אלפי אנשים פונו מבתיהם מתחילת המלחמה עם איראן, בשל פגיעת טילים. בחלק מהמקרים הבתים נהרסו כליל ויצטרכו להיבנות מחדש. הבתים החדשים יותר עמדו ברובם יפה גם בפגיעות ישירות ויוכלו לעבור שיפוץ - אבל גם הוא יקח זמן רב. איך נערכים מבחינה משפטית לתקופה ארוכה כל כך של שיפוצים ותיקונים?
● ראיון | "ההרס עצום": יו"ר איגוד מהנדסי הערים על קשיי השיקום ביום שאחרי
● הזדמנות לבנות מחדש | נפגעי טילים: "אין כבר איפה לשכור דירה ברמת גן"
עו"ד ארז קמיניץ, שותף וראש תחום רגולציה וממשל במשרד EBN - ארדינסט, בן נתן טולידאנו, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. מתייחס לאתגרים המיידיים והעתידיים בתחום ההתחדשות העירונית, על רקע מצב החירום. הוא מציע להפריד בין הטווח הקצר לטווח הארוך.
"קיימות שאלות דחופות בנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית שכבר יצאו לדרך - בין שהם בשלב תכנון ובין שמדובר במבנים שכבר פונו או נהרסו בפועל, כפי שראינו בתל אביב. למשל, מהו היקף הפיצוי שמעניק מס רכוש במקרה שבו הבניין כבר איננו, אך טרם ניתן היתר בנייה חדש? מתי נחשב שיזם התחיל בפועל לשלם או להקים את הפרויקט? כל אלה הן שאלות שיש לפתור במהירות, בלי להיגרר לדיונים עיוניים ממושכים.
"גם בכל הנוגע לפרויקטים לפי תמ"א 38, במיוחד ברשויות שבהן התקבלו לאחרונה הארכות לתוכנית, קיימים מקרים שבהם טרם הוגשה בקשה להיתר. כעת יהיה קשה יותר לחשב את הזכויות, שמבוססות על מצב המבנה הקיים - מצב שאינו בהכרח רלוונטי עוד. אלו בעיות שיש לטפל בהן בדחיפות".
לדברי עו"ד קמיניץ, במקומות שבהם ניתן להפעיל פרשנות משפטית, ראוי להוציא חוות דעת ברורה מטעם משרד המשפטים ולא להסתבך בתהליכי חקיקה ארוכים. " עם זאת, ישנם עניינים שבהם נדרשת גם חקיקה - ויש לקדמה במהירות", הוא אומר.
טווח בינוני וארוך: בלי רפורמות חדשות
בהתייחס לפרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית, בין אם ברמת הבניין ובין אם במתחמים שלמים (למשל, לפי חלופת שקד), קמיניץ מדגיש כי אין מקום כעת לרעיונות חדשים. "יש להתבסס על הפלטפורמות הקיימות וליישמן בצורה יעילה ומהירה יותר. כך למשל, אין הצדקה לעסוק כעת ברפורמות מורכבות כמו שינוי אחוז ההסכמה הנדרש מדיירים סרבנים".
לדבריו, מדובר בצעדים שמעוררים בעיות משפטיות עמוקות בתחום דיני הקניין: "גם אם יש תחושת משבר, יש לשמור על איזון בסיסי ולא לזנוח את עקרונות הקניין".
אז מה היית מציע לעשות?
"אני חושב שצריך להתמקד בהיבטים תפעוליים - למשל, במסלול ירוק למתן היתרים, ובתגבור משאבים של זמן, כוח אדם וכסף. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית צריכה לקחת חלק מרכזי בהתמודדות - גם אם כרגע אין לה שר אחראי או מנהל קבוע - ולפעול באמצעות המינהלות בשטח.
"אחד הקשיים הידועים הוא חוסר האמון של הדיירים. אם ייכנס לתמונה גורם אובייקטיבי ויביע עמדה חיובית בנוגע לעסקה, ויגיד שהיא טובה או הגונה, הדבר עשוי להפחית התנגדויות".
עו"ד קמיניץ מציין את האפשרות להפעיל את המינהלות בקידום פרויקטים, ואת הצורך המעשי במעורבות משמעותית יותר של הרשויות המקומיות בשלב התכנון, והכל בשילוב אינטנסיבי של השוק הפרטי . כמו כן, הוא מעלה את סוגיית הקרקע המשלימה: "פעמים רבות, פרויקטים נתקעים בגלל חוסר כדאיות כלכלית, ויש מקום שמוסדות התכנון יגדילו מעט את היקף הזכויות, ושרמ"י תנהג בגמישות רבה יותר".
אבל מדברים על קרקע משלימה לפרויקטים ללא כדאיות כלכלית עוד לפני המלחמה, וזה בקושי זז.
"נכון. המדינה צריכה להיות מוכנה להשקיע ולתמוך כלכלית בפרויקטים".
לדבריו, הסיוע הכלכלי של המדינה צריך לבוא לידי ביטוי גם בלתת לדיירים מרווח נשימה בקבלת החלטות, "למשל באמצעות תשלום דמי שכירות לתקופה ארוכה יותר, כך יוכלו הדיירים להגיע להסכמות בלי לחצים מיותרים".
שולחן עגול שנפגש לפחות פעם בשבוע
עו"ד קמיניץ מזהיר מפני פתיחת מהלכי חקיקה חדשים שאינם תורמים לקידום מיידי של פתרונות בתחום ההתחדשות העירונית. כך, הוא מתנגד לפתיחה מחדש של תמ"א 38 ולפיתוח מודלים חדשים, שכן רפורמות נוטות להתעכב ואינן מתאימות למצב חירום.
למשל, "פרטיקה של איחוד וחלוקה נחשבת כבר שנים לא מתאימה להתחדשות עירונית ומועלים רעיונות לתקן את זה - אבל אין טעם לקדם חלופה כעת. במקום זאת, יש לקדם עבודה סדורה ומתואמת, אשר אינה מתקיימת כיום".
לדבריו, יש להקים צוות בין־משרדי ברמה גבוהה - ועדת מנכ"לים עם סמכויות ביצועיות נרחבות - שתחלק תחומי אחריות ותוביל פתרונות. "שיתוף פעולה בין מינהל התכנון, רשות המסים, רמ"י, משרד הפנים, משרד המשפטים וגופים נוספים הוא הכרחי. אין טעם להניע תהליכים ללא גיבוי ממשלתי רחב, וללא שולחן עגול פעיל שמתכנס מדי שבוע. ממשלה לא יכולה לתפקד בלי תיאום אמיתי בין משרדיה, במיוחד בתקופה כה רגישה", הוא אומר.
