שכונת צל אורנים, קריית טבעון / צילום: בר לביא
העסקאות: שתי דירות שלושה חדרים במרחק של כ־130 מטר זו מזו, נרכשו בשכונת צל אורנים בקריית טבעון, לפני כחודשיים, בהפרש של ימים ספורים. ברחוב ש.ב. אורבך נרכשה דירת גן בת 3 חדרים, בשטח 75 מ"ר, ב־2.2 מיליון שקל, באמצעות סוכנות התיווך חודדה נכסים. ברחוב אריק שרון נרכשה דירת 3 חדרים בשטח 74 מ"ר, בקומה השלישית, ב־1.98 מיליון שקל.
● עם פוטנציאל להתחדשות: כמה שילמו משקיעים על דירת 3 חדרים באור יהודה?
● חנויות, משרדים, מלונות ומקומות בילוי: האם העתיד של התכנון בישראל נמצא מתחת לאדמה
האזור: שכונת צל אורנים הוקמה על שטח של 306 דונם, שהיה שייך בעברו לקיבוץ שער העמקים. בסוף 2017 החלה סדרת הגרלות על הדירות, לפי מחירים של 8,000־9,000 שקל למ"ר, וב־2019 נרשמו העסקאות הראשונות. דירות שלושה חדרים נמכרו ברמות מחיר של כ־820 אלף שקל בממוצע, דירות ארבעה חדרים בכ־1.15 מיליון שקל, וחמישה חדרים בכ־1.3 מיליון שקל. זמן קצר לאחר מכן החלה גם מכירת דירות בשוק החופשי, ושם התקבלו מחירים ברמות של 13־16 אלף שקל למ"ר.
ב־2022 נערך סבב הגרלות נוסף, שבא לידי ביטוי בעסקאות שבוצעו ב־2023 - אז מחירי הדירות המוזלות עלו כבר לרמה של 11־12 אלף שקל למ"ר. כשמדובר בשוק החופשי, בוצעו אז מעט עסקאות אך כאלה ששיקפו את עליות המחירים החדות של 2011־2012 והגיעו לרמה של כ־20 אלף שקל למ"ר. מאז 2024 רמת מחירי הדירות התייצבה סביב 22־23 אלף שקל למ"ר.
מחיר למשתכן: שתי העסקאות בוצעו בפרויקטים הראשונים שהוקמו בשכונה, שאותם בנתה חברת שתית. הדירות אוכלסו במהלך 2021־2022.
על פי הבדיקה שלנו, שני הבניינים נכללו במסגרת "מחיר למשתכן", אך למרבה הצער, לא יכולנו לזהות את העסקאות המקוריות שבוצעו עליהן, וזאת לנוכח הבעייתיות ברישומי העסקאות באתר רשות המסים. אלה בוצעו לפני שהתקיים במקום הליך פרצלציה (איחוד וחלוקה של גושים וחלקות), והתיאורים שלהן, גודלן ושטחן לוקים לא פעם בחסר.
יש לציין כי גם עסקאות המכירה הנוכחיות לוקות בחסר במופע שלהן ברשות המסים, במיוחד לנוכח העובדה, שלא מצויין כלל, שהדירה ברחוב ש.ב. אורבך היא דירת גן, שלה מוצמדת חצר של 120 מ"ר.
בחזרה למחיר למשתכן: על פי כללי התוכנית, חצר מתומחרת ב־30% משטח עיקרי, כך שדירת הגן נרכשה במקור בסביבות 1.1־1.15 מיליון שקל; הדירה הרגילה ברחוב אריק שרון, שלה מוצמדת מרפסת של 12 מ"ר, נרכשה ככל הנראה בסביבות 820 אלף שקל.
בחלוף שבע שנים ממועד ההגרלות החליטו בעלי הנכסים הללו להציע אותן למכירה, וקל לראות כי הם גרפו רווחים: בעלי הדירה באריאל שרון הפיקו רווח של כ־140% יחסית לרכישות שלהם, ובעלי דירת הגן בש.ב. אורבך הרוויחו על הדירה שלהם 100%.
להערכתנו, על סמך עסקאות נוספות שבוצעו בשכונה באחרונה, נראה כי העסקאות מצויות פחות או יותר בטווח המחירים של השוק, כשההפרש ביניהן מוסבר בחצר שמוצמדת לדירת הגן.
הערכת שמאי: "בגדול, המחירים סבירים לדירות הללו, אם כי דווקא הדירה באריאל שרון מעט יקרה לשוק בצל אורנים, שכן דירות כאלה עולות 1.85־1.9 מיליון שקל בדרך כלל. אבל החריגה כלפי מעלה היא נמוכה מאוד, של כ־5%, כך שאין מדובר במשהו משמעותי", אומר השמאי רמי איטח. "מחיר של 2.2 מיליון שקל עבור דירת הגן הוא מחיר סביר. מדובר בדירת גן בבית פינתי, עם חצר יפה, ותוספת של 200־300 אלף שקל עבורה, היא בהחלט סבירה".
בשורה התחתונה: שתי העסקאות הן עוד הדגמה לשווי הכלכלי המשמעותי שבו זכו רוכשי הדירות במסגרת הדור הראשון של "מחיר למשתכן". אמנם כיום ההנחות גבוהות הרבה יותר ומגיעות לא פעם למיליון שקל ויותר, אך יש לקחת בחשבון שני גורמים קריטיים: הראשון - המחירים אז היו נוחים ונגישים בהרבה מהיום (חלק גדול מהדירות שנרכשו אז לא הגיעו למיליון שקל); השני - מועדי האיכלוס היו מהירים בהרבה. בטבעון למשל הזוכים נכנסו לדירות שלהם שנתיים־שלוש אחרי ההגרלות; כיום צפי האיכלוס הוא בין כפול למשולש ממה שהיה לפני שמונה שנים, מה שמפחית את שווי ההנחה.