מגרש לפיתוח / צילום: בר אל
רשות המסים תשיב כ־300 מיליון שקל לחברות שהשתתפו במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בעסקה לרכישת מקרקעין, שילמו "הוצאות פיתוח נוספות" עבור מוסדות ציבור ושדרוג תשתיות בשכונות ותיקות ("ישן מול חדש"), וקיבלו קבלה במקום חשבונית מס - כך נקבע במסגרת הסדר פשרה שהוגש לאחרונה לאישור בית המשפט המחוזי בלוד, במסגרת תביעה ייצוגית שהוגשה נגד רמ"י ורשות המסים.
● בית המשפט קיצץ במאות אלפי שקלים היטל השבחה של עיריית תל אביב
● ממושב בעוטף למיתר: בכמה נקנתה וילה עם 6 חדרים על מגרש בשטח 800 מ"ר?
● דירה שנהרסה במתקפת הטילים מאיראן, עדיין תוכל ליהנות מהטבות המס בהתחדשות עירונית
"קבלה במקום חשבונית" אולי נשמע לרבים כמו עניין טכני, ואולם מדובר בהבדל מהותי בין שני מסמכים שמתבטא באפשרות של עוסקים וחברות לקזז את מס התשומות בגין תשלום הוצאות הפיתוח הנוספות, במקרה שניתנת להם חשבונית מס (עסק רשאי לנכות את המע"מ ששילם עבור רכישות לצורכי העסק־תשומות, בתנאי שברשותו חשבוניות מקוריות שהוצאו על שמו כדין); לבין חסימת אפשרות הקיזוז - במקרה שיש להם רק קבלה. במקרים רבים מדובר במאות אלפי שקלים, ובמקרים אחרים הסכומים אף יכולים להגיע למיליונים.
התביעה: בתביעה הייצוגית, שהוגשה על־ידי חברת "תצפית מכרזים 2021 בע"מ", באמצעות עורכי הדין עומר מאירי ועדי ערמן ממשרד ליפא מאיר בשיתוף עו"ד עמית גליק ממשרד זיו שרון, נטען כי רשות מקרקעי ישראל גרמה נזק למאות משתתפים במכרזי מקרקעין בכך שהנפיקה להם קבלה, שכן רשות המסים סירבה בהמשך לקזז את מס התשומות העומד על 17% או 18% מסכום הוצאות הפיתוח הנוספות.
בתביעה הייצוגית נטען כי בגין התשלום עבור הקרקע מקבלים הזוכים במכרז חשבוניות מס; ובגין תשלום הוצאות הפיתוח, ובפרט בגין תשלום הוצאות הפיתוח הנוספות, מקבלים הזוכים במכרז "קבלה" בלבד, ובשל כך אינם יכולים לקזז את מס התשומות בגין תשלום הוצאות הפיתוח הנוספות.
עוד נטען כי בשנים האחרונות החלה רשות המסים לחייב להוסיף לשווי הרכישה גם את הוצאות הפיתוח הנוספות, ומשכך רמ"י נדרשת להוציא חשבוניות מס גם בגין רכיב זה כדי לאפשר לזוכים במכרזים את קיזוז מס התשומות.
ההסדר: בימים האחרונים פורסמה הודעה לציבור בדבר הגשת בקשה לאישור הֶסדר פשרה בתביעה הייצוגית. על־פי ההסדר, כל הזוכים במכרזי רמ"י בין פברואר 2002 לינואר 2025 (או אפריל 2025 במקרה שמדובר במכרז משותף למשרד הבינוי והשיכון), הרשומים כעוסק מורשה והיו זכאים לנכות מס תשומות אילו היו מקבלים חשבוניות מס בגין הוצאות הפיתוח הנוספות, יוכלו לקבל החזר בגובה של 8.5% מסכום הוצאות הפיתוח הנוספות ששילמו.
כתנאי לקבלת ההשבה, מוסכם על מקבל ההשבה כי הוצאות הפיתוח הנוספות ייכללו בשווי המכירה לצורך מס רכישה, וכי תשלום מס הרכישה ישלום על־ידיו במישרין או באמצעות סכום ההשבה.
הסדר הפשרה פורסם לעיון הציבור באתר משרד המשפטים, וטרם אושר כפסק דין על־ידי בית המשפט.
ההשלכות: לדברי עו"ד יהלום ברקוביץ, שותפה במחלקת המסים במשרד ש. פרידמן אברזמון ושות', "בהתאם להסדר, על־מנת לקבל את ההחזר, על הזוכים להראות כי הם שילמו מס רכישה על סכום הוצאות הפיתוח הנוספות. אם כן, החברות הכלולות בהסדר ישלמו מס רכישה בשיעור של 6% מסכום הוצאות הפיתוח הנוספות, ויקבלו החזר של 8.5% מסכום זה, כך שהן אמורות 'ליהנות' מההפרש".
עם זאת, אומרת עו"ד ברקוביץ, ההסדר אינו חל על כל הזוכים במכרזים בתקופה הרלוונטית. "הוא אינו חל על הזוכים שאינם זכאים לנכות מס תשומות אילו היו מקבלים חשבוניות מס בגין הוצאות הפיתוח הנוספות, כמו, למשל, יזמים של פרויקטים להשכרה לטווח ארוך".
עוד לדבריה, "הסדר הפשרה קובע 'נוסחת קיזוז' של מע"מ ומס רכישה שחלה על החברות והמכרזים הכלולים בו. עם זאת, הוא אינו כולל קביעה משפטית מחייבת שתיישב את המחלוקות לגבי טיבן של הוצאות הפיתוח הנוספות ששולמו בעבר וישולמו בעתיד במקרים אחרים, כך שהליכים בנושא צפויים להגיע לבית המשפט גם בעתיד".
המלחמה תגיע לעליון
מומחית מיסוי הנדל"ן עו"ד עדי קימל, שותפה במשרד עורכי הדין מאיר מזרחי ושות', מסכימה ומוסיפה כי "על היזמים לשקול היטב האם הם נכנסים לאותו הסדר או לא.
"בכניסה להסדר זה יש גם חסרונות, שכן במסגרת ההסדר היזם מחויב לשלם את מס הרכישה שבמחלוקת בצירוף ריבית והצמדה עד היום, כך שיוצא שסכום ההשבה מכסה רק את עלויות מס הרכישה (ואולי אחוז אחד יותר), והיזם מוותר למעשה על טענותיו במישור המע"מ, שלפיהן הוא צריך לקבל חשבוניות מס בגובה 17% מסכום הוצאות הפיתוח הנוספות או למצער רק מאלה שבוצעו בפועל".
"נוסף לכך", עו"ד קמיל אומרת כי "לא ניתן לקזז את רכיב המע"מ הכלול בהוצאות הפיתוח הנוספות משווי המכירה לצורכי מס רכישה. מלבד אלה, יש לזכור שסוגיית מס הרכישה על הוצאות פיתוח נוספות עלולה להתעורר אצל אותו יזם במכרזים הבאים, כך שהמלחמה במישור מס הרכישה לא באמת תגיע לסיומה וככל הנראה תסתיים רק בבית המשפט העליון".