איור: Shutterstock
יזמי נדל"ן ישראלים נתקלים בארץ באתגרים רגולטוריים רבים: תהליכי תכנון ובירוקרטיה ממושכים, עלויות גבוהות של היטלי השבחה, היתרי בנייה ומיסים מקומיים. כל אלה שוחקים את הרווחיות ומאריכים את משך הזמן הנדרש להחזרת ההשקעה. בנוסף, שוק הנדל"ן בישראל רווי - המחירים כבר גבוהים מאוד, מלאי הקרקעות הולך ואוזל והמרחב לפיתוח חדש מצטמצם. לעומת זאת, מעבר לים, היזמים מגלים גמישות רגולטורית, זמינות גבוהה של קרקעות ועלויות תכנון ובנייה נמוכות יותר. בעוד שבישראל הריבית נותרת גבוהה בשל השפעות גיאופוליטיות כמו המלחמה, באירופה כבר ניכרת מגמה של הורדת ריביות, או לפחות ציפייה מובהקת לכך. סביבת הריבית המשתנה מאפשרת גישה נוחה יותר להלוואות ומשפרת את כדאיות ההשקעה - בעיקר עבור יזמים שמחפשים מקורות מימון זולים. הפער הזה בין ישראל לאירופה הופך את השווקים הזרים לאטרקטיביים לא רק מהיבט התכנון - אלא גם מבחינת מבנה ההון. יתרה מכך, חלק מהמדינות מציעות יציבות כלכלית-פוליטית המהווה סביבה בטוחה להשקעות ארוכות טווח.
יש מדינות שהפכו לפופולריות יותר עבור הישראלים, כמו פולין שנהנית מצמיחה מתמדת בכלכלה המקומית ומתאפיינת במערכת תכנון עירונית ברורה ויעילה. במיוחד וורשה וקרקוב הפכו ליעד חם ליזמים ישראלים בשל מחירי קרקע נמוכים והיצע נדיב של נכסים עירוניים. יוון הפכה למוקד השקעות אטרקטיבי הודות למחירי נדל"ן נמוכים במיוחד, מסלולי מס מקלים ויתרון משמעותי של מתן אזרחות דרך השקעה - כלי שפונה במיוחד למשקיעים המעוניינים בדרכון אירופי. פורטוגל מציעה שילוב נדיר של רגולציה ידידותית, ביקוש יציב, מגמת עליית מחירים ותמריצים למשקיעים זרים. גם קפריסין, בזכות הקרבה
לישראל, נחשבת ליעד קל לתפעול, עם מערכת משפטית בריטית־אנגלית ומערכת בנקאית גמישה. בגרמניה, בעיקר במזרח המדינה, יש ביקוש גובר לשכירות באזורים מתחדשים - והרגולציה מספקת מסגרת ברורה ומוגנת לשוק ההשכרה.
היתרונות בפרויקטים בין־לאומיים בתחום הנדל"ן בולטים: הכניסה הראשונית לרוב זולה יותר, כך שהסיכון ההתחלתי נמוך יחסית. במקביל, התשואות - הן על השכרת הנכסים והן על מכירתם - עשויות להיות גבוהות מהנהוג בישראל. ההשקעה מחוץ לישראל גם יוצרת פיזור גיאוגרפי, שמגן על המשקיע מחשיפה מיותרת לשוק בודד. חלק מהמדינות אף מעניקות תמריצים נדיבים למשקיעים זרים, דוגמת הקלות מס, אזרחות מואצת או קרקעות במחיר מסובסד. עם זאת, קיימים גם סיכונים: הרגולציה אינה מוכרת, ולעיתים יש בה מורכבויות שקשה לצפות מראש. המרחק הפיזי מהפרויקט מקשה על ניהול שוטף וחייבים להסתמך על שותפים מקומיים, שלא תמיד עומדים בציפיות. תנודתיות במטבע המקומי עלולה לפגוע ברווחיות והיעדר יציבות פוליטית עלול להפוך השקעה אטרקטיבית לסיכון מיידי.
יש כמה צעדים שעל יזמים ומשקיעים לנקוט לפני הכניסה לשוק זר, ובראש ובראשונה עבודת הכנה קפדנית: מחקר שוק שיכלול ניתוח ביקושים, בחינת מתחרים קיימים, מגמות תמחור, ואופי קהלי היעד. בדיקה רגולטורית חשובה לא פחות - כל מדינה שונה ברמת חקיקה, רישום מקרקעין, תקני בנייה ומיסוי. במקרים רבים חשוב לשלב שותף מקומי אמין - כזה שמכיר את כללי המשחק ומסוגל לפתור בעיות בזמן אמת. הכרחי להיעזר בעורך דין מקומי שמתמחה בנדל"ן, רואה חשבון שמכיר את המדיניות הפיסיקלית ומהנדסים ושמאים שמבינים את הסביבה. כמו כן, יש לבחון מראש אפשרויות מימון - הן מקומיות והן בין-לאומיות - ולוודא שאין סתירה עם החוק הישראלי בנושא מיסוי כפול. ביקור פיזי באזור ההשקעה ייתן למשקיע תמונה מלאה על הפוטנציאל, האוכלוסייה וההזדמנויות שבשטח.
חותם כחול-לבן
בשווקים מסוימים במזרח אירופה ניכרת השפעה ישירה של היזמות הישראלית - הן ברמת סטנדרט הבנייה והן בחדשנות בתכנון. קבוצות רכישה ישראליות, שמביאות עימן מודל עסקי שונה מהנהוג במדינות היעד, הפכו למרכיב בולט בסצנה המקומית. נציגי חברות ישראליות מופיעים תדיר בכנסים מקצועיים, במיזמים משותפים ואף מתמודדים במכרזים ממשלתיים. המומחיות הישראלית בטיפול בפרויקטים מסובכים - כמו התחדשות עירונית או תמ"א - מהווה יתרון תחרותי בשווקים מתעוררים. עם זאת, ההצלחה מושכת גם חיקויים - לעיתים של משקיעים קטנים שמנסים להיכנס ללא הכנה מספקת, ולעיתים נכווים כתוצאה מהיעדר ניסיון. אם בעבר משקיעים חיפשו לגוון בין נדל"ן, מניות, אג"ח והון סיכון, כיום יותר ויותר משקיעים ויזמים מאמינים בנדל"ן כאפיק מרכזי - אך בוחרים לפזר את השקעותיהם בין מדינות שונות. במיוחד בתקופה הנוכחית שבה המצב הכלכלי
והביטחוני בישראל מורכב ואי הוודאות גבוהה, הפיזור הגיאוגרפי הפך לכלי חיוני להפחתת סיכון. זוהי גם אחת הסיבות לכך שחברות יזמיות מובילות מרחיבות את פעילותן לפרויקטים יזמיים בחו"ל.
המגמה הבולטת לשנים הקרובות היא המשך חדירה של יזמים ישראלים למזרח ודרום אירופה - אזורים שמתאפיינים בשוק מתפתח, רגולציה מתמתנת ופתיחות ליזמות זרה. שווקי השכרה מוסדרים - כמו גרמניה והולנד - צפויים ליהנות מעלייה בהשקעות, בשל הרצון להבטיח הכנסה שוטפת ויציבה. במקביל, יזמים זיהו מגמות דמוגרפיות חדשות, כולל גידול בקרב בני הגיל השלישי וצעירים אורבניים, ויתמקדו בפרויקטים ייעודיים עבורם. תחום מימון ההמונים חודר גם לנדל"ן והפלטפורמות הישראליות יתחילו לפעול גם בזירה הבין-לאומית. ייתכן גם שינוי רגולטורי במדינות שונות - חלקן יבקשו לצמצם כניסת הון זר ואחרות ינסו להגן על השוק המקומי. לבסוף, יזמים יבינו שהביקוש העולמי מתמקד יותר ויותר בדיור נגיש - ולכן יזנחו פרויקטים יוקרתיים לטובת דיור להשכרה ארוכת טווח ומחירים סבירים.