הרצליה / צילום: Shutterstock
הכשרת בית כנסת בלתי חוקי בשכונת נווה עמל בהרצליה תחייב את העירייה בתשלום פיצויים של 820 אלף שקל לבעלי שלושה קוטג'ים סמוכים - כך פסקה ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז תל אביב. השמאי המייעץ קבע כי סמיכות בית הכנסת לבתי המגורים פוגעת בפרטיות בעליהם, גורמת למטרדי רעש ומורידה את שווי הנכסים ב־5%-10%. לכך הוסיף פגיעות שנבעו מהפקעות שביצעה העירייה בשטחי המגרשים לצורך הקמת בית הכנסת.
● בלעדי | האוצר מעלה הילוך בניסיון לתפוס משכירי דירות מעלימי מסים
● ההודעה על אלפיים דירות חדשות מסמלת יותר מכל את המהפך שעובר על ירושלים
בית הכנסת נמצא לצד חלקה בת כ־1.2 דונם, שהייתה ריקה כשהוקם ועם הזמן שווקה על־ידי רשות מקרקעי ישראל ונרכשה במכרז על־ידי ארבע משפחות. חלק מבית הכנסת ומשביל הגישה אליו פלשו לתוך החלקה. כיום בנויים עליה שני קוטג'ים דו־משפחתיים.
בעלי הקוטג'ים היו מודעים כמובן לקיומו של בית הכנסת, אך גם לעתירה משפטית שהוגשה לפינויו, ובה נפסק כי יש לפנות את בית הכנסת או לחלופין להכין תוכנית ולהפקיע את השטח בהתאם.
ב־2015 אישרה העירייה תוכנית שקבעה כי החלקה שעליה הוא נמצא תשמש כבית כנסת באופן זמני. בעלי הקוטג'ים לא התנגדו והשלימו את בנייתם ב־2019.
ואולם בהמשך בחרה העירייה לקדם תוכנית שהפכה את השימוש הזמני לקבוע והפקיעה שטחים מהחלקות הסמוכות באמצעות טבלאות איחוד וחלוקה. התוכנית אושרה ב־2018, ובעקבות האישור בעלי ארבעת הקוטג'ים הגישו לוועדה המקומית תביעות על ירידת שווי הנכסים בסכום כולל של 1.8 מיליון שקל. הוועדה המקומית סירבה להכיר בפגיעה בשוויים, בין היתר משום שטענה כי בית הכנסת היה קיים בצורה בלתי חוקית כשהם רכשו את הקרקע, והם אף הביעו בזמנו הסכמה שיפעל בצורה זמנית.
העירייה טענה ל"פגיעה שולית"
בעלי הקוטג'ים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית, באמצעות עו"ד גיא לנדאו ושמאי המקרקעין עודד לנדאו, והוועדה מינתה את השמאי מרדכי דדון כשמאי מייעץ. דדון הגיע להחלטה כי שווי הקוטג' הצמוד לבית הכנסת ירד ב־10%, שוויים של שני קוטג'ים שסמוכים לשביל הגישה לבית הכנסת ירד ב־5%, ואילו שווי הקוטג' המרוחק מבית הכנסת לא נפגע.
בסך־הכול קבע השמאי פיצוי של 820 אלף שקל לבעלי שלושת הקוטג'ים, נכון למועד אישור התוכנית לבית הכנסת לפני כשבע שנים, מה שמציב את גובה הפיצוי כיום על יותר ממיליון שקל.
מדובר בהחלטה נדירה יחסית, שכן הליכי איחוד וחלוקה נועדו במקורם לעקוף את מסלולי ההפקעה והפיצוי. ואולם במקרה זה בעלי הקרקע לא קיבלו מהוועדה המקומית כל פיצוי על לקיחת הקרקע מהם, ונותרו עם המטרדים שנובעים מבית הכנסת. בהחלטת הוועדה גם נדחתה טענת העירייה כי מדובר בפגיעה שולית בשווי הנכסים, ולכן אין לפצות את בעליהם.
עודד לנדאו, שמאי בעלי הדירות, סיכם כי "הפסיקה מאותתת שלא ניתן לעקוף את מנגנוני הפיצוי באמצעות שימוש בסמכויות תכנוניות. ההחלטה קובעת גבול: גם שימוש זמני שנמשך מעבר לצפוי, ובוודאי כשהוא מקובע בתוכנית, נושא עמו השלכות קנייניות. הרשויות לא יכולות ליהנות מהקרקע על חשבון הפרט מבלי לשלם את המחיר הכלכלי והחוקי".