הפנטהאוז בשכונה ל' / צילום: טל נכסים
העסקה: פנטהאוז בשדרות לוי אשכול בשכונה ל' הוותיקה בצפון תל אביב, נמכר לאחרונה תמורת 7.95 מיליון שקל. מדובר בדירה בשטח 165 מ"ר, בתוספת 120 מ"ר של מרפסות, בקומה השביעית מתוך שבע בבניין טיפוסי לשכונה, בן כ־40 שנה.
העסקה משקפת שווי של כ־35,300 שקל למ"ר בממוצע, בשקלול חצי משטח המרפסות, כנהוג בשיטות חישוב שמאיות שונות. בשקלול שליש משטח המרפסות (כפי שנעשה בשיטות אחרות) נקבל מחיר ממוצע למ"ר של 38,800 שקל.
העסקה נחתמה ימים ספורים לפני פרוץ המלחמה עם איראן, ובטרם התרחשו הפגיעות הקשות בבניינים ברחבי העיר.
● החוקרת שטוענת: "אנשים חושבים פעמיים לפני שהם קונים דירה"
● במגדל ליד הבורסה ברמת גן: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בקומה ה־31?
הירידה במחיר: המוכרים, ארבעה יורשים של הנכס, פרסמו את הפנטהאוז למכירה לפני כמה חודשים. הם ביקשו חוות־דעת מכמה מתווכים, בהם המתווך תומר רום ממשרד טל נכסים מבית קלר ויליאמס. רום, בעזרת בעלי המשרד שחר טל, שמאי במקצועו, העריך את הפנטהאוז בכ־8.5 מיליון שקל.
הבעלים החליטו להציב רף גבוה יותר, וקבעו לפנטהאוז תג מחיר של 10.5 מיליון שקל. לאחר שלושה חודשים שבהם לא הצליחו למכור את הנכס, חזרו לרום וירדו למחיר נמוך יותר. בסופו של דבר נמצא קונה, תמורת 7.95 מיליון שקל - כ־24% פחות מהמחיר ההתחלתי.
"אחרי שלושה חודשים ללא רוכש, ברגע שהבעלים הורידו את המחיר לרף מתאים יותר, העסקה נחתמה בתוך שבועיים. הצגנו למוכרים כמה מועמדים, ובסופו של דבר רכש את הפנטהאוז זוג מהשכונה. תמיד טוב במקרים האלה, בטח כשמדובר בפנטהאוז, שיש עוד חוות־דעת מקצועית שמאית, שיכולה לסייע בקביעת מחיר המכירה הנכון".
ללא ממ"ד: הפנטהאוז משתרע על חצי קומה, במפלס אחד, בראש הבניין. בדירה עצמה אין ממ"ד, אך בבניין יש מקלט משותף.
השכונה: שכונה ל', או תוכנית ל', נמצאת בצפון העיר, מצפון לשכונת רמת אביב ג'. מתגוררים בה כ־10,000 איש, והיא נחשבת מבוקשת למדי. "זו שכונה קהילתית, שמתאימה מאוד למשפחות", אומר רום. "אפשר למצוא בה את כל השירותים הנדרשים לתושב, ונוסף על כך היא נמצאת במרחק הליכה מהים, מנמל תל אביב, מקניון רמת אביב ועוד. השכונה נוחה, נעימה ושקטה".
בצמוד לשכונה מוקם בימים אלו רובע חדש, אולי השכונה המדוברת ביותר בישראל בעת האחרונה מבחינה נדל"נית, רובע שדה דב שיכלול 16 אלף יחידות דיור עם השלמתו. הרובע, הצמוד לשכונה למד ממערב, צפוי לשנות לחלוטין את הסביבה כולה, ואם כיום השכונה נהנית ממבט "נקי" אל ארובת רדינג ואל הים, לאחר שתושלם הקמת הרובע המבט מערבה יהיה אחר לחלוטין.
באשר למחירים, ההבדל משמעותי כבר כיום: "אמנם בין השכונה לבין רובע שדה דב מפריד רק כביש אחד, שדרות לוי אשכול עצמן, אבל המחירים אינם דומים כלל: המחיר שמשקפת העסקה לפנטהאוז ששיווקנו סביר למדי לאזור, בעוד המחירים ברובע שדה דב, מגיעים גם ל־100 אלף שקל למ"ר - פי שלושה ויותר. למרות הסמיכות, מבחינה נדל"נית מדובר על אזור אחר לגמרי", אומר רום.
יד שנייה בתל אביב: לאורך רוב תקופת מלחמת "חרבות ברזל", ועוד לפניה, שוק היד השנייה בתל אביב היה מנומנם, אולי אפילו במצוקה מסוימת - אך נראה שהוא מתחיל להתאושש לאיטו. "אחרי תקופה רדומה למדי בתל אביב, השוק התחיל להתעורר לאחרונה", מספר רום. "במהלך המלחמה עם איראן הוא נעצר שוב, באופן טבעי, אבל עכשיו אנחנו מתחילים לראות ניצנים של תנועה, השוק מתחיל להתעורר מחדש - עדיין לא פעילות ברמות הגבוהות ביותר, אבל רואים תזוזות שלא ראינו בתקופה האחרונה. בין היתר תורם לזה הצורך של המפונים, שהבתים שלהם נפגעו במתקפות הטילים מאיראן".