הקוטג' בשכונת יובלים א' / צילום: עינת ורדי
העסקה: קוטג' דו־משפחתי עם 5 חדרים בשטח בנוי של כ־160 מ"ר, ברחוב הגיבורים 27 בקריית שמונה, שלו צמודים חצר בת 117 מ"ר ושני מקומות חניה, נמכר ב־2.1 מיליון שקל.
● בדיקת גלובס | בין טירת הכרמל לאשקלון: הערים שעלולות לצאת מתוכנית מחיר למשתכן
● תחילתה של תחרות אגרסיבית? למה גינדי החזקות משווקת דירות בשדה דב במחיר נמוך
האזור: הקוטג' נמצא בשכונת יובלים א' בצפון מזרח קריית שמונה. מדובר בשכונה חדשה, שתוכננה ע"י משרד הבינוי והשיכון בתוכנית שאושרה ב־2017. היא משתרעת על 942 דונם, מהם 200 דונם מוגדרים כפארק נחל עיון, שעובר בגבולה המזרחי של השכונה.
910 יחידות דיור מתוכננות בשכונה, בשלושה טיפוסים: כ־410 צמודי קרקע, וכ־500 יחידות דיור בבנייה שמוגדרת "סמי רוויה", שבאה לידי ביטוי בקוטג'ים טוריים ובמבנים בני 4 קומות, שכוללים דירות גן, דירות רגילות ודירות גג.
המחירים בשכונה: השוק בשכונה החדשה החל לקרום עור וגידים בסוף 2017, אז החלו לשווק את הפרויקטים החדשים, שחלקם השתתפו במסגרת "מחיר למשתכן". דירות שלושה חדרים נמכרו בשוק החופשי ב־700־800 אלף שקל ואילו במחיר למשתכן בכ־550 אלף שקל; דירות ארבעה חדרים נמכרו בסביבות 1.2 מיליון שקל, בעוד שהרוכשים של מחיר למשתכן שילמו עליהן כ־750 אלף שקל; ודירות חמישה חדרים עלו במסגרת מחיר למשתכן כ־900 אלף שקל.
קוטג'ים נמכרו בסביבות 1.4־1.5 מיליון שקל בשוק החופשי, ולא השתתפו במחיר למשתכן.
ב־2023, לפני המלחמה, מחיר דירת שלושה חדרים עלה ל־1.2 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים נמכרה ב־1.6 מיליון שקל, דירת חמישה חדרים עלתה כ־1.75 מיליון שקל וקוטג'ים עלו 2.1־2.2 מיליון שקל.
בתקופת המלחמה בוצעו בשכונה עסקאות בודדות, שהעידו על ירידות מחירים מסוימות - למשל, דירת ארבעה חדרים נמכרה ב־1.4 מיליון שקל ודירת שלושה חדרים ב־975 אלף שקל. השנה בוצעו שבע עסקאות שמעידות על עלייה מסוימת במחירים. דירות ארבעה חדרים נמכרו בכ־1.5 מיליון שקל ודירות שלושה חדרים נמכרו בכ־1.1 מיליון שקל - ואולם בשני המקרים המדגם אינו גדול מספיק.
ניתוח העסקה: מדובר בקוטג' שהוא חלק מפרויקט בן 12 קוטג'ים שהוקמו באותה חלקה, במסגרת אחד מהפרויקטים הראשונים שהוקמו בשכונה.
ראשית, נציין כי הבעלים עשו עסקה טובה, שכן קוטג' מאותו פרויקט נרכש לפני חמש שנים ב־1.4 מיליון שקל, ולפני שלוש שנים ב־1.96 מיליון שקל. העלייה יחסית ל־2022 אינה גבוהה, אבל בעקבות המלחמה השוק בקריית שמונה קפא ואף ירד.
השוק הנוכחי בקריית שמונה הוא מצומצם מאוד בימים אלה, וקשה לערוך בו השוואות, אך יחסית למחירי השוק שהיו נהוגים בשכונה לפני המלחמה רמת המחיר נראית טוב - מדובר בעסקה שחוזרת מבחינת גובהה לרמות המחירים מלפני אוקטובר 2023.
דבר השמאי: "מדובר בקוטג' שהוקם במסגרת בנייה סדרתית, באיכות טובה", אומר השמאי עדן סורדו. "נעשו כמה עסקאות על נכסים דומים בשכונה, לא כולן עדיין מצויות באתר רשות המסים, אבל מסיכום כולל עולה שזו רמת המחירים הנוכחית.
"זו בשורה טובה לבעלים, כי המחירים האלה באמת חוזרים לרמות השוק מלפני פרוץ המלחמה".
השורה התחתונה: אם חוכמת ההמונים נחשבת, אז שוק הנדל"ן של קריית שמונה מתאושש לאיטו מהטראומה של המלחמה. כרגע מספר העסקאות בו עדיין נמוך בכמחצית לעומת זה שהיה בתקופה המקבילה ב־2023, אבל המחירים שבים לאט לרמתם מאז, והעסקה שהבאנו היא דוגמה מצויינת לזה.