שכונה חדשה בבית שמש. בפריפריה ''הקנייה קלה יותר היום'' / צילום: 3vision
ירידה כזו בנתונים לא רואים בכל רבעון: סקירת גלובס את הדוחות הכספיים לרבעון הראשון של שנת 2025 מעלה כי קצב מכירת הדירות של חברת שיכון ובינוי בישראל ירד ביותר מ־80%, בהשוואה בין רבעון זה לבין הרבעון המקביל לו ב־2024.
● עסקת ענק בת"א: רפאל תשלם כחצי מיליארד שקל עבור משרדים חדשים
● סקירת האוצר מגלה: הפועלים הפלסטינים חזרו לענף הבנייה
כפי שנראה מיד, שיכון ובינוי אינה היחידה שמציגה ירידה בקצב המכירות בהשוואה בין הרבעונים, אך הירידה המשתקפת מנתוניה היא כנראה המשמעותית ביותר.
סקירת דוחות החברות הציבוריות בנדל"ן נעשית ברקע צומת דרכים קריטי שבו נמצא, כך נראה, ענף הנדל"ן. לאחר שבנק ישראל עצר שנתיים ויותר של "חגיגת" מבצעי המימון מצד הקבלנים, שהביאו לפעילות ברמה גבוהה למדי בענף על אף מלחמת "חרבות ברזל", נדמה כי הקבלנים והיזמים מחפשים דרכים אחרות למכור דירות בקצב גבוה - אך לפחות כעת, לא במידה רבה של הצלחה.
ייתכן כי מדובר רק בהתאמות ובתקופת הסתגלות למציאות החדשה, אך על־פי נתוני האוצר חלה ירידה רבתי בנפח הפעילות בענף הנדל"ן למגורים באפריל האחרון, וספציפית ירידה של יותר מ־34% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי (בהשוואה בין אפריל 2025 למרץ 2025).
חשוב לציין כי הדוחות פורסמו לפני שפרצה המלחמה עם איראן.
מיום ראשון השבוע, יום המסחר הראשון בבורסה של תל אביב מאז פרוץ המלחמה, ועד לכתיבת שורות אלה בצהרי יום שלישי, עלה מדד תל אביב נדל"ן בכמעט 11%.
נראה כי האמון של המשקיעים בכלכלה הישראלית ככלל, בשל האופטימיות מתוצאות המלחמה, העובדה שהמדינה תידרש להשקעות רבות בשיקום תשתיות ומבנים שנפגעו והציפייה כי לאחר המלחמה יעלה משמעותית הביקוש לדירות, ואיתו מחירי הנדל"ן - כל אלה מתבטאים בעלייה היפה בימים האחרונים במדד הנדל"ן בבורסה הישראלית.
הנה כמה הערות על המכירות, על סמך הדוחות.
הירידות המשמעותיות: אצל החברות הגדולות
החברה שמציגה ככל הנראה את שיעור הירידה הגבוה ביותר (באחוזים) היא חברת שיכון ובינוי. בפרק המתייחס למספר החוזים למכירת יחידות דיור שנחתמו בתקופת הדוח, מציגה החברה 26 חוזים בלבד שנחתמו ב־2025, זאת לעומת 157 ברבעון הראשון של שנת 2024. ההכנסות ממכירת הדירות, באופן טבעי, ירדו משמעותית גם הן: 72 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2025, לעומת 381 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024.
דווקא המחיר הממוצע של דירה שמכרה שיכון ובינוי, עלה: כ־2.77 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2025, לעומת כ־2.42 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024. סיבה נוספת לאופטימיות עבור החברה: בחו"ל היא מכרה ברבעון הראשון של השנה 119 דירות, עם הכנסות של 160 מיליון שקל, לעומת 66 דירות ברבעון המקביל בשנה שעברה, עם הכנסות של 88 מיליון שקל. בסך־הכול הכניסה החברה ברבעון הראשון של 2025 סכום של 232 מיליון שקל ממכירת דירות בישראל ובחו"ל, לעומת 469 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024 - ירידה של כ־50% בהכנסות.
חברה נוספת מהגדולות בתחום בישראל, י.ח דמרי, הציגה גם היא ירידה משמעותית בהיקף הדירות שנמכרו: ברבעון הראשון של 2025 מכרה החברה 150 דירות, זאת לעומת 236 דירות ברבעון הראשון של 2024 (המספרים מתייחסים לחלק החברה בפרויקטים שבהם מכרה דירות).
נציין כי בשיחת המשקיעים לאחר פרסום הדוח ציין בעל החברה והמנכ"ל יגאל דמרי כי אכן ישנה האטה בשוק, אך לדבריו "השוק יצמח למעלה. יכולנו להוריד מחירים, אבל אני מעדיף לשמור על רמת המחירים בדירות שהחברה מוכרת, למרות שזה גרם להאטה מסוימת בהיקף המכירות".
הכנסות החברה ממכירת דירות ברבעון הראשון הסתכמו בכ־339.5 מיליון שקל, לעומת כ־475 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024. נציין כי מתחילת אפריל ועד לסוף מאי, מועד פרסום הדוח, מכרה החברה עוד 82 יחידות דיור, בכ־187 מיליון שקל, ונחתמו עוד 33 בקשות רכישה.
חברת נדל"ן ציבורית שבתקופה האחרונה מציגה פעילות משמעותית מאוד היא חברת עמרם אברהם - שאומנם הציגה ירידה גדולה בקצב הדירות שנמכרו (ירידה של כ־50%), אך בכל זאת מכרה, כנראה, את מספר הדירות הגדול ביותר ברבעון מבין החברות הציבוריות: ברבעון הראשון של 2025 מכרה החברה 335 דירות, לעומת 702 דירות ברבעון הראשון של 2024. לאחר תאריך הדוח מכרה החברה עוד 280 דירות, ו־615 בסך־הכול עד לסוף מאי, בסכום כולל של 1.114 מיליארד שקל.
בדוח מציינת החברה כי "הקיטון בכמות יחידות שנמכרו בשוק החופשי ברבעון הנוכחי לעומת התקופה המקבילה אשתקד נובע מכך שבתקופה המקבילה אשתקד החברה החלה בשיווק של כארבעה פרויקטים חדשים".
עוד חברה שהציגה ירידה של כמעט 50% בנפח המכירות היא חברת רם אדרת, עם 60 דירות ברבעון הראשון של 2025, לעומת 104 דירות ברבעון הראשון של 2024. הכנסותיה ברבעון הראשון של 2025 - כ־107 מיליון שקל, לעומת כ־193 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
אפריקה ישראל מגורים הציגה גם היא ירידה משמעותית ברבעון הראשון של השנה, עם 89 יחידות דיור מכורות שהכניסו לה כ־195 מיליון שקל, לעומת 118 יחידות דיור מכורות ברבעון הראשון של 2024, עם הכנסות של 342.5 מיליון שקל.
ישראל קנדה מכרה 76 דירות ברבעון הראשון של 2025, לעומת 115 דירות ברבעון הראשון של 2024. מתחילת אפריל ועד לפרסום הדוח מכרה ישראל קנדה עוד 59 דירות (31 מהן - כתבי הרשמה). קרדן נדל"ן מכרה 34 דירות ברבעון הראשון של 2025, לעומת 37 ברבעון הראשון של 2024.
העליות המעטות: מתונות וצנועות
ברבעון הראשון של 2025 היו גם חברות שמכרו יותר דירות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד - אך העלייה שהן מציגות מתונה יותר בהשוואה לירידה במכירות שהציגו החברות שציינו לעיל.
חברת אאורה, שנמצאת בימים האחרונים במוקד העניינים מסיבות אחרות לגמרי, מכרה 210 יחידות דיור ברבעון הראשון של 2025, תמורת 430 מיליון שקל, לעומת 98 דירות ברבעון הראשון של 2024. לאחר תום הרבעון הראשון מכרה עוד 65 דירות.
יש לציין כי חלק משמעותי מהגידול במכירות של אאורה ברבעון הראשון של השנה מגיע בזכות חברת מגידו שרכשה באמצע אפריל. מגידו תרמה להכנסותיה 51 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2025, ולמעשה ללא מגידו הכנסות אאורה ממכירת דירות ירדו בכ־35 מיליון שקל.
חברת רוטשטיין מכרה ברבעון הראשון של השנה 57 יחידות דיור תמורת כ־131 מיליון שקל, זאת לעומת 26 דירות ברבעון הראשון של 2024, תמורת כ־88 מיליון שקל. לאחר תום הרבעון הראשון ועד לפרסום הדוח מכרה החברה עוד 32 דירות, תמורת כ־100 מיליון שקל. צמח המרמן מכרה ברבעון הראשון של השנה 41 דירות, תמורת כ־50 מיליון שקל, לעומת 19 דירות בלבד ברבעון הראשון של 2024, תמורת 32 מיליון שקל. לאחר תום הרבעון מכרה החברה עוד 12 דירות, תמורת כ־16.5 מיליון שקל.
אב־גד מכרה 28 דירות ברבעון הראשון של השנה (ועוד חמש לאחר תום הרבעון), תמורת 97.8 מיליון שקל, לעומת תשע ברבעון המקביל ב־2024, תמורת 57.7 מיליון שקל. רותם שני מכרה 35 דירות במהלך הרבעון הראשון של 2025, לעומת 27 ברבעון הראשון של 2024. לאחר תום הרבעון מכרה יחידת דיור אחת, ונחתמו עוד 17 כתבי הרשמה.
המחירים: לא נרשמו ירידות
התקופה המורכבת שאליה נקלע הענף בעת האחרונה עשויה להוביל בסופו של דבר לירידת מחירי הדירות. אלה כבר ירדו הלכה למעשה, לטענת כמה מהמומחים לתחום, אם משקללים את נתוני מבצעי המימון של הקבלנים, אך כעת ייתכן שנראה ירידה של ממש, שתתבטא במספרים. עם זאת, נתוני החברות הציבוריות אינם מראים באופן חד־משמעי כי מחירי הדירות יורדים.
אם נתבונן, למשל, בנתוני חברת פרשקובסקי לרבעון הראשון של השנה, נראה כי היא מכרה 45 דירות, לעומת 50 דירות ברבעון הראשון של 2024. ובכל זאת, היקף ההכנסות של החברה ברבעון הראשון השנה, 147.5 מיליון שקל, גבוה מהיקף ההכנסות ברבעון הראשון של 2024, שעמד על 129.9 מיליון שקל - מה שמעיד על מחירי מכירה גבוהים יותר בממוצע לכל דירה.
נתוני חברת אזורים מציגים תמונה דומה: ברבעון הראשון של 2025 היא מכרה 75 דירות, שלוש פחות מהכמות שמכרה ברבעון המקביל אשתקד. ובכל זאת, הכנסותיה ממכירת דירות ברבעון הראשון של 2025 עומדות על כ־215 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 188 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024. על סמך נתונים אלה, המחיר הממוצע של דירה שמכרה ברבעון הראשון של 2025 עמד על כ־3.38 מיליון שקל, לעומת כ־2.85 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2024.
לעומת זאת, אקרו נדל"ן מכרה 35 דירות ברבעון הראשון של 2025, תמורת 174 מיליון שקל, ואילו ברבעון הראשון של 2024 מכרה 29 דירות - אך בסכום כולל של 222 מיליון שקל, כך שהמחיר עבור כל דירה, בממוצע, היה נמוך יותר ברבעון הראשון של השנה הנוכחית.
באקרו מסבירים זאת בדוח ואומרים: "הגידול בכמות יחידות הדיור שנמכרו בתקופת הדוח לעומת התקופה המקבילה אשתקד נובע בעיקרו מיתרת מלאי לשיווק גבוהה יותר, לאור יציאה לשיווק בפרויקטים חדשים (מגדל מזא"ה ואקרו בשדרה). מנגד, הקיטון בסך היקף המכירות נובע משינוי בתמהיל הפרויקטים המשווקים על־ידי החברה, שבהם מחיר המכירה למ"ר נמוך מהמחיר הממוצע למ"ר של פרויקטים ששווקו בתקופה המקבילה אשתקד".
גם אצל שובל הנדסה המצב דומה: ברבעון הראשון של השנה מכרה החברה 44 יחידות דיור, תמורת כ־84.7 מיליון שקל, ואילו ברבעון הראשון של 2024 מכרה 41 דירות, שלוש דירות פחות, אך הסכום הכולל שקיבלה היה גבוה יותר - כ־87.9 מיליון שקל. אפשר שגם במקרה הזה, כמו במקרה של אקרו נדל"ן, ההבדל הוא תמהיל הדירות ואופי הפרויקטים שבהם נמכר עיקר הדירות.
האזורים החמים: הכוח עובר לפריפריה
בחלק מהדוחות שהציגו החברות ניתן גם פילוח באשר לפרויקטים שבהם נמכרו הדירות במשך הרבעון. אצל כמה מהן אפשר לראות "נציגות" משמעותית לפריפריה. באותה שיחה שקיים בתחילת החודש יגאל דמרי עם משקיעי החברה, הוא ציין בין היתר כי לדעתו עיקר הצמיחה של השוק תהיה בעתיד בפריפריה - "משום ששם הקנייה קלה יותר היום" - וייתכן כי דברים אלה מקבלים ביטוי מסוים כבר בדוחות הנוכחיים.
כך למשל, דמרי עצמה דיווחה כי מתוך 150 הדירות שמכרה ברבעון הראשון, 123 דירות נמכרו בפרויקטים בפריפריה, קרי 82%. בין היתר, 31 מהדירות של החברה נמכרו באופקים, 22 בקריית ביאליק, 18 בנתיבות ו־14 בבאר שבע. נציין כי בשדרות ובאשקלון מכרה החברה 13 דירות בכל עיר, כך שברבעון אחד היא מכרה 75 דירות באזור עוטף עזה והנגב המערבי.
אפריקה ישראל מגורים דיווחה כי מתוך 89 הדירות שמכרה, 38 דירות נמכרו בפרויקט סביוני הגבעה (גבעת הכלניות), בקריית אתא, קרי כ־43% מכלל הדירות שמכרה ברבעון הזה. יש לציין כי הפרויקט יצא לשיווק באופן רשמי בחודשים האחרונים.
אומנם אזורים מכרה את מספר הדירות הגדול ביותר ברבעון בירושלים, בפרויקט "מלח הארץ" (24 דירות שנמכרו), אך 28 דירות היא מכרה בפרויקטים בפריפריה - בחיפה, בנהריה ובבאר שבע. פרשקובסקי מכרה 30 מתוך 50 הדירות ברבעון הראשון, ב"מתחם הרובע המיוחד" באשדוד.