משה ונילי וינברג / איור: גיל ג'יבלי
בעלים המעמידים הלוואה לחברה שבשליטתם הוא מחזה מוכר בשוק ההון, לעומת זאת בעלים הלוקחים הלוואה מחברה שבאמצעותה גייסו אג"ח מהציבור - זה אירוע נדיר. כזה הוא המקרה של בני הזוג ד"ר משה ונילי וינברג, בעלי חברת ההשקעות בנדל"ן מ.ו השקעות, אשר לה אג"ח הנסחרות בת"א בהיקף של 370 מיליון שקל. מ.ו השקעות דיווחה על "הסכם הלוואה" שבמסגרתו תעמיד לבני הזוג וינברג הלוואה של עד 50 מיליון שקל, "למימון פעילותם העסקית של בעלי המניות". אלו יוכלו "למשוך סכומים שונים בכל פעם ובכל עת עד לגובה ההלוואה, בהתאם לצרכיהם ולשיקול דעתם ובהסכמת החברה". הריבית לבעלים לא נמוכה כלל ועומדת על פריים פלוס 2%, כלומר כ-8%.
● אחרי 3 חודשים על המדף: בכמה ירד המחיר של פנטהאוז בלי ממ"ד בת"א?
● הצוללת | החוקרת שטוענת: "אנשים חושבים פעמיים לפני שהם קונים דירה"
בהתאם לתנאי ההסכם, החברה רשאית לדרוש פירעון של ההלוואה, כולה או חלקה, בהודעה מראש של 60 יום מכל סיבה שהיא. לדוגמה, במקרה של הזדמנות עסקית מיוחדת של החברה, שדורשת מקורות מימון שאינם בידיה באותו מועד, החברה רשאית לדרוש פירעון מיידי של ההלוואה. בכל מקרה, בעלי המניות יפרעו את ההלוואה לא יאוחר מ- 5 שנים ממועד נתינת הסכום הראשון מתוכה.
"כל עוד אין שימושים טובים יותר לכסף"
מה גורם לבני הזוג, שחולשים על עשרות דירות בלב ת"א, לקחת הלוואה כעת מהחברה? יו"ר מ.ו השקעות, ד"ר גיא וינברג (בנם של בעלי השליטה), אומר לגלובס כי נכון לעכשיו "זה רק הסכם מסגרת, אין הלוואה ספציפית על הפרק שההורים שלי לוקחים. היום יש לחברה כמה עודפים, מיליוני שקלים בודדים, שאם ההורים שלי ירצו לקחת הם יוכלו, ועוד 38 מיליון שקל שנמצאים בנאמנות ואי אפשר להשתמש בהם, עד שהמדינה תאשר את התוכנית של החברה בראשון לציון (פירוט בהמשך). זו הלוואה להורים שלי כל עוד אין שימושים טובים יותר לכסף".
אז מדוע צריך בכלל את הסכם המסגרת?
וינברג: "רצינו להסדיר את היחסים כיוון שההורים שלי נתנו לחברה הלוואות, ועכשיו זו פשוט תמונת ראי. ההסכם נועד לעשות סדר".
על השאלה מדוע ההסכם כדאי, טוען וינברג כי "מבחינת ההורים שלי אם הם רוצים הלוואה מהבנק, הם יקבלו בתנאים כאלה של פריים פלוס קצת. כך שההלוואה דומה לתנאים של הבנק, אלא שהיא יותר פשוטה, מהירה ובלי סיבוכים. מבחינת החברה, במקום לקבל 4.5% על כסף בפק"מ בבנק, שזה מה שהיא משלמת על האג"ח, היא תקבל ריבית גבוהה יותר".
גייסה אג"ח במקום הנפקת מניות
משפחת וינברג צברה במשך עשרות שנות פעילות פורטפוליו של עשרות דירות להשכרה בלב תל אביב. החברה עצמה, שהוקמה בתחילת שנות ה-70, מחזיקה כיום 13 דירות בבניין ברחוב נחמני בת"א, 18 דירות בבניין ברחוב מזא"ה ו-6 דירות ברחוב אידלסון. לצד זאת עוד 3 דירות ברחוב תלפיות ברמת גן, וכן קרקעות בבני ברק, תל השומר וגבעת זאב.
בסוף שנת 2022 ביקשה מ.ו השקעות לגייס בבורסה יותר מ-100 מיליון שקל, לפי שווי חברה של מאות מיליוני שקלים, ולפרוע באמצעות כך חוב יקר על נכסים נוספים שרכשה המשפחה. אולם בסופו של דבר ההנפקה בוטלה. בהמשך החברה גייסה 4 סדרות אג"ח, כשבאמצעות האחרונה גם פרעה חוב לגוף פיננסי של 46 מיליון שקל, וחוב נוסף כלפי בעל השליטה בסך 15.5 מיליון שקל. האג"ח של מ.ו השקעות נסחרות כיום בתשואה שנתית של 3.9%-4.5% צמודה למדד.
לפני כחצי שנה החברה נאלצה לתקן הערכת שווי לקרקע שלה בראשון לציון, וזה ירד ב-61 מיליון שקל לסכום של 190 מיליון שקל, בעקבות התערבות של רשות ני"ע, שדרשה מהחברה להפחית את השווי שנקבע. חלק החברה בקרקע הוא 12% משטח של 100 דונם בסמוך לשכונת נווה הלל וצומת עין הקורא. בפרויקט מקדמים השותפים תב"ע ל־2,050 יחידות דיור, 10 מגדלים בני 30 קומות כל אחד, וכן 11 מבנים בני 10 קומות, בשטח כולל של כ-99,508 מ"ר.
בשנת 2024 רשמה החברה הכנסות של 1.8 מיליון שקל, יותר מכפול ביחס לשנה שלפני. היא סיימה את השנה במעבר לרווח של 6.7 מיליון שקל (לעומת הפסד של 7.2 מיליון שקל ב-2023), וזאת בזכות שיערוכי נדל"ן חיוביים בהיקף של 20.4 מיליון שקל, לעומת שיערוכים של 1.7 מיליון שקל בלבד בשנה קודמת.