דיור. מחיר ממוצע / איור: גיל ג'יבלי
מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הראשון של השנה היה לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) 2.36 מיליון שקל. מדובר בסכום לא מבוטל שלא בהכרח נגיש לכל משפחה בישראל, ובדיקה שערכנו מעלה - ולא במפתיע - שבאזור המרכז גם בסכום זה לא פשוט למצוא דירה ברמה גבוהה שתתאים למשפחה.
נראה כי ככלל, הערים המרכזיות מתרחקות מהמונח "ממוצע", לפחות מבחינת מחירי הדירות, ודירה ברמה גבוהה במחיר ממוצע אפשר למצוא רק בפריפריה. ברוב ערי הביקוש במחיר הממוצע אפשר למצוא רק דירות ישנות וקטנות.
אז מה באמת ניתן לרכוש ב־2.36 מיליון שקל? ערכנו בדיקה של עסקאות שבוצעו בחודשים האחרונים בתשעה יישובים מהצפון ועד לדרום.
תל אביב וכל השאר
חיפשנו עסקאות שבוצעו בערים גדולות ומרכזיות בישראל בחודש שעבר, ושפורסמו באתר רשות המסים. התברר כי מחיר דירה ממוצעת שנרכשה בחודש שעבר בתל אביב הגיע ל־4.76 מיליון שקל, כלומר כפול מהמחיר הממוצע לדירה בישראל.
אם נביא בחשבון שבתל אביב נרכשות הדירות הקטנות ביותר בממוצע, וכי חלקן של דירות בגדלים של עד שלושה חדרים גדול מכל מקום אחר בארץ, ניתן להבין שלפי מדדים אחרים - כגון מחיר למ"ר או מחיר לחדר בנוי - הפערים בין תל אביב לממוצע היו גדלים בהרבה.
בפריפריה נמוך בהרבה
גם בגבעתיים מחירי הדירות ביוני היו גבוהים במיוחד והגיעו לכמעט 4.5 מיליון שקל; ברעננה הם עמדו על 3.82 מיליון שקל ובהרצליה על 3.82 מיליון שקל. לאחר מכן הגיעה ירושלים, שבה מחיר דירה ממוצע שנרכשה בחודש שעבר הגיע ל־3.42 מיליון שקל - 45% מעל למחיר הדירה הממוצעת.
גם בערים מבוקשות פחות במרכז הארץ, כמו פתח תקווה (מחיר ממוצע של 2.8 מיליון שקל) ונתניה (2.74 מיליון שקל) המחירים גבוהים בהרבה מהמחיר הממוצע, ואילו בת ים, שנחשבת לאחת מהערים הפחות מבוקשות באזור הביקוש, נמצאה כעיר היחידה במרכז בבדיקה שלנו, שבה מחיר עסקה ממוצעת בחודש יוני היה נמוך מהמחיר הממוצע הארצי.
בבירות הפריפריה בצפון ובדרום, חיפה ובאר שבע, נמצאו מחירים נמוכים בהרבה מהמחיר הממוצע ברמה הארצית - 1.65 מיליון שקל בחיפה ו־1.34 מיליון שקל בבאר שבע.
אז מה ניתן לרכוש ב־2.36 מיליון שקל במקומות השונים בארץ? יצאנו לבדוק.
אילת: דירה חדשה מתמ"א 38
לפני יותר מ־50 שנה אושרה באילת תוכנית על ההר הצופה על המעגנה, להקמת שכונה בשם "צופית". במקום הוקמו מבנים שונים בשנות ה־80, שאחד מהם, מבנה טורי בן שלוש קומות על עמודים, נמצא ברחוב חטיבת הנגב 21.
אולם בשנים האחרונות מקודם במקום פרויקט תמ"א 38, שבמסגרתו הוספו למבנה הישן 2.5 קומות ו־18 יחידות דיור.
מחירי הדירות החדשות שנמכרות ע"י החברה היזמית בר־לביא, נעים כיום סביב 2.35־2.4 מיליון שקל. אחת מהן היא הדירה שנרכשה במסגרת העסקה המסוקרת, שמצויה בקומה החמישית מתוך שש, והיא משתרעת על 125 מ"ר.
נהריה: דירה בפרויקט חדש במרכז העיר
ברחוב הרצל 47, שנמצא 400 מטר צפונית לשדרות הגעתון - הרחוב המרכזי החוצה את מרכז העיר מכביש 4 במזרח לחוף הים במערב, היה במשך שנים מבנה ישן וקטן על מגרש של 2.5 דונם. בעשור הקודם שונתה במקום התוכנית ע"י חברת סלע בינוי, ואת מקומו של המבנה ההוא תופס מבנה בן שמונה קומות ו־34 דירות.
באחרונה נמכרה במקום דירת חמישה חדרים בקומה הראשונה, ששטחה 122 מ"ר במחיר ששווה למחיר דירה ממוצעת בישראל.
בהשוואה לרוב העסקאות שבוצעו בבניין - מדובר במחיר גבוה למדי. למעשה, מדובר במחיר השני בגובהו אחרי דירת הפנטהאוז שנמכרה בכ־3.25 מיליון שקל, וזו עוד ראיה לכמה מחיר ממוצע כלל ארצי נחשב בפריפריה למחיר גבוה.
כרמיאל: קוטג' גדול מתחילת שנות ה־90
מחיר ממוצע לדירה בישראל, התאים לרכישת קוטג' בכרמיאל לפני כשלושה חודשים.
הקוטג' ברחוב מירון 66 כולל שבעה חדרים, משתרע על 230 מ"ר ויש לו גינה של 240 מ"ר.
הבית תולדה של תכנון משנות ה־80 של המאה שעברה, שבא לידי ביטוי באישור תוכנית מתחם "שגיא", שנמצא במרחק של קילומטר קו אווירי מתוואי כביש עכו־צפת (כביש 85).
על סמך התוכנית הזו הוקמו דירות קוטג' בשנות ה־90 לאורך רחוב מירון. עקב התוואי התלול של הסביבה, כדי להגיע לקוטג'ים במספרים הזוגיים - צריך לעלות במדרגות וכדי להגיע לקוטג'ים במספרים האי זוגיים - צריך לרדת במדרגות.
נתניה: דירת גן מלפני עידן הממ"דים
ככל ש"מתמרכזים" - הסיכוי לזכות להגיע לדירה עם ממ"ד, ולשלם תמורתה מחיר ממוצע - קטן והולך, ודוגמה בולטת לכך נמצאת ברחוב אירוס הארגמן 61, שבשכונת אירוס הארגמן במערב נתניה.
הבניין הוא תולדה של סוף ימי המקלטים הביתיים במדינה. הוא הוקם על ידי חברת אשדר, שתכננה פרויקט שכלל כמה בתים בני שלוש וחצי קומות (הקומה האחרונה כוללת חדר ומרפסת גדולה של דירת דופלקס), שקובצו ברחוב הולנדי. הפרויקט תוכנן בסוף שנות ה־80, וקיבל היתר בנייה במאי 1990, כלומר שנתיים לפני שהממ"ד הפך לפריט חובה בכל דירה. עם זאת, בכל בית בפרויקט הוקם מקלט בסמוך לחדר המדרגות.
דירת גן בפרויקט, בת 4 חדרים, בשטח של 83 מ"ר, עם חצר צמודה של 89 מ"ר, נמכרה במחיר ממוצע, כך שנראה שהרוכשים הגיעו למסקנה, שהמחסור בממ"ד מפוצה ע"י חצר נאה ומקלט צמוד.
רמת גן: דירת שני חדרים קטנה אך חדשה
חיפוש דירה במחיר ממוצע הופך להיות קשה יותר ויותר ככל שמתקרבים לתל אביב, עד שמגיעים למצב שבו במקומות כמו גבעתיים, רמת השרון והרצליה לא בוצעו עסקאות במחירים ממוצעים בחודשים האחרונים. זה לא שאין דירות כאלה, אבל הרוכשים פחות מעוניינים בהן, אלא אם מגלים בהן פוטנציאל כלשהו.
ברמת גן מצאנו עסקה במחיר שמעט גבוה מהמחיר הממוצע, במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) שמבצעת חברת צ.פ ברחוב נתן 3. החברה הרסה בניין של שתי קומות ושמונה יחידות דיור, והיא מקימה בניין בן שמונה קומות מעל לקומת קרקע ולשלושה מרתפי חנייה שיכלול 25 דירות. החברה קיבלה היתר בנייה לפרויקט בפברואר 2022.
אחת מהדירות החדשות, בקומה השישית, היא בת שני חדרים ו־58 מ"ר, והיא זו שנמכרה באחרונה במחיר שדומה למחיר הממוצע, או יותר נכון בכמעט 20 אלף שקל יותר.
ירושלים: דירות עם תוכניות לתמ"א 38
כשעולים לירושלים, הדירות במחיר הממוצע הן בדרך כלל דירות קטנות וישנות, או דירות קטנות ועתידיות, כלומר שמצויות בהליכי קדם־בנייה או בשלבים ראשונים של הקמה.
העסקה, או יותר נכון שתי עסקאות שאנו מביאים, בוצעו בבניין רכבת בשדרות הרצל 62, בקצה שכונת קריית משה, לפני הצומת לשכונת בית הכרם. שתי דירות שלושה חדרים, בשטח של 58 מ"ר, נמכרו בבניין שהוקם ב־1960, במחיר של כ־2.35 מיליון שקל כל אחת. פרט מעניין: הבניין אמור לעבור חיזוק ועיבוי במסגרת תמ"א 38.
על פי התוכנית, ל־24 הדירות הקיימות בבניין בן ארבע הקומות, יתוספו עוד 16 דירות ב־2.5 קומות, וזאת במסגרת תמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק). היתר בתנאים לתוכנית הוצא לפני ארבע שנים, אך מאתר רשות המסים עולה כי טרם שווקו דירות חדשות במקום, וגם העסקאות שבוצעו מבטאות באופן חלקי בלבד את הפוטנציאל להשבחת הדירות הטמון בפרויקט, שכולל תוספות של ממ"דים, מחסנים ומרפסות. על פי המחירים, לא ניכרת ציפייה להשבחות קצרות טווח שיבוצעו בדירות.
ואכן, מעיריית ירושלים נמסר כי "מדובר בבקשה שנפתחה וקודמה במסגרת תמ"א 38, עברה דיונים בוועדות התכנון ואושרה. תהליך הרישוי והתנאים שנדרשו לצורך הוצאת ההיתר כגון - אישור פיקוד העורף, כיבוי אש, חברת חשמל ועוד, לא הושלמו ע"י המבקשים. על כן, בהתאם לקבוע בתקנות הבקשה נסגרה לבסוף ללא הוצאת היתר בנייה למקום".
לאור זאת הפרויקט הוקפא וממתין לגאולה, או ליזם עם תוכנית אחרת, שיגיע בעתיד.
תל אביב: דירה ישנה עכשיו - התחדשות עירונית אחר כך
מעט מאוד דירות ניתן למצוא בתל אביב במחירים ממוצעים. עם מחיר ממוצע של כמעט 5 מייליון שקל לדירה ושל יותר מ־40 אלף שקל למ"ר - אין כמעט אפשרות למצוא עסקאות במחירים ממוצעים, כשכבר מתקיימת עסקה כה מוזלת - יש לבדוק אותה היטב.
כך למשל עסקה שבוצעה ברחוב בושם 50 בסמוך לשכונת הארגזים בעיר. הבניין מהווה חלק מקומפלקס בן ארבעה מבנים צמודים זה לזה, שהוקמו לפני כ־50 שנה.
במסגרת העסקה נרכשה דירת 3 חדרים בת 61 מ"ר בקומה שלישית מתוך ארבע קומות במבנה, בתמורה למחיר דירה ממוצע בישראל.
אולם נראה כי רוכשי הדירה יודעים שמה שהם רכשו עכשיו - דירה קטנה בבניין ישן ומוזנח - עומד לעבור שינוי מקיף בעתיד, שכן במקום אושרה תוכנית פינוי־בינוי של חברת ים סוף ואורבן גרופ התחדשות עירונית שבבעלות שרון ששון. התוכנית חלה על שטח בן 14 דונם שכולל את קומפלקס המבנים שבו מצויה הדירה שנרכשה ומבנים נוספים.
בחודשים האחרונים עובדים נציגי היזמים מול עיריית תל אביב, בנושאים כמו תכנון אדריכלי והסדרות תכנוניות נוספות בדרך להיתר בנייה, כך שזה רק עניין של זמן עד ש"הדירה במחיר הממוצע" תהפוך לחדשה, גדולה יותר בשטח, ויקרה הרבה יותר.
בני ברק: דירה ישנה סמוך לציר התחבורה העיקרי
האם ניתן לקנות דירה בלב אזור הביקוש החרדי במחיר הממוצע בארץ? כן, זה אפשרי, אך במחיר כבד באיכות הדירה והמגורים. ברחוב שמואל הנביא 13, רחוב המקשר ביו ציר האורך החשוב רבי עקיבא לציר אורך אחר, רחוב הרב הרצוג, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 76 מ"ר, בקומה שלישית ואחרונה ללא מעלית במחיר הארצי ממוצע. הדירה נבנתה ב־1970.
מחיר עסקה ממוצעת שבוצעה בעיר בחודש האחרון מגיע ל־2.43 מיליון שקל, כלומר גבוה מעט ממחיר העסקה הממוצעת בארץ.
אם להשוות לערים חרדיות אחרות באזור המרכז, אז באלעד עסקה ממוצעת בזמן הזה עמדה על 2.06 מיליון שקל ובבית שמש על 2.45 מיליון שקל.
אולם בשתי הערים הדירות שנרכשו היו גדולות יותר וחדשות יותר: בעוד שבבני ברק גודל דירה ממוצעת שנרכשה ביוני הגיע ל־3.7 חדרים, בבית שמש הוא הגיע ל־4 חדרים ובאלעד ל־4.3.
בנוסף, הדירות שנרכשו בבני ברק היו ישנות בהרבה: בעוד דירה ממוצעת שנרכשה ביוני בבית שמש הוקמה ב־2016, ודירה דומה באלעד הוקמה ב־2020, דירה שנרכשה ביוני בבני ברק הוקמה בממוצע ב־1993.
חיפה: דירה חדשה עם נוף לים
גם בחיפה ניתן למצוא דירות חדשות במחירים ממוצעים, בעיקר בשכונות נווה דוד וקריית שפרינצק שמצויות בהליכים שונים של התחדשות עירונית.
בתחתית שכונת קריית שפרינצק, במגרש שנמצא בין הרחובות יציאת אירופה ודרך צרפת, בוצע הפרויקט הראשון בשכונה של פינוי־בינוי, שבמהלכו נהרסו שני מבני רכבת ישנים משנות ה־60 שכללו 26 דירות, ובמקומם הוקם רב קומות של 22 קומות ו־126 יחידות דיור, שכונה בשם "יורו טאואר". קבלן הפרויקט הוא חברת מחמוד תופיק חברה לבניין ופיתוח בע"מ.
בקומה השישית של המגדל נרכשה דירת 5 חדרים, 131 מ"ר, באחת מהעסקאות הגבוהות שבוצעו בפרויקט, משמע מרבית הדירות שנמכרו ברב הקומות היו זולות יותר ממחיר דירה ממוצעת בישראל.
באר שבע: דירה כמעט חדשה בשכונה מתפתחת
שכונת סיגליות בבאר שבע היא אחת מהשכונות המתפתחות בעיר. היא ממוקמת בכניסה המערבית לעיר, ו"כיכבה" במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן".
אולם לא כל הפרויקטים בשכונה קשורים לתוכנית ולהגרלות, וברחוב מרוה 5 ו־7, הקים היזם אייל פרץ שני מבנים חדשים, בני עשר קומות, שנמכרו במסגרת השוק החופשי.
באחת מהעסקאות נרכשה בינואר בשנה שעברה דירת חמישה חדרים בקומה 9 בפרויקט בתמורה ל־2.25 מיליון שקל. באפריל השנה, כלומר אחרי 14 חודשים, הדירה נמכרה ב־2.36 שקל.
אין בידינו מידע מה הביא את הקונה המקורי למכור את הדירה קצת יותר משנה לאחר שנרכשה, אך ניתן להעלות על הדעת כמה אפשרויות כמו מצוקה כלכלית, או אולי רילוקיישן וחלילה בעיות אחרות. רווח כלכלי פחות נראה כמניע למכירת הדירה, כי המוכר הרוויח על הדירה 5% בתוך כ־14 חודשים - שיעור שאינו מספיק אטרקטיבי.
הרוכשים, לעומת זאת, רכשו דירת חמישה חדרים גדולה, כמעט "חדשה מהניילונים" בקומה גבוהה בבניין - והכל במחיר של דירה ממוצעת.