קניית דירה / אילוסטרציה: Shutterstock, Elizaveta Galitckaia
החל מ־1 ביוני תקופת ה"גרייס" לקבלת פטור ממס בגין דירת מגורים יחידה למשפרי דיור עומדת על 24 חודשים, במקום 18 חודשים. זאת, בעקבות פקיעתה לפני מספר ימים של הוראת השעה שקיצרה את תקופת "הגרייס" למכירת דירת מגורים יחידה בפטור ממס שבח והקלות במס רכישה למשפרי דיור מ־24 חודשים ל־18 חודשים.
● האם סעיף נסתר בחוזה הליווי הפיננסי של היזמים הוא הסיבה לכך שמחירי הדיור לא יורדים?
● המחשבון | 5 נקודות שכדאי להביא בחשבון לפני שקונים דירה להשקעה
עד 31 במאי משפרי דיור יכלו לרכוש דירה ולשלם בגינה מס רכישה כדירה יחידה, אם ימכרו את דירת המקור תוך 18 חודשים. באוצר וברשות המסים תכננו להאריך את הוראת השעה שקבעה את הדד־ליין המקוצר, ואולם לא השלימו את החקיקה בנושא עד שהוראת השעה פגה. בעקבות זאת, רוכשי דירות שירכשו דירות בתקופה הקרובה ייהנו מפרק זמן ארוך יותר למכירת דירתם, עד להשלמת החקיקה.
רבים מבעלי דירת מגורים אחת המבקשים להחליפה באחרת, רוכשים את הדירה החדשה טרם מכירת הדירה הישנה. בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה יחידה יכול למכור את דירת המגורים שלו בפטור ממס שבח, גם אם רכש דירה אחרת תחתיה, ובלבד שימכור את הדירה הקודמת תוך תקופת "גרייס" של 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. אם ימכור את דירת המקור תוך 18 חודשים, יהיה זכאי לשלם מס רכישה מופחת כדירה יחידה בגין הדירה החדשה.
בעבר כבר עמדה תקופת ה"גרייס" הזו על 24 חודשים. ב־2016 קוצרה התקופה כדי לעודד חזרת דירות לשוק ולהגדיל את ההיצע. הוראת השעה נקבעה אז לחמש שנים, וביולי 2021 (לאחר הארכה קצרת־מועד) פג תוקפה, ותקופת "הגרייס" עלתה ל־24 חודשים. אולם במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2023-2024 הוחלט לקצר שוב את התקופה בהוראת שעה למשך שנתיים. לעמדת המחוקק, תקופת "גרייס" ארוכה מדי מאפשרת למשפרי הדיור להחזיק בשתי דירות במקביל על־מנת להמתין לעליית מחירי הדיור, דבר הגורם לעלייה במלאי הדירות, מקטין את היצע הדירות ותורם לעליית מחירי הדיור.
הוראת השעה נכנסה לתוקפה ב־1 ביוני 2023 ופגה ב־1 ביוני, כך שכאמור תקופת הגרייס הוארכה אוטומטית בחזרה ל־24 חודשים.
הטבות מס משמעותיות
למשך התקופה בה משפרי הדיור יכולים להחזיק בשתי דירות יש משמעות רבה, שכן לאורכה הם יכולים ליהנות מהטבות מס לא מבוטלות: ראשית - מפטור מלא ממס שבח, שניתן עד לסכום של 5,008,000 שקל ששולם עבור הדירה הנמכרת; שנית - ממס רכישה מופחת על הדירה שרכשו. כל עוד הם נחשבים כבעלי דירה יחידה, הם פטורים ממס רכישה עד לסכום של 1,978,745 שקל; עד לסכום של 2,347,040 שקל, למשל, ישלמו 3.5% בלבד. לעומת זאת, מי שנחשב כבעל שתי דירות ויותר, ישלם מס רכישה של 8% עד סכום של 6,055,070 שקל, ועל כל שקל מעל לסכום זה - 10% מס רכישה.
באוצר וברשות המסים לא תכננו להגיע לשלב בו יפקע תוקפה של הוראת השעה. הכוונה הייתה לקבע את התקופה המקוצרת של 18 החודשים ובמסגרת הצעת חוק שפורסמה לאחרונה הוצע להפוך את הוראת השעה עם התקופה המקוצרת להוראת חוק קבועה החל מ־1 ביוני.
בהצעת החוק צוין כי ככל שהתקופה שבה משפרי הדיור יכולים להחזיק שתי דירות וליהנות מהטבות המס הללו ממושכת יותר, כך היא משפיעה יותר ויותר על מחירי הדירות בשוק ופוגעת ברוכשי דירה ראשונה. "מתן האפשרות ליהנות מהטבות המיסוי לדירה יחידה בזמן החזקה בשתי הדירות לתקופה ממושכת, מתמרצת את משפרי הדיור להמתין לעליית מחירי הדיור לפני שהם מוכרים את דירתם הישנה", נכתב בדברי ההסבר לתזכיר החוק. "דבר זה מביא למלאי גדול של 'דירות בהמתנה', מקטין את היצע הדירות הזמינות בשוק ומביא לעליית מחירי הדירות".
עוד נכתב בדברי ההסבר כי "התקופה הארוכה הקבועה כיום בחוק מיסוי מקרקעין, המאפשרת גם לבעלי דירות המחזיקים בשתי דירות למשך שנתיים ליהנות מהטבות המיסוי המיועדות לבעלי דירה יחידה, מיטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהות ופוגעת בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה, עקב ההשפעה השלילית של 'דירות בהמתנה' על מחירי הדירות".
באוצר ציינו כי קיבוע התקופה על 18 חודשים צפוי להגדיל את הכנסות המדינה בכ־20 מיליון שקל בשנה.
ואולם עד כה הצעת החוק לא אושרה, והתקופה הוארכה אוטומטית כאמור ל־24 חודשים. לדברי גורם ברשות המסים, "הצעת החוק ממשיכה להיות מקודמת אך לא תחול רטרואקטיבית, ולכן משפרי דיור שירכשו דירות עד לכניסתו לתוקף של החוק החדש ייהנו מתקופת הגרייס הארוכה יותר".
אז למי זה טוב שפג תוקף הוראת השעה? למי שרוצה לשפר דיור ממש עכשיו, בטווח של חודשים. בשלב זה לא ברור כמה זמן ייקח הליך החקיקה שאמור לקבע את תקופת הגרייס למשפרי דיור על 18 חודשים בלבד. זה יכול לקחת חודש, חודשיים או אפילו שנה, תלוי בקצב של המחוקק. בינתיים, ייהנה כל מי שירכוש דירה חלופית החל מ־1 ביוני מהאפשרות למכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים תוך ניצול הטבות המס הגלומות בחוק. התקופה המאורכת לא חלה על משפרי דיור שרכשו דירה לפני 1 ביוני. הם עדיין מחויבים למכור את דירתם בפרק הזמן של 18 החודשים שהיה בתוקף בעת שרכשו את דירתם החדשה.