כסף בקיר. עם משה שמעון / צילום: פרטי
לפני שש שנים קיבל משה שמעון מפרדס חנה החלטה שעשויה להשפיע על כל מהלך חייו, לפחות בפן הפיננסי: לקנות חמש דירות בחמש שנים.
מאיפה מגיע הדחף הזה?
"כשגדלתי היינו יושבים בשולחן שבת ומדברים על עסקים ונדל"ן", משיב משה שמספר על סבו שהקים מפעל ובין לבין גם מצא זמן לעסקאות נדל"ן. "זה גירה אותי, בעיקר להיכנס לדמות הזו של איש עסקים שיודע לעשות עסקאות טובות".
שמעון מוסיף שהחליט לשים את המסע הנדל"ני שלו לפני הכל. לדבריו, "ממש בניתי תוכנית מסודרת באקסל, שכמובן לא תמיד תאמה את המציאות, אבל עושים את השינויים תוך כדי.
"חלק גדול מהעניין זה חיסכון. חסכתי וחסכתי וחייתי בצורת חיים מאוד מאוד שמרנית. רוב החבר'ה אחרי הצבא טסים לחו"ל למשל ואת זה אני עוד לא עשיתי".
הוא מספר שגם כיום הוא עדיין גר אצל ההורים, לא מעט בשל הבחירה הפיננסית שלו.
חריש: דירת 4 חדרים ב־1.02 מיליון שקל
בשנת 2019, כששמעון רק בן 24 ועדיין קצין בקבע בגולני, בזמן הפנוי המועט שיש לו הוא הסתובב בחריש עם הוריו, ויחדיו הם התפקסו על דירת 4 חדרים ברחוב האורן. "דירה חדשה לגמרי שנקנתה מרוכש שלא הצליח לעמוד בתשלומים", הוא מספר. "זיהיתי את העסקה כהזדמנות, ואפילו הצלחנו להוריד מהמחיר המבוקש".
הדירה הושכרה תחילה בכ־2,300 שקל לחודש, כך שהתשואה הפירותית עמדה על פחות מ־3%. שמעון אף מספר שתשלומי השכירות החודשיים בשלב הראשון היו נמוכים מהחזר המשכנתא החודשי. במהלך השנים מחיר השכירות טיפס, וכיום הוא עומד על 3,300 שקל.
דירה ראשונה להשקעה בחיים, למה דווקא חריש?
"הדיבור היה שהיא תתרומם כמו מודיעין בטווח של 10־15 שנה. אנחנו עדיין לא שם".
אמנם מאז הרכישה המחירים עלו בחריש, אך הוא מייחס זאת לתהליכים שחלו בשוק בכל הארץ. "אני חושב שיש כיום עודף היצע על ביקוש בחריש. נושא המחיר העכשווי פחות מטריד אותי. הגישה שלי היא להחזיק נכסים לטווח ארוך מאוד", הוא אומר.
לשאלתנו הוא מזכיר כי בפרדס חנה־כרכור, שנמצאת בסמוך, דירות דומות נמכרות כיום בכמיליון שקל יותר, כך שבהחלט יש לחריש לאן לעלות.
קריית שמונה: דירת 3 חדרים ב־650 אלף שקל
"כשחיפשתי את הדירה השנייה, התחלתי להיות באמת משקיע נדל"ן כמו שאני דורש מעצמי היום", הוא מצהיר.
מה זה אומר?
"לעבוד בצורה יסודית, לבצע חקר שוק ברגליים. אחרי שהחלטתי להתמקד בקריית שמונה קיימתי חקר שוק שארך חצי שנה וכלל טלפונים למתווכים וימים מרוכזים בעיר. אפילו עשיתי שם ריצות ניווט שדרכן הכרתי היטב את העיר", הוא מספר, וחולק עוד טיפ: "דברו עם כמה שיותר מתווכים, תדפקו על דלתות ותדברו עם כמה שיותר אנשים ואז תצליבו את המידע - רק ככה מבינים את מחירי השוק ועוד דברים חשובים".
בדרך זו הוא הגיע לדירת שלושה חדרים בבניין שעבר חיזוק. "השנה הייתה 2022, איתרתי דירה במחיר מבוקש של 720 אלף שקל, משופצת ומרוהטת פיקס. המינוס שלה זה שהיא בקומה 4 ללא מעלית. אחרי משא ומתן המחיר נקבע על 650 אלף שקל, והיא הושכרה ב־2,500 שקל בחודש, כלומר הגעתי לתשואה תפעולית של 4.5%".
משלב זה והלאה היה עליו להוסיף למחיר הדירות 8% בגין מס רכישה. לדבריו, מאחר שהוא מתכוון להחזיק את כל הדירות לטווחים ארוכים - השיקול הזה פחות הטריד אותו. מה שאולי כן אמור היה להטריד אותו יותר היא העובדה שמעל לחצי שנה הדירה עמדה לא מושכרת בשל המלחמה בצפון, אם כי זה לא מנע ממנו מלהעמיק את ה"קשר" עם העיר.
דימונה: דירת 3 חדרים ב־930 אלף שקל
קצת פחות משנה לאחר מכן רכש שמעון דירה בדימונה, לאחר שפגש במקרה חבר מהעבר שמשקיע בעיר, שהדביק אותו באופטימיות שלו לגבי ההתפתחות של העיר הדרומית.
מאיפה הכסף להון העצמי?
"אני עובד כל הזמן, חוסך, וגם לקחתי הלוואה מחבר - שמאז כבר הוחזרה".
לדבריו, דווקא במקרה הזה התקשה תחילה לקבל הלוואה מהבנק. "הם אמרו לי שהם לא מבינים איך בחור בן 27 יכול להחזיק שלוש דירות במדינת ישראל", הוא משתף. "אז הכנתי אקסל ופיץ' טוב וקפצתי לבנק. אחרי שהיועץ שם ראה אותי בעיניים והבין את הרקע, הם מיהרו לאשר לי את ההלוואה. דווקא בעידן הדיגיטלי, כשעושים הכל מרחוק, צריך לזכור שאפשר וחשוב גם ללכת ולפגוש אנשים", הוא אומר.
בסופו של דבר הוא רכש דירת שלושה חדרים חדשה במסגרת קבוצת רוכשים - דבר שהוביל להוזלה ניכרת ולמחיר של 930 אלף שקל בלבד, אך התהליך לא היה חף מקשיים. "בתחילת המלחמה הדיירת פשוט ברחה משם", הוא מספר על חלק מתלאותיו.
דימונה: דירת 3 חדרים ב־415 אלף שקל
את הדירה הרביעית רכש שמעון בזמן שהוא במילואים. "אמרתי לעצמי שלא משנה מה, אני לא נותן לשום דבר לשנות את היעד של חמש דירות", הוא אומר. "זו דירת שלושה חדרים קטנה, 40 מ"ר, ברחוב מתתיהו הכהן בדימונה, שהייתה זקוקה לשיפוץ. אחרי מו"מ הצלחתי להשיג מחיר נמוך במיוחד של 415 אלף שקל".
איך הצלחת להוריד במחיר?
"התחילה מלחמה. נהיה שוק של רוכשים, וגם המתווך מאוד עזר", הוא משיב. לדבריו, הקושי למצוא שוכר הבהיר לו שעליו לבצע שיפוץ שלאחריו היא הושכרה ב־2,100 שקל בחודש, מחיר אותו הוא מגדיר "ברף העליון" של המחירים לדירות מסוג אלה.
קריית שמונה: דירת 3 חדרים ב־690 אלף שקל
בימים אלה שמעון משלים את רכישת הדירה החמישית שלו, שממוקמת באותה הקומה שבה נמצאת הדירה הקודמת שרכש בקריית שמונה. "המחיר המבוקש עמד על 780 אלף שקל, ולפי החישובים שלי כל מחיר מתחת ל־700 אלף שקל שווה לי", הוא מסביר.
לדבריו, הוריו סייעו לו במימון, לא מעט בשל הביטחון שהוא נסך בסביבתו בתוכנית חמש הדירות שלו.
אתה בכל חודש משלם משכנתא על דירה בקריית שמונה שלא מאוכלסת, ובצד שני קונה שם עוד דירה. מה ההיגיון?
"25%־30% מהתושבים חזרו לעיר, וביישובים מסביב הרבה יותר. אני נצמד לתוכנית הגדולה שהיא הכל מבחינתי. מה שקורה עכשיו זה אירוע נקודתי של שנתיים־שלוש. אנחנו נתקדם, נעבור הלאה".