גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שכונת רחביה בירושלים / צילום: Shutterstock

באפריל השנה נמכר בשכונת נחלאות בירושלים נכס מיוחד: דירת קרקע בת 5 חדרים, בשטח 296 מ"ר, שנמכרה בסכום של 16.15 מיליון שקל. המחיר ממחיש היטב את הביקוש הגבוה לדירות בשכונה הירושלמית היוקרתית שנהנית מאופי מיוחד. אלא שלמרות היתרונות הרבים של השכונה יש לה חיסרון בולט - היא ישנה למדי, ורבים ממבניה אינם ממוגנים.

● 253 קבלנים דירגו: הערים שבהן הם הכי אוהבים לעבוד
● יעקב אטרקצ'י: "המקום הכי קשה למכור דירות היום הוא בתל אביב. למה? כי רמ"י שיווקה בשדה דב מאסות"

התופעה אינה ייחודית לנחלאות. בערים רבות בישראל, בעיקר באזורי ביקוש, ישנן לא מעט שכונות יוקרתיות עם בניינים שנבנו לפני עשרות שנים ללא ממ"ד, והן עדיין נחשבות למבוקשות וליוקרתיות. מצד אחד, ערך הנדל"ן בשמיים; מצד שני, הדירות עצמן חסרות אלמנטים בסיסיים של ביטחון.

יצאנו לסקור חמש שכונות כאלו, בעזרת נתוני אתר מדלן, תוך התמקדות בשנת הבנייה החציונית - השנה שלפניה נבנתה מחצית מהבניינים בכל שכונה, ולאחריה המחצית הנותרת.

נזכיר כי על פי תקנות ההתגוננות האזרחית, מאז שנת 1992 כל מבנה חדש שמוקם מחויב לכלול או ממ"ד, או ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) או ממ"מ (מרחב מוגן מוסדי). המשמעות היא שמבנים שנבנו לפני שנה זו, ולא הוסיפו תוספת בנייה של חדר ממוגן, אינם כוללים מרחב מוגן בתוך המבנה. יש לזכור שרבים מהם מציעים מקלט בתת־הקרקע, מתחת למבנה או בסמוך לו. שנת הבנייה החציונית תאפשר, בהתאם, "לחזק" את הטענה כי מרבית המבנים בכל שכונה ישנים מאוד ואינם כוללים מרחב מוגן בתוך המבנה.

על רקע המלחמה האחרונה עם איראן, שהמחישה היטב את פערי המיגון בפרויקטי מגורים ישנים בישראל, עולה השאלה האם המחסור בממ"דים בשכונות אלו יביא לירידה בביקוש אליהן?

טל קופל, מנכ"ל מדלן, גורס שלא. לדבריו, "אף שחשיבותם של הממ"דים נמצאת בעלייה בעת האחרונה, אנחנו מאמינים שהיעדרם לא יפגע בביקוש של השכונות האלו. גורם המשיכה הגדול ביותר של השכונות האלו הוא האוכלוסייה שגרה בהן והקהילות שנוצרו כתוצאה מכך. יותר מכל אילוץ כזה או אחר, הישראלים אוהבים לגור עם אנשים כמותם, זאת בנוסף על היתרונות שהפכו את השכונות האלו למבוקשות מלכתחילה, ובראשן המקום שבו הן נמצאות. לכן אנחנו מאמינים שהיעדר ממ"דים לא יפגע בפופולריות שלהן. מצד שני, הוא עשוי להאיץ את התחדשותן".

שמאי סער פלד, הפועל כבר שנים באזור השרון, בדגש על הרצליה, מציין כי תוספת של ממ"ד לדירה קיימת מבטאת תוספת שווי כפולה: "ראשית, תוספת ממ"ד היא תוספת שטח לדירה, וכבר מעניין זה היא מעלה את השווי - ודאי בשכונות יוקרה. שנית, יש כאן השפעה כללית על הדירה. היום ללא ספק פרויקטים עם ממ"דים מבוקשים יותר, גם בשכונות היוקרה. ההערכה היא שממ"ד מוסיף בין 5% ל־10% לערך הדירה, ובמונחים של שכונות יוקרה מדובר על תוספת של מאות אלפי שקלים - בעוד עלות הקמת הממ"ד זהה בכל שכונה ובכל מקום. מדובר על השבחה משמעותית מאוד".

נווה אביבים, תל אביב: עשרות מיזמים בקנה

שנת בנייה חציונית: 1970
שטח: 776 דונם
אוכלוסייה: כ־13 אלף איש

שכונת נווה אביבים נמצאת בצפון תל אביב, מצפון לרחוב איינשטיין, מדרום לשדרות קק"ל, ממזרח לדרך נמיר וממערב לרחוב חיים לבנון. רוב המבנים בשכונה נבנו במהלך שנות ה־70 של המאה הקודמת, קרי לפני כ־50 שנים.

בנווה אביבים מקודמים בימים אלו בעיקר פרויקטי תמ"א 38, כמה עשרות כאלו, וכן פרויקטים נקודתיים לפינוי־בינוי.

מחירי הדירות בשכונה עמדו לפני חמש שנים על כ־4.187 מיליון שקל בממוצע, כך על פי מדלן, וכיום הם עומדים על 5.431 מיליון שקל - עלייה של כמעט 30%. המחיר הממוצע למ"ר הוא 49.2 אלף שקל, והעסקה הגבוהה ביותר השנה בשכונה עמדה על 13.5 מיליון שקל, עבור דירת קרקע בת ארבעה חדרים, בשטח 151 מ"ר, שנבנתה בשנה שעברה - כלומר כזו הכוללת ממ"ד.

דירה בשטח 98 מ"ר נרכשה במאי השנה תמורת 4.95 מיליון שקל. מדובר בדירת ארבעה חדרים בקומה הראשונה, בבניין שנבנה בשנת 1970.

רחביה, ירושלים: המחיר הממוצע ירד

שנת בנייה חציונית: 1960
שטח: כ־124 דונם
אוכלוסייה: כ־8,000 איש

שכונת רחביה נחשבת יוקרתית ומבוקשת, בין היתר משום שנמצאים בה כמה מבני ציבור ומוסדות ממשלתיים חשובים, בעבר ובהווה, ובהם מעון ראש הממשלה (בית לוי אשכול), משכן נשיאי ישראל בשנות המדינה הראשונות ועוד.

השכונה הוקמה בתחילת המאה ה־20, כך שרבים מהמבנים בה קיימים כבר עשרות רבות של שנים.

השכונה הזו היא היחידה מבין חמש השכונות שנציג כאן, שהמחיר הממוצע בהן ירד במשך חמש השנים האחרונות - ככל הנראה בשל חוסר הוודאות לגבי עתידן של "קרקעות הפטריארכיה" שרבות מהן נמצאות בשכונה, חוסר ודאות שגורם כבר שנים לירידות מחירים בשכונה. כך, על פי מדלן, אם לפני חמש שנים המחיר הממוצע בשכונה עמד על כ־3.1 מיליון שקל, היום הוא עומד על כ־2.956 מיליון שקל - ירידה של 4% במחיר.

המחיר הממוצע למ"ר בשכונה הוא 49,500 ‏שקל, והעסקה הכי גבוהה שנרשמה השנה, בינואר 2025, עמדה על 7.8 מיליון שקל עבור דירת ארבעה חדרים בשטח 138 מ"ר - דירה שנבנתה בשנת 1993, לכן יש בה ממ"ד.

בימים אלו מיושמת בפועל תוכנית מתאר לשכונת רחביה, שקיבלה תוקף כבר בשנת 2014. היא כוללת למעשה גם חלק משכונות קריית שמואל, טלביה ושערי חסד, בשטח של 650 דונמים. התוכנית מציעה זכויות לבנייה חדשה ולתוספות בנייה ב־300 מתוך 650 בתים בשכונה, שיאפשרו גם תוספת מיגון, וכן מגדירה כ־150 מבנים לשימור.

המתווכת עליזה פרידלנד, סוכנת רימקס ותיקה בירושלים, אומרת: "אנשים לא בוחרים שכונה לפי כמות הממ"דים שיש בה. שכונה בוחרים בגלל הקהילתיות, בגלל החינוך, בגלל בתי הכנסת שבה. אחרת, שכונות חדשות היו מבוקשות יותר, שהרי יש בכל הבתים בהן ממ"דים. אבל זה לא השיקול שמנחה את הרוכשים".

נחלאות, ירושלים: 16 מיליון ש', בלי ממ"ד

שנת בנייה חציונית: 1955
שטח: כ־200 דונם
אוכלוסייה: כ־12 אלף איש

נחלאות היא אחת השכונות המפורסמות בעיר הבירה, ובישראל בכלל - שנבנתה כחלק מתהליך היציאה של תושבי ירושלים מחוץ לחומות. היא משתרעת על השטח שבין הרחובות יפו מצפון ובצלאל מדרום. הבתים הראשונים בשכונה החלו להיבנות עוד בסוף המאה ה־19, והיא מתאפיינת במבני מגורים נמוכים בעיר, בנויים באבן הירושלמית המפורסמת, ו־ודאי שרובם ללא ממ"ד.

לפי נתוני מדלן, מחירי הדירות בשכונה עלו בחמש השנים האחרונות בכ־46%, והמחיר הממוצע למ"ר בה הוא 45,300 שקל.

אותה עסקה שציינו לעיל, ב־16.15 מיליון שקל, היא העסקה בסכום הגבוה ביותר שבוצעה בשכונה השנה, במבנה שנבנה בשנת 1960 - כך שהוא לא כולל ממ"ד.

עיריית ירושלים ניסחה תוכנית מתאר מפורטת לדרום שכונת נחלאות, שאושרה בשנת 2016. היא כוללת תוספת של 470 דירות ל־960 קיימות, ומטרתה פיתוח תוך שמירה על אופי השכונה וערכיה.

המתווכת פרידלנד מציינת כי כיום גם בשכונות היוקרה של ירושלים הרוכשים מתעניינים בראש ובראשונה במיגון הקיים בדירה. "אחד הדברים הראשונים ששואלים הוא אם יש ממ"ד", היא אומרת, "גם כשמדובר בדירות של יותר מ־10 מיליון שקל, וגם כשהרוכשים הם תושבי חוץ. הממ"ד עכשיו הוא הדבר החשוב ביותר. יש דירה שאני מלווה כבר שנים, ומשכירה אותה בקלות משוכר אחד לשוכר שני - ועכשיו כבר שלושה חודשים שאני לא מצליחה למצוא שוכר, כי אין בה ממ"ד, וגם המקלט הקרוב אינו נמצא בבניין אלא רק כמה דקות משם".

שכונה ל', תל אביב: אין תוכנית לרובע 1

שנת בנייה חציונית: 1970
שטח: 837 דונם
אוכלוסייה: 10,000 איש

שכונה ל' נחשבת לאחת השכונות הקהילתיות והמשפחתיות בתל אביב, ונמצאת בקצה הצפוני של העיר. היא נמצאת ממזרח לרובע שדה דב המוקם בימים אלו, ממערב לרמת אביב א' ולדרך נמיר, מדרום לשכונות רמת אביב החדשה ונופי ים ומצפון לשכונת כוכב הצפון.

היא החלה להיבנות מעט מאוחר יותר מבתיה הראשונים של שכונת נווה אביבים, אך גם היא נבנתה בעיקרה בשנות ה־70 של המאה הקודמת. המחיר הממוצע לדירה בשכונה לפני חמש שנים, על פי מדלן, עמד על 3.743 מיליון שקל, וכיום הוא עומד על 4.381 מיליון שקל - עלייה של כ־17%. המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד על 48,300 שקל.

לאחרונה פרסמנו כאן על עסקה למכירת פנטהאוז בשכונה, בשדרות לוי אשכול, ללא ממ"ד, שנמכר תמורת 7.95 מיליון שקל. העסקה הגבוהה ביותר בשכונה השנה עמדה על 8.85 מיליון שקל - דירת חמישה חדרים בשטח 146 מ"ר, שנמכרה במרץ. מדובר בדירה שבנייתה תושלם ב־2028, כך שיהיה בה ממ"ד.

שכונה ל' לא נהנית נכון לעכשיו מתנופת התחדשות גדולה - בין היתר משום שטרם אושרה התוכנית לרובע 1 שבו היא נכללת.

הרצליה ב', הרצליה: רוב הבתים צמודי הקרקע

שנת בנייה חציונית: 2004
שטח: כ־1,250 דונם
אוכלוסייה: כ־4,000 איש

שכונת הרצליה ב' "כלואה" ברצועה צרה בין כביש החוף (כביש מספר 2) ממערבה לבין מסילת הרכבת הכבדה ממזרחה, אך בפועל היא נמצאת מרחק קצר מהרצליה פיתוח, אזור יוקרתי בפני עצמו. הבנייה בה החלה עוד בשנות ה־60, אלא שבעשור האחרון הופשרו בה קרקעות רבות עבור בתים צמודי קרקע - עובדה אשר משפיעה על נתוני שנת הבנייה החציונית. כך או כך, בשכונה בנייני מגורים רבים ישנים למדי, בני 50 שנים ויותר, והם אינם כוללים ממ"ד.

על פי נתוני מדלן מחיר ממוצע לדירה בשכונה עמד לפני חמש שנים על 3.913 מיליון שקל, ואילו נכון להיום הוא עומד על 4.602 - עלייה של כ־17.5%. המחיר למ"ר עומד על 51,100 שקל. נתונים אלו מושפעים ככל הנראה גם מבנייתם של הבתים צמודי הקרקע בשכונה בשנים האחרונות, שבהם כמובן ישנו ממ"ד.

העסקה הגבוהה ביותר השנה בשכונה עמדה על 7.35 מיליון שקל, עבור דירת חמישה חדרים בשטח 124 מ"ר בקומה השביעית של בניין שצפוי להיות מאוכלס ב־2028 - וכמובן יכלול גם הוא ממ"ד.

בסוף אפריל השנה נרכשה דירה בשכונה בבניין שנבנה בשנת 1970 - כך שאין בה ממ"ד. הדירה, בת ארבעה חדרים ובשטח 84 מ "ר, נמכרה תמורת 3.55 מיליון שקל.

השמאי פלד גורס כי המצב הנוכחי יביא להתחדשות מואצת בהרצליה ב': "בשכונות כאלו יהיה קל יותר לקדם פרויקטי התחדשות - משום שהיכולת הכלכלית של התושבים קיימת. אני לא מאמין שהיעדר הממ"דים ישפיע על הביקוש לשכונה כזאת, התושבים לא יברחו ממנה אלא יפעלו לחדש אותה. אלו שכונות שיישארו יוקרתיות ומבוקשות כך או כך".