פרויקט VOGUE של גינדי בשדה דב / צילום: הדמיה: viewpoint
6,666 יחידות דיור שווקו בהצלחה בחודשים פברואר ומרץ השנה ברובע שדה דב, "פיסת הקרקע" היוקרתית ביותר היום, כנראה, בכל ישראל. הרובע, בצפונה של תל אביב־יפו, מושך עניין רב עם כל התפתחות חדשה בו, והשבוע התבשרנו על התפתחות שנראה כי השוק עדיין מנסה לעכל: יציאתה של חברת גינדי החזקות לשיווק בפרויקט המגורים שלה ברובע, פרויקט VOGUE, פחות מארבעה חודשים מאז זכייתה, ובמחיר התחלתי נמוך בעשרות אחוזים מזה שהתרגלנו אליו ברובע עד כה: 49 אלף שקל למ"ר.
● בדיקת גלובס | בין טירת הכרמל לאשקלון: הערים שעלולות לצאת מתוכנית מחיר למשתכן
● ניתוח | מי אחראי לכך שמחירי הדירות החדשות לא יורדים
זה תקופה שהמחירים הממוצעים למ"ר מגורים ברובע עברו את רף 70 אלף השקלים, והגיעו גם ל־80 אלף מ"ר בממוצע - ונקודתית ל־100 אלף שקל למ"ר ויותר. יגאל דמרי, מבעלי חברת י.ח דמרי המחזיקה בקרקעות ברובע, הצהיר באותם ימים שבהם נסגרו המכרזים האחרונים בשדה דב כי המחירים במקום יכולים להגיע גם ל־150 אלף שקל למ"ר בעוד עשור או שניים. אז איך זה שגינדי "מרשה לעצמה" להציע מחירים נמוכים בהרבה, בפרויקט שנמצא רק מעט צפונית לזה של דמרי? גלובס עם כמה הערות על הצעד שהפך לשיחת היום.
ההסבר של גינדי: תכנון ותזמון
חברת גינדי החזקות זכתה בשני מגרשים במכרז לקרקעות במרכז רובע שדה דב, שעליהם תוכל לבנות 708 יחידות דיור. החברה מתכננת להקים מגדל אחד של 44 קומות, שלושה מגדלים בני 20 קומות ושלושה בניינים בני 9 קומות.
בגינדי החזקות מספרים שאת התכנון של הפרויקט החלו עוד לפני הזכייה, בהתאם לתוכנית הקיימת וללא בקשת הקלות (שכן אלו בוטלו, כידוע, על ידי מנהל התכנון, י"נ), מה שחסך עבורם זמן רב ומאפשר להם כבר כעת להתחיל בשיווק הדירות ולהתחיל בקידום הבקשה להיתר בנייה. העלות של התכנון לפי החברה, זניח: כמה מאות אלפי שקלים בלבד שהיו "נזרקים לפח" אם החברה לא הייתה זוכה.
בתקופה שבה סביבת הריבית גבוהה יחסית, חיסכון משמעותי בזמני ההתקדמות של הפרויקט יכול, על פניו, להתבטא בכסף רב בעתיד - עשרות מיליוני שקלים ויותר - אם אכן גינדי יצליחו להגיע אל שלב סיום הבנייה זמן משמעותי לפני כולם.
הסבר נוסף ליכולת של החברה לקבוע תמחור התחלתי נמוך בפרויקט, מתייחס להצעותיה של גינדי באותו מכרז שבו התמודדה בפברואר: בשתי ההצעות היא זכתה למרות שלא הייתה זו שהציעה את ההצעה הגבוהה ביותר, זאת בשל הנחיות המכרז מצד רשות מקרקעי ישראל. במגרש אחד זכתה גינדי למרות שהצעתה הייתה השנייה בגובהה, ובמגרש אחר זכתה למרות שהצעתה הייתה רביעית - ובדרך זו "חסכה" יחד כ־177 מיליון שקל לעומת ההצעות הגבוהות. הצעותיה של גינדי משקפות מחיר ממוצע של כ־1.75 מיליון שקל על קרקע לכל דירה, כולל הוצאות פיתוח, לעומת ממוצע של 2.9 מיליון שקל קרקע לכל דירה במכרז בשדה דב לפני ארבע שנים, באוגוסט 2021.
מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, הצהיר כבר לאחר שיווקי פברואר כי מחירי הקרקעות יביאו לירידת מחירים, וכעת הוא אומר: "לאחר שבשנים האחרונות הצפנו את השוק בקרקעות ולאחר שהוצאנו רק בשדה דב בתל אביב קרקעות ל־9,000 יחידות דיור בזמן קצר (כולל הקרקעות ששווקו ב־2021 ו־2022 - י"נ), אנחנו לא מופתעים מהמחירים שפורסמו. ירידת מחירים בשדה דב עשויה לייצר אפקט דומינו לכל רחבי הארץ".
המחירים ודאי יעלו - והזמן לאכלוס עוד רחוק
כמו בכל יוזמה שיווקית, גם כאן חשוב להתעכב על הפרטים הקטנים. בשוק מצביעים על מיקום המגרשים של גינדי, שלמרות ההדמיה הפתוחה לים יצטרכו להשלים עם לא מעט מגדלים שיוקמו מערבית להם, מה שכמובן פוגע בערך הדירה.
בנוסף, גינדי החזקות אכן קובעת בשלב זה תמחור נמוך למדי לפרויקט, אך זהו תמחור התחלתי - קרי המחירים לא יישארו ברמה זו, כנראה, ודאי ככל שהדירות שתמכור יהיו גדולות יותר, בקומות גבוהות יותר ובמפרט יוקרתי יותר. בחברה מדגישים שלא מדובר בפרי־סייל (קדם מכירה) המוגבל למספר דירות מסוים, ומציינים כי "כל 708 הדירות מוצעות למכירה. אנחנו מעריכים כי הממוצע בכל הפרויקט יהיה 54-55 אלף שקל למ"ר".
לכך צריך להוסיף את הזמן שיעבור עד לסיום הבנייה: אומנם החברה כבר סיכמה על ליווי פיננסי לכל אחד מהפרויקטים, עם בנק מזרחי־טפחות ועם בנק לאומי, אבל את התשלום על הקרקע צפויה להשלים רק בעוד כמה שנים. המומחים מעריכים כי יידרשו בין שש לתשע שנים עד לאכלוס - זאת לעומת כמה פרויקטים בדרום הרובע שכבר נמצאים בביצוע, ובהם הפרויקטים של קנדה־ישראל ושל משה אביסרור ובניו, משמע אלו יאוכלסו שנים לפני הפרויקט של גינדי. כמו כן, בשכונת אשכול פיתוח התשתיות כבר הושלם, ובחלקים האחרים של הרובע הוא עוד בעיצומו.
בגינדי מעריכים כי היתר החפירה והדיפון להקמת בסיס הפרויקט יתקבל בשנה הקרובה, וההיתר המלא - בתוך שנתיים. שלב החפירה לבדו מוערך על ידי החברה בכשנה וחצי, בשל הימצאות מי תהום בתת הקרקע.
"אם גינדי ימכרו את הדירות עם הצמדה מסוימת למדד תשומות בנייה, ובשקלול העובדה שמדובר בפרויקט שיימסרו בו הדירות, במקרה הטוב, בעוד שבע שנים, המחיר של 49 אלף שקל למ"ר כיום הוא בסביבות 65 אלף שקל למ"ר בעוד שבע שנים", אומר גורם בענף. "אנחנו נמצאים בשלב מוקדם, וידוע כמה זמן דברים כאלה אורכים מול עיריית תל אביב־יפו. אם גינדי יצליחו למכור 20-30% מהדירות בפרויקט גם ב־50-55 שקל למ"ר, הם עשו עסקה מצוינת כדי להניע את הפרויקט בשלב מוקדם, ובכך הקטינו הרבה סיכונים. בעיניים של גינדי, היציאה לשיווק כעת נראית הגיונית". מעבר לכך, גינדי החזקות היא חברה פרטית, שאינה מתמודדת עם שקיפות מקסימלית או עם דרישה לתשובות מצד משקיעים, שכן מניותיה אינן מוחזקות אצלם.
"כולם יצטרכו לשלוף גימיק שיווקי"
רף המחירים ההתחלתי הנמוך שקובעת כעת גינדי מעלה שאלה אחת מרכזית: מה יעשו המתחרים? כאלו יש לא מעט: בדרום הרובע, כאמור, כבר ישנם שני פרויקטים לפחות בהתהוות, ובמהלך החודשים הקרובים אמורים לקבל היתר בנייה ולצאת לשיווק עוד שלושה לפחות - של י.ח דמרי, קבוצת נחמיאס ומבנה, אלייד ולוינשטין הנדסה (במשותף). רק בשלושת הפרויקטים הללו מתוכננות יותר מ־1,000 דירות. אליהם יש לצרף כמובן גם את יתר הזוכים במכרזי פברואר ומרץ השנה - כמעט 6,000 דירות נוספות של חברות כמו אביב מליסרון, שיכון ובינוי, חג'ג', יוסי אברהמי ועוד.
האם מחירי השיווק של גינדי ישפיעו על החברות? לגבי פרויקטים שכבר נמצאים עמוק בשלב השיווק, ההשפעה כנראה תהיה מינורית, אם בכלל. באשר ליתר הפרויקטים - רק הזמן יגיד, כנראה. "התחרות בשכונה הזו הולכת להיות סופר אגרסיבית", אומר הגורם שאיתו דיברנו, "ובעוד כמה חודשים זה רק יתגבר עם הפרויקטים הנוספים שיצאו לשיווק. אני מניח שהמתחרים יחכו מעט לראות איך מתקדמות המכירות, ויגיבו בהתאם.
"עבור שחקן כמו ישראל־קנדה, שכבר מכר קרוב לחצי מהפרויקט, זה הרבה פחות דרמטי, והם יכולים להרשות לעצמם לחכות עם מכירות ולנהל אותן בקצב איטי יותר. לגבי האחרים - אולי הם יעתיקו את הטקטיקה של גינדי ואולי ינסו דרכים יצירתיות אחרות. כך או כך אני מניח שכולם יצטרכו לשלוף איזשהו גימיק שיווקי, ודאי כל עוד השוק במצב הזה".