יפו ד', תל אביב / הדמיה: Studio Aiko
העסקה: קבוצת רוכשים, בהובלת אנשי הנדל"ן אדיר יונסי ויובל שוורצמן, רכשה 10 דירות בשלב הפריסייל בפרויקט התחדשות עירונית של שיכון ובינוי וארק גרופ, ברחוב המחרוזת 35־41, בשכונת יפו ד' בתל אביב־יפו. סך העסקאות עומד על כ־30 מיליון שקל.
● נפלו בין הכיסאות: משכירי דירות שנפגעו מטילים לא מפוצים, בינתיים
● כל טיל איראני שנפל גרר בממוצע 4,000 תביעות על נזק
העסקה כללה שלוש דירות 2 חדרים בשטח של כ־50 מ"ר, שנמכרו ב־2.17־2.3 מיליון שקל; חמש דירות 3 חדרים בשטח של כ־75 מ"ר שנמכרו ב־3.07־3.26 מיליון שקל; ושתי דירות 4 חדרים שנמכרו ב־3.36־3.5 מיליון שקל. כל הדירות כוללות מרפסות וחניה.
האזור: שכונת יפו ד' מצויה בדרום־מזרח יפו, על גבול בת ים. היא ממוקמת בין נתיבי איילון במזרח, לשדרות ירושלים במערב, שכונת עמידר בבת ים בדרום ורחוב אדוארד קוץ' בצפון. השכונה סבלה משך שנים מהזנחה, אך לאחרונה יזמים מגלים בה עניין, ומתוכננים ומבוצעים בה מספר פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38.
בין הפרויקטים, שמצויים בשלב משתנה של תכנון וביצוע, ניתן למנות פרויקט של אקרו נדל"ן ברחוב היינריך היינה, פרויקט של עמרם אברהם וקבוצת אטריום ברחוב חיננית, פרויקט של קרסו נדל"ן ברחוב חלמית ופרויקט של קבוצת חג'ג' ברחוב סהרון.
בכמה פרויקטים נחתמו בזמן האחרון עסקאות, ובסך הכל מצאנו כי מחירי דירות בפרויקטים חדשים ביפו ד' מגיעים ל־2.3־2.8 מיליון שקל לדירות 2 חדרים, בשטח של 45־60 מ"ר; 2.7־3.5 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, בשטח של 70־80 מ"ר; ו־3.4־3.7 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, בשטחים של כ־90 מ"ר.
הפיזור הגדול של המחירים גם משליך על פיזור במחירים למ"ר. כמקובל, המחיר למ"ר עבור דירות קטנות גדול יותר, ובמקרה זה דירות 2 חדרים נמכרות לפי ממוצע של כ־50 אלף שקל למ"ר, ואילו דירות 3־4 חדרים נמכרות לפי מחיר ממוצע נמוך יותר למ"ר - 42 אלף שקל.
הפרויקט: הדירות נמכרו בפרויקט ששמו D־POINT, שממוקם כ־300 מטר מתחנת רכבת קלה של הקו האדום, כ־300 מטר מתוואי נתיבי איילון וכשלוש דקות נסיעה לחוף הים, לאזור מרכז פרס. הפרויקט יכלול עם סיומו ארבעה מבנים בני 9 קומות, שיכללו דירות 2־5 חדרים ופנטהאוזים. בסך הכל הפרויקט יכלול 148 דירות, מתוכן 64 דירות שיינתנו לבעלי הדירות ו־84 דירות למכירה. הריסת המבנים הישנים צפויה להתחיל בעוד כחצי שנה; והאכלוס צפוי ל־36 חודשים מיום קבלת היתר מלא, שטרם התקבל.
המחיר למ"ר: המחיר הממוצע בעסקאות הוא 43,630 שקל למ"ר, שאינו חריג לסביבה. מחירי הדירות, כפי שפירטנו מקודם, מצויים בטווחי המחירים המקובלים ביפו ד' בעבור דירות חדשות, אם כי המחירים מצויים בחלק הנמוך של הטווח - מה שכנראה מגלם הנחה מסחרית שניתנה למשקיעים.
דבר השמאי: "האזור עובר התחדשות עירונית אינטנסיבית, שמנצלת את הקרבה של השכונה לקו הרק"ל ולבית החולים וולפסון, למשל. המחיר ששילמו המשקיעים על הדירות הוא מחיר מלא, ואולי מעט גבוה", אומר השמאי ארז כהן. "בתנאים הנוכחיים משקיע יוכל לצפות להכנסה חודשית משכירות של כ־7,000 שקל - תלוי בגודל הדירה - שהם תשואה ממוצעת של 2.5%־3% - סבירה ולא יותר מזה.
"לאור זאת, ההערכה היא כי המשקיעים מעריכים שהמחירים יעלו באופן משמעותי בעתיד, מה שקשה לדבר עליו היום".
שורה תחתונה: מחירי הדירות בעסקאות תואמים פחות או יותר את מחירי השוק ביפו ד' - לדעתנו בטווח הנמוך יותר; לדעת השמאי - בטווח גבוה יחסית, אך מדובר בניואנס. משקיעים ששוקלים להשקיע באזור צריכים לשאול את עצמם עד כמה מחיר של 40 אלף שקל למ"ר ומעלה, מגלם פוטנציאל אל מול סיכון בשכונה, על סמך צפי שהיא תושבח במהלך העשור הבא.
אם נשווה, בשכונת יד אליהו נמכרות דירות חדשות ב־12% יותר, אך שם הפרויקטים מצויים בהליכים מתקדמים יותר. גם מבצעי חברת גינדי בשדה דב, שבהן דירות אמורות להימכר ב־49 אלף שקל למ"ר, יכולים לעלות על השולחן בתהליכי קבלת החלטות של משקיעים פוטנציאלים ליפו ד'.