התחדשות עירונית / צילום: דיויד לוין
מקרה נדיר של דחיית עתירה שהגישו בעלי רוב הדירות בפרויקט שמיועד לתמ"א 38/1 (חיזוק ובנייה על הגג) נגד בעלי דירות סרבנים: המפקח על רישום מקרקעין בחולון מצא כי החברה שעימה התקשרו בעלי הדירות לביצוע הפרויקט הייתה חסרת ניסיון, לא הוכיחה איתנות כלכלית, והפרויקט שתכננה לבצע בבניין כלל סיכון ליציבות הבניין. גם הניסיון של רוב בעלי הדירות לטעון כי הפרויקט חשוב להקמת ממ"דים ולמיגון הבניין מפני אירועים ביטחוניים, נדחה על-ידי המפקח אורי שלומאי.
● רוצים לקנות דירה עם פוטנציאל פינוי-בינוי? הנוסחה שמגלה אם המחיר מוצדק
● השכונה שהוקמה על שטח של קיבוץ לשעבר ומספקת לבעלי הדירות בה רווח של מיליון שקל
מדובר בבניין ישן של 18 דירות שנמצא בשדרות העצמאות 18א בבת ים, בסמוך לתוואי הקו האדום. אחד מבעלי הדירות במקום הקים חברה יזמית וביקש לבצע את הפרויקט. הוא אומנם הצליח להחתים 14 בעלי דירות, אך שלושת בעלי הדירות הנותרים התנגדו.
בינואר 2022 ניתן היתר בנייה בתנאים לפרויקט, לפיו הדירות הקיימות יחוזקו, למעט דירת בעל החברה היזמית שתיהרס, ויתוספו להן עוד 15 דירות, ב-4.5 קומות.
לאור זאת ביקשו בעלי רוב הדירות ממפקח רישום המקרקעין להורות למתנגדים לחתום על מסמכי ההסכם, או למנות את עורך הדין של הדיירים, המייצג אותם בהסכם מול היזם, לחתום על המסמכים בשמם.
ברוב מוחלט של המקרים, נמצא כי בעלי הדירות שלא חותמים על הסכמים לביצוע תמ"א נחשבים ל"סרבנים", והמפקחים על רישום מקרקעין נוטים לדחות את נימוקי ההתנגדויות שלהם לביצוע הפרויקטים ולהורות על ביצועם. ואולם במקרה הזה קרה משהו אחר.
ערבויות נמוכות ותוכנית בנייה מסוכנת
בעלי הדירות המתנגדים, שיוצגו על-ידי עורכות הדין אתי בר-מימון (בן סימון) וחגית ברנשטיין, טענו כי אין ליזם ולחברה שלו שום ניסיון קודם בבנייה, וכי איתנותו הכלכלית של היזם מוטלת בספק, הערבויות שהציג היו נמוכות, והתוכנית סיכנה את הבניין.
המפקח על המקרקעין הסכים עם מה שכינה "טענות הליבה" של דיירי המיעוט. הובהר במשפט כי מדובר בפרויקט הראשון של החברה, וכי היא לא הצליחה להוכיח איתנות כלכלית.
בנוסף, היזם לא הצליח לעמוד בגובה הביטחונות הנדרשים. היזם העמיד ערבויות של 300 אלף שקל לפרויקט, שנמוכות בהרבה מערבויות שנדרשות לפרויקט בסדר הגודל הזה; ולבסוף - התוכנית שאושרה לפרויקט הייתה מורכבת וכללה חפירת חניות תת-קרקעיות מתחת למבנה, מה שהעלה חשש לגרימת נזק חמור לבניין.
בסיכומו כתב המפקח כי "לאורך כל ההליך ניסיתי לשכנע את היזם להכניס שינויים מהותיים בפרויקט, ובכלל זה לבסס את איתנותו הכלכלית באמצעות הכנסת חברה שותפה לפרויקט, ליווי פיננסי מהודק וכיו"ב, אך היזם סירב לעשות כן, ולעתים הצהיר כי ישקול שינויים, אך לא עשה כן בפועל".
עוד ציין המפקח כי בעלי הדירות התובעים פנו אליו בעקבות המלחמה עם איראן כדי לאשר את הפרויקט לצורך הקמת ממ"דים, "אך יוער כי לא זו תכלית חוק החיזוק, שכשמו נועד לקדם חיזוק בתים מפני רעידות אדמה, ובניית ממ"דים בבית הוא רק תוצאה נלווית לפרויקט, וזאת מבלי להמעיט בחשיבותם הביטחונית".
"רף ראוי של אחריות וזהירות"
עו"ד אתי בר-מימון (בן סימון), באת-כוח בעלי הדירות הנתבעים, מסרה בתגובה כי היא מברכת על פסק הדין, ש"מציב רף ראוי של אחריות וזהירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. לשמחתנו, המפקח קיבל את עמדתנו וקבע כי אין לאשר את הפרויקט, בין היתר בשל היעדר ניסיון קודם של היזם, היעדר הוכחות לאיתנות פיננסית, היעדר ליווי פיננסי סגור, ביטחונות בלתי מספקים, היעדר נספח ביטוח ותכנון הנדסי מסוכן אשר כלל חפירה בעומק של שתי קומות מתחת למבנה שהוכרז כמבנה מסוכן. בנוסף, בית המשפט התרשם כי ההסכם עצמו לוקה בפגמים מהותיים, כולל חסר במסמכים וחתימות, חוסר בנספחים חשובים, והיעדר נציגות מוסדרת לדיירים.
"המסר החשוב שעולה מהחלטה זו הוא חד וברור: לא ניתן לכפות על בעלי דירות פרויקט של תמ"א 38 רק מכוח רצונם של הרוב, כאשר ההגנות החוזיות, הביטחוניות והכלכליות אינן מוסדרות כנדרש. תמ"א 38 היא לא רק הזדמנות - היא גם אחריות כבדה, והחוק דורש שמירה קפדנית על האיזון בין זכויות בעלי הדירות לבין האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים.
"אני קוראת לכל בעלי הדירות בישראל לנהוג בזהירות יתרה ולא לחתום על הסכמים מבלי להבין לעומק את ההשלכות ולוודא שקיבלו ייעוץ משפטי עצמאי. חתימה עיוורת על הסכמים - במיוחד כאשר מדובר בנכס החשוב ביותר - עלולה לעלות ביוקר".