מבלי להוריד מההישג העצום, האופוריה הנדל"נית - ודאי זו שבבורסה - חרגה השבוע מפרופורציה. במיוחד בכל הנוגע לחברות ההתחדשות העירונית, שזינקו השבוע כאילו אין צל של ספק, וביום שאחרי המלחמה הענף יטוס לפחות כמו טייסינו הגיבורים.
● הדיירים בחולון היו אמורים להתפנות בקרוב, הטיל הקדים אותם
● חדשות השבוע בנדל"ן | התנועה לאיכות השלטון נגד מינוי מנכ"ל דירה להשכיר: "פסול ותמוה"
תזכורת לא ממש רחוקה: בספטמבר 2021 קרס בניין ברחוב סרלין 38 בחולון. ערנות של כבאי אמיץ, רשף יוני בוצ'קובסקי, מנעה קורבנות בנפש, אבל 32 משפחות איבדו את ביתן. ובבת אחת, לאחר שכולם ראו את הסרטונים והבינו עד כמה מסוכן להמשיך לגור באותם בניינים מוזנחים, חולון הפכה לסמל לצורך לחדש את הבניינים הישנים, ומהר.
ב-22 בדצמבר 2022 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב תוכנית ענק להתחדשות עירונית בחולון, שכללה הריסה ותוספת של 30 אלף דירות. במינהל התכנון ששו ועלזו. התוכנית גם אפשרה להם לחגוג שבוע לאחר מכן "שנת שיא" באישור תוכניות. 158 אלף דירות בשנת 2022, לעומת 104 אלף בשנת 2021. 66 אלף בהתחדשות עירונית (מתוכן חצי בחולון). יו"ר הוועדה המחוזית, ערן ניצן, בירך את חולון על "התעוזה" באישור התוכנית, "תוצאה של תהליך ארוך שכלל מאות שעות ישיבות עם העירייה".
והנה, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנה שעברה החלו להיבנות בעיר 303 דירות בהתחדשות עירונית. לפי נתוני רשות המיסים, ב-2024 נמכרו בכל העיר 231 דירות כאלו. בקושי חצי אחוז מ-50 אלף דירות בחולון ללא ממ"ד ומיגון ראוי.
ומה לגבי פרויקט הדגל ההוא בסרלין? שלושה חודשים מהקריסה, שיא ישראלי, נבחרה חברת אאורה להקים בניין חדש - 89 דירות במקום 32 שקרסו. במרץ 2023 כבר הונחה אבן פינה, ויעקב אטרקצ'י בעל השליטה סיפר כי "קריסת הבניין העלתה את המודעות להתחדשות עירונית בכל הארץ, ואין לי ספק שההתנהלות היום היא אחרת מול הדיירים, העיריות והממשלה". בעוד 30 חודשים (קיץ 2025), הבטיח אטרקצ'י בטקס, הדיירים הוותיקים יקבלו את הדירות החדשות.
השנים עברו. לפי דוחות אאורה האחרונים, הצפי לסיום הבנייה בסרלין זז בכמעט שנתיים - לרבעון ראשון 2027. עד כה הושלמה הבנייה של 45% מהפרויקט ונמכרו 60% מהדירות (34). סיפור אחד, סמלי, שבסך הכול נועד להזכיר לנו עד כמה הרכבת הנדל"נית איטית. גם כשכולם רוצים ומבטיחים לרוץ, וכשהבירוקרטיה מבטיחה לא לשים שום רגליים.
עדיין עם משקולת
אבל עכשיו זה באמת יקרה, כי נחתו פה השבוע טילים במרכז הארץ והבנו סופית שזה עניין של חיי אדם ופיקוח נפש? עוד תזכורת שאנחנו לא באמת צריכים: ב-7 באוקטובר 2023 נורו על ישראל יותר מאלף רקטות, טילים ומרגמות. בתוך שנה, יותר מ-12 אלף מטחים כאלה נורו עלינו. לא דומה לעוצמת הטילים שנפלו פה השבוע, ובכל זאת. בין שלל התגובות, ברשות להתחדשות עירונית הדגישו לפני שנה וחצי שעכשיו הדברים יקרו מהר. שמדובר באירוע ש"טלטל את החברה הישראלית", גם בתחום שעליו הם מופקדים.
בפועל, אי אפשר לומר שלא הייתה התקדמות, אבל בקצב נדל"ני. ב-2024 ניתנו היתרי בנייה ל-31,200 דירות במיזמי התחדשות עירונית, לעומת 28,700 היתרים שניתנו ב-2022, עלייה של פחות מ-9%. גם אם התחלנו לרוץ, לכל רגל עדיין קשורה משקולת כבדה. ועדיין יותר מ-60% מהדירות פה מחוסרות ממ"ד.
ולכן, גם כשמינהל התכנון הודיע השבוע שהוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) תגויס לתכנון מהיר של האזור שנפגע בבת ים, למשל, אל תמהרו לדמיין את כל המגדלים החדשים. יותר סביר שביום שאחרי המלחמה, הרגולטור, הבירוקרטיה, מצוקת הפועלים, חמדנות הדיירים והיזמים וגם אי הוודאות שמאלצת יזמים לדרוש שולי רווח נכבדים, לא ייעלמו כלא היו.
והתקציב מה
מאיפה הביטחון למשל לגבי תיאבון היזמים לבנות עוד ועוד, כשכבר כעת מלאי הדירות החדשות בשיא - 79 אלף דירות לא מכורות בכל הארץ בסוף מרץ, לפי נתוני הלמ"ס? וגם אם נניח שיאיצו פה אינספור פרויקטים חדשים, מישהו באמת חושב שיש לדיירים הוותיקים אינספור דירות להתפנות אליהן בשכירות - מגבלה שמציבה תקרה מאוד ברורה לקצב ההתחדשות העירונית (שכבר היום כוללת אלפים רבים של דירות בפרויקטים מאושרים לבנייה הממתינים לביצוע)? וכנ"ל לגבי מגבלת התשתיות (כבישים, ביוב, מבני ציבור), שבוודאי תעכב את הריצה וההתלהבות של עיריות רבות, למרות איומי הטילים וההבטחה שממש בקרוב תעבור תחתינו רכבת וכולנו ניפטר ממכוניות.
ומעל הכל, העיקר כעת הניצחון, אבל ביום שאחרי לא נוכל להתחמק מהמשמעויות התקציביות. וכשניאלץ לשלם הרבה יותר מיסים ולקבל הרבה פחות שירותים ציבוריים, השאלה כמה אנשים מסוגלים לקנות דירה במחירים הנוכחיים תהיה אפילו יותר רלוונטית.
כוכבי השבוע
מצוין: הכסף החכם מול המשקיעים הקטנים
בשולי המערכה הצבאית, נפתח פה קרב קטן ומרתק בין "הכסף החכם" לחוכמת ההמונים בבורסה. קרב שהוא גם מאפיין דורי, היכול ללמד על העידן שבו אנחנו נמצאים ועל השינוי ב-DNA המשקיעים.
מומחי שוק ההון הוותיקים דאגו להבהיר שאת הסנטימנט החיובי בבורסה מובילים המשקיעים הקטנים. דייב לובצקי, איי.בי.איי, הדגיש כי המוסדיים מסתכלים על האופוריה מבחוץ, בזמן ש"אנשים שקצת משעמם להם בבית פותחים חשבונות מסחר בקצב שיא". צבי סטפק, מיטב, הסביר ש"מה שקורה פה זה במידה רבה תופעה של פומו (fear of missing out). המשקיעים הקטנים חוששים לדבריו להיות בחוץ בזמן הירידות הצפויות בעקבות רעמי הטילים (שלא קרו בסוף), ולפספס את העליות שיבואו בעקבותיהן.
ולטווח יותר ארוך, מעניין לראות ידו של מי תישאר על העליונה, והאם "המשקיעים הקטנים" יהיו המוסדיים החדשים.
בלתי מספיק: מי יודע כמה חיים איבדנו במכון ויצמן
לא מדובר בפגיעה מיידית בחיי אדם, אבל כל שוחר טוב בכה השבוע גם על הפגיעה הקשה שספג מכון ויצמן מטיל איראני.
ראשית, כי בעצם כן מדובר בחיי אדם, גם אם זה לא כאן ועכשיו. מכון ויצמן אינו מוסד אקדמי רגיל, כזה שרובנו מכירים וכולל בעיקר כיתות לימוד ומחקרים כתובים שמגובים ברובם המוחלט בענן. המכון הוותיק שברחובות כלל בעיקר אינספור מעבדות "חיות", ממש עבודה סיזיפית של עשרות שנות מחקר, שחלקן ירד השבוע לטמיון בלילה אחד.
כמעט בלתי אפשרי לשחזר דגימות מבחנה או ניסויים חיים אחרים שנאספו וחיכו במעבדה במשך שנים, לפעמים עשרות שנים. ומי יודע כמה מהם היו רגע לפני פריצת הדרך הבאה בתחומי הרפואה, הביולוגיה וכן הלאה. מחקרים ודגימות בתחומים כמו טיפול ומניעת סרטן ומחלות ארורות אחרות נהרסו השבוע, מבלי שרובנו אפילו יודעים מה איבדנו.
