תיבות המכרזים הישנות של רמ''י. הקידמה הגיעה / צילום: דרור מרמור
"חוק הדגל האדום" נכנס לתוקף בבריטניה בשנת 1865. לפי החוק, על מכונית נאסר לנסוע בעיר במהירות שתעלה על 2-4 מיילים לשעה. בנוסף, כפי שמרמז כינויו, דרשו השלטונות הבריטיים שלפני כל מכונית ממונעת יצעד אדם עם דגל אדום, שיזהיר את הולכי הרגל מהמכונית המתקרבת (שגם חייב להיות בה נהג נוסף לגיבוי). לממשלה היו סיבות מצוינות לחקיקה. קל היה להסביר לאזרחים למה הרכב הממונע שזה מקרוב בא הוא כל כך מפחיד ומסוכן. שום מילה חלילה על הגילדה של נהגי הסוסים ומייצרי הכרכרות שמשכה בחוטים.
● 16 מיליון ש"ח לדירה ללא ממ"ד: השכונות המבוקשות בלי מיגון פרטי
● 253 קבלנים דירגו: הערים שבהן הם הכי אוהבים לעבוד
● יותר יקר ב-60% משדה דב: המחירים משתוללים ברחוב הזה - וזו הסיבה
רק בשנת 1896 החוק בוטל. שנתיים קודם, ציטט הטיימס הלונדוני אזהרות של ועדות התכנון כי "תוך 50 שנה כל רחוב בלונדון יכוסה בלמעלה משלושה מטרים של גללי סוסים".
נזכרתי בזה בימים האחרונים, נוכח המאמצים של לשכת שמאי המקרקעין לעצור את מהפכת ה-AI. כבר שנים ארוכות שגילדת השמאים מצליחה לא רע לשמר את כוחה, מה שיכול להסביר איך ישנם בישראל כ-2,000 שמאי מקרקעין רשומים בלבד, אף שמדובר בליבה של אחד הענפים הכי רותחים. תשאלו כל שמאי על המסלול המפרך לתעודה ועל אחוזי המעבר הנמוכים, שהצליחו לדכא את החשק לרבים מחבריו שפרשו.
אבל לפני כשנתיים עבר המקצוע כולו טלטלה עצומה. רשות מקרקעי ישראל הציגה מערכת AI שקבעה את ערכי הקרקעות במכרזים. המערכת אושרה על ידי השמאי הממשלתי והחשב הכללי באוצר לתקופת הרצה בת שנה, בסופה הגיעו שם למסקנה שזה עובד לא רע. בעקבות זאת, הוחלט להרחיב את השימוש גם למכרזים פומביים שמוגבלים בינתיים לשיווק מגרשים לבנייה עצמית, בנייה נמוכה ועסקאות פיצול מגרשים לבנייה כזו.
השמאים ניצלו ב־2016 מהחוק של כחלון
למעשה, כבר בשנת 2016 ניצני הדיגיטציה הרימו ראש ותפסו את השמאים לא מוכנים. שר האוצר משה כחלון הצליח להעביר בממשלה ובכנסת את "מס דירה שלישית", שהשית מס שנתי של 1% משווי דירה על מי שמחזיק לפחות שלוש דירות. וכבר אז, הנוסחה להערכת מחירה של דירה, כפי שנקבע בחוק, הייתה אוטומטית. נוסחה סופר מורכבת, ללא עיניים וידיים של שמאי אמיתי. אבל אז השמאים ניצלו, כי בג"ץ פסל בסופו של יום את החוק.
פחות מעשור אחרי, לשכת השמאים שוב יצאה למלחמה צפויה למדי. מי שגויס למשימה הוא בין היתר עו"ד ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ששלח מכתב ארוך לרשות בטענה לאי-חוקיות המהלך. בין השאר, כתב קמיניץ כי ה-AI עלול להיקלע ל"הטיות אלגוריתמיות" ולטעויות כתוצאה מהיעדר שיקול דעת אנושי. בלשכה דורשים שהמערכות ישמשו כלי עזר בלבד, וש"תקבע מדיניות לשימוש מאוזן ואחראי".
ברמ"י, אגב, מדגישים כי המערכת היא לא יותר מ"כלי עזר, תוך שמירה על עקרונות השקיפות והבקרה האנושית". הם גם מציינים כי "כל שימוש בבינה מלאכותית מלווה בבדיקות שוטפות, בהערכות סיכונים ובעמידה בעקרונות מדיניות הממשלה". לפני נתונים שנאספו שם, על אלפי שומות שבוצעו בשנתיים הללו, מדובר בחיסכון שבין 7 שבועות לחצי שנה לפחות. במקביל, מאחר והמערכת מבקרת את רמת המהימנות של הנתונים, היא העבירה כ-20% מהפניות עד כה ל"מסלול אדום", שמשמעותו כי הטיפול יהיה בשומה פרטנית.
הקידמה הטכנולוגית "נושכת" את רמ"י
וכאילו זה לא מספיק, השבוע הלשכה והשמאים הוותיקים חטפו עוד מכה קלה, כשהמדינה פרסמה תזכיר חוק שיקל בדרך המפרכת של השמאים לתואר הנכסף. בין השאר, מדובר ב"מתן תוספת זמן לנבחנים מסוימים, פרסום רשימת מיקוד של הבחינה הסופית, הסמכת המועצה ליתן פקטור במקום שבו נפלו ליקויים משמעותיים בבחינה, והפחתת הנטל הרגולטורי המוטל על הנבחנים על ידי ביטול אחת הבחינות הסופיות".
וגם זה צחוק הגורל: לפי שעה, הקידמה הטכנולוגית דווקא "נושכת" בשבועות האחרונים את רמ"י עצמה. מכיוון שכל ההצעות במכרזים מוגשות היום באופן מקוון, וכבר לא צריך לגשת לתיבות הישנות במשרדי הרשות, נקבעה זכות וטו וחובת אישור של החשב מהאוצר והיועץ המשפטי לפני אישור כל הצעה במכרזים. כך, החשב הכללי מהאוצר "זוכה" לריב כעת עם הנהלת רמ"י ולא לאשר מכרזים ביישוב קציר, למשל, בעקבות ויכוח בנושא מינהל תקין ושיעור ההטבות שיינתנו לחיילי מילואים.
את המהפכה כנראה הם לא יוכלו לעצור. אבל השמאים בהחלט יכולים להיתלות בתקדים הלונדוני מלפני כמעט 150 שנה, וברגולציה שהצליחה לעכב את הקידמה בעשרות שנים. ב-1900, היו עדיין בעיר לונדון יותר מ-11 אלף כרכרות סוסים.
כוכבי השבוע
מצוין: המרוץ לפינוי-בינוי: לפעמים המיעוט צודק
על רקע ניסיונות מינהל התכנון להוריד את שיעור ההסכמה לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית משני שלישים מהדיירים למחציתם, וחודש אחרי שנפגעו עשרות אלפי דירות וכולנו הבנו כמה דחוף להחליף את הבניינים המתפוררים, חשוב לעצור מדי פעם כדי להפנים שגם ריצה לא מבוקרת עלולה לסכן ולהפיל לא מעט אזרחים. ובעיקר, שלא תמיד התנגדות לפרויקט היא ניסיון סחיטה או חמדנות של דיירים ותיקים.
דוגמא מצוינת קיבלנו בימים האחרונים. המפקח על רישום מקרקעין החליט לדחות דרישה לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבת ים, חרף רוב של 14 תומכים מול 3 דיירים מתנגדים. המפקח, אורי שלומאי, הסכים באופן חריג דווקא עם "טענות הליבה" של המיעוט, שנגעו בעיקר לכך שהקבלן לא הוכיח ניסיון רלבנטי או איתנות כלכלית. גם אם הגיע העת למבול של התחדשות עירונית, צריך לוודא שהבניינים שיקומו באמת ראויים.
בלתי־מספיק: פרופ' מידני גילה שעשו עליו סיבוב
פרופסור אסף מידני בהחלט יכול להרגיש שעשו עליו סיבוב. רק לפני חצי שנה הציג השר דודי אמסלם בגאווה את המלצות הוועדה שבראשה עמד מידני, בנוגע לרפורמה המובטחת במינוי דירקטורים לחברות ממשלתיות. והשבוע, כשהוא הרחק מכאן באוקספורד, גילה מידני שהמלצותיו היו רק מצע אמורפי להצעת חוק שהולכת הרבה מאוד צעדים קדימה. הפרופ' המכובד למדיניות ומשפט ציבוריים, שסיפק את תעודת ההכשר לתוכנית אמסלם, גילה שהמסעדה מציעה תפריט שונה לגמרי מזה שהבטיחו לו במטבח.
דוגמה בולטת נוגעת לתמהיל הדירקטורים. דרישה לתנאי סף, שליש לפחות בעלי ניסיון פיננסי ומשפטי, נעלמה. אפילו הזיקה הפוליטית התכווצה, וצומצמה כמעט אך ורק לחבר מפלגה. במקום זה, נולד תפקיד חדש ל"דירקטור חברתי" - הגדרה מספיק רחבה להכניס כמעט כל מועמד. ושיהיה לחברות הממשלתיות שלנו בהצלחה.