איור: גיל ג'יבלי
הכותבים הם ממשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין ומתמחים בנדל"ן ובתכנון ובנייה
עונת מעברי הדירה בפתח, ושוכרים ומשכירים רבים עומדים בפני חתימה על חוזה שיסדיר את היחסים שלהם. גלובס עושה סדר בהיבטים המשפטיים, הכלכליים והמעשיים של חוזי שכירות - לשוכרים ולמשכירים כאחד. כתבה שנייה בסדרה.
● המדריך לשוכרים ולמשכירים - חלק ראשון | מה צריך לכלול חוזה להשכרת דירה, וממה צריך להיזהר?
ערבות, פיקדון וביטוח - מה חשוב לדעת?
בהסכמי שכירות למגורים נהוג לכלול בטוחות להבטחת קיום התחייבויות השוכר, כגון ערבויות, פיקדונות וביטוחים. החוק קובע מגבלות מסוימות על סוגי הבטוחות וגובהן.
למשל, כאשר מדובר בדירת מגורים, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר אחת או יותר מהבטוחות המנויות בחוק: ערבות בנקאית, ערבות אישית, שטר חוב, המחאת שכר דירה או פיקדון כספי.
עם זאת, סכום הערבויות מוגבל - ברוב המקרים לא יותר משלושה חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות הכוללים, לפי הנמוך. לא ניתן לדרוש ערבות שאינה מוגבלת. הפיקדון אינו מיועד לשמש ככלי ענישה, אלא לפיצוי בגין נזקים ממשיים או אי־קיום התחייבויות, וחובה להשיבו בתוך 30 ימים מתום תקופת השכירות, אלא במקרים שבהם נגרמו נזקים ממשיים.
נוסף לכך, נהוג לדרוש מהשוכר לעשות ביטוח צד שלישי, ולעתים גם ביטוח מבנה (אם לא נעשה כבר בידי בעל הדירה), כדי לכסות נזקים שעלולים להיגרם לצדדים שלישיים או לדירה. חשוב ששני הצדדים יבינו היטב את אופי הבטוחות, תנאיהן ודרך מימושן, ויסדירו זאת במפורש ובבהירות בהסכם.
טיפול בליקויים במושכר - באחריות של מי?
המשכיר חייב למסור לשכור את המושכר כשהוא ראוי למגורים, ולשמור על תקינותו לאורך תקופת השכירות. לפיכך, האחריות לתיקון ליקויים שנובעים מבלאי סביר (תקלות במערכת אינסטלציה, חשמל, גג או תשתיות) חלה בדרך־כלל על המשכיר, זאת אלא אם נגרמו ברשלנות השוכר.
השוכר, בהתאמה, יהיה אחראי לתיקון כל פגם או ליקוי שנגרמו משימוש שאינו סביר במושכר. על השוכר להודיע למשכיר תוך זמן סביר על כל ליקוי שהתגלה. אם המשכיר אינו מתקן את הליקוי בתוך זמן סביר (לא יאוחר משלושה ימים כשמדובר בליקוי מהותי, ועד 30 ימים כשמדובר בליקוי רגיל, שאינו מהותי), רשאי השוכר לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש החזר.
שכירות משנה בדירה למגורים היא מצב שבו שוכר משכיר את הנכס, או חלק ממנו, לאדם אחר (שוכר משנה), בלי שהמשכיר המקורי הוא הצד הישיר להסכם מול שוכר המשנה. לפי החוק, שוכר אינו רשאי להשכיר את המושכר או חלק ממנו לאחר, אלא אם קיבל את הסכמת המשכיר לכך מראש ובכתב. בהיעדר הסכמה כזו, השכרת המשנה תיחשב להפרת חוזה שעשויה להצדיק את ביטול ההסכם ופינוי השוכר.
עם זאת, החוק קובע כי ביחס לדירת מגורים, המשכיר אינו רשאי לסרב ללא סיבה סבירה לבקשה של שוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה. הסיבות הסבירות יכולות לכלול, למשל, חשש מהשחתת הנכס, עומס יתר בדירה או רקע בעייתי של שוכר המשנה המיועד.
ראוי לכלול סעיף מפורש בהסכם השכירות המתייחס לאפשרות של שכירות משנה, ולהסדיר את התנאים לה, לרבות התחייבות שוכר המשנה לעמוד בכל התחייבויות השוכר המקורי. השוכר הראשי נשאר אחראי לכל מעשה או מחדל של שוכר המשנה, ולכן עליו לבחור בזהירות ולהגדיר את תנאי שכירות המשנה היטב.
הפסיקה מרחיבה את ההגנה על המשכיר הראשי, בכך שעל משכיר המשנה (השוכר) להימנע מעשיית רווח בלתי הוגן, ועליו לשמור על תנאי השכירות המקורית.
כיצד מסיימים חוזה שכירות?
סיום חוזה שכירות למגורים יכול להתרחש עם תום התקופה הקצובה לכך בהסכם, בהסכמה הדדית של הצדדים או עקב הפרת חוזה על־ידי מי מהצדדים. כאשר מדובר בחוזה שכירות לתקופה מוגדרת, אין חובה להודיע מראש על סיום החוזה, אלא אם נקבע אחרת. לעומת זאת, בחוזה לתקופה בלתי קצובה, יש להודיע על סיום ההתקשרות בין הצדדים תוך פרק זמן סביר, לרוב 30 ימים מראש. בהפרה יסודית של ההסכם - למשל אי־תשלום דמי שכירות או שימוש אסור בדירה - רשאי הצד הנפגע לבטל את ההסכם ולדרוש פיצוי או פינוי.
במקרה של מחלוקת בין שוכר למשכיר, ניתן לפנות לבית משפט לתביעות קטנות, במקרים המתאימים, או לבית משפט השלום. כמו כן, ניתן להיעזר בגישור כהליך חלופי ליישוב סכסוכים, במיוחד במקרים בהם נשמר קשר מתמשך בין הצדדים. רצוי לכלול בהסכם סעיף יישוב מחלוקות, שיקבע מנגנון ברור להתמודדות עם מחלוקות, לרבות לוחות זמנים והתייחסות להוצאות משפט.
עם סיום ההסכם, על השוכר להשיב את הדירה כשהיא נקייה, תקינה וללא נזקים חריגים. המשכיר, מצדו, נדרש להחזיר ערבויות תוך זמן סביר (בדרך־כלל עד 30 יום).
לסיכום, הבנת ההיבטים המשפטיים של חוזי שכירות למגורים היא קריטית להגנה על זכויות הצדדים. הן שוכרים והן משכירים נדרשים לפעול בזהירות, בשקיפות ובהתאם לחוק. חוזה כתוב, ברור ומאוזן הוא המפתח ליחסי שכירות תקינים.