פינוי־בינוי ברחוב בר־אילן ברעננה. פגיעה בזכות הקניין? / צילום: איל יצהר
הכותבת היא בעלת משרד עורכי דין המתמחה בהתחדשות עירונית ומקרקעין
לאחרונה ניתן פסק דין משמעותי בבית משפט השלום בכפר סבא, שמאשר ליזמים ולבעלי זכויות בפרויקט פינוי־בינוי ברחוב בר־אילן 41 ברעננה לחסום לתקופה של שנה לפחות שביל גישה המשמש כזיקת הנאה לבניינים סמוכים.
● "הרוב קובע": מיעוט בעלי הדירות לא יוכל לכפות מתווה אישי בפרויקט תמ"א 38
● הסרבנים שניצחו את הרוב: מאחורי ההחלטה המפתיעה בפרויקט נדל"ן בבת ים
● "מגלחים את כל הבניין": הביזה המתגברת של הדירות שמיועדות לפינוי־בינוי. מה אפשר לעשות?
עובדות המקרה: המעבר המדובר אינו סתם שביל - הוא משמש בפועל כדרך הגישה לחניות של דיירי הבניינים הסמוכים (בר־אילן 39 ו־43) וכן למעבר הולכי רגל.
25 דיירים - התובעים - טענו כי הם זכאים לבצע עבודות בנייה להקמת פרויקט בנייה ברחוב בר־אילן 41 ברעננה, כולל בשטח שבו קיימת זיקת הנאה (כביש גישה וחניונים) לטובת הנתבעים (106 דיירים מבניינים סמוכים), וכי בתקופת העבודות זכאים התובעים לבצע את העבודות תוך חסימת כביש הגישה בהתאם להוראות הוועדה.
הנתבעים טענו לפגיעה חמורה בזכות הקניין. מבחינתם, החסימה - גם אם היא מוגדרת זמנית - מהווה בפועל שלילה של שימוש קבוע, והיא בלתי חוקית. לדבריהם, לא ייתכן שדרך פרטית תיחסם לצורך עבודות יזמיות, גם אם קיבלו אישור של הוועדה.
מנגד, מבחינת בעלי הזכויות בפרויקט, מדובר באישור להמשיך לבנות לאחר שנים של קידום מול הרשויות.
הם טענו כי פעלו כחוק, קיבלו היתר מהוועדה המקומית לאחר שנשמעו ונדחו התנגדויות, וכי הדיירים המתנגדים לא הגישו ערר ולא תקפו את ההחלטה בעתירה מינהלית.
ההחלטה: הוועדה המקומית ציינה כי "אין מנוס מהפרעה למעבר ברצועת זיקת ההנאה באופן זמני לתקופת הבנייה", ואישרה את העבודות.
לא שלילה של זכות אלא פגיעה זמנית
בית המשפט דחה את עמדתם של המתנגדים וקבע כי אין כאן שלילה של זכות אלא פגיעה זמנית בלבד, שמבוססת על אישור מוסמך ובהתאם להליכי תכנון תקינים. יתרה מזו, מאחר שהדיירים לא פעלו במועדים הקבועים לתקוף את ההחלטה, אין ביכולתם לעכב את ביצוע ההיתר כעת. שאלת הפיצוי, כך נכתב, תוכל להתברר בהליך נפרד.
בפסק הדין ניתן משקל לעובדה שחלק מהמתנגדים נהנו בעצמם בעבר מהליכי בנייה דומים שכללו חסימות מעבר זמניות, מה שהוביל את בית המשפט להטיל ספק בתום־הלב של ההתנגדות המאוחרת.
המשמעות: בפסק הדין מתחדדת סוף־סוף העמדה שלפיה שיקולי תכנון, בטיחות וקידום בנייה במרחב האורבני עשויים לגבור על פגיעה זמנית בזכויות פרט. בית המשפט מעביר מסר ברור: כשפרויקט אושר כדין, וניתן לו היתר בנייה מבוסס, לא ניתן - ובוודאי לא באיחור - לעצור אותו בטענות כלליות של פגיעה.
מצד שני, יש לזכור: זהו פסק דין של בית משפט השלום בלבד. בערעור למחוזי, ואולי אף לעליון, ייבחנו השאלות מחדש האם פגיעה זמנית ב"זיקת הנאה" יכולה להיחשב פגיעה "קניינית" שמחייבת פתרון חלופי או אפילו עצירת העבודות.
ולא פחות חשוב - הפסיקה הזו מחדדת את החובה של דיירים ויזמים כאחד לפעול בתיאום מראש ולבחון היטב את ההשפעות של כל פעולה תכנונית על הסביבה הקרובה. הכנה מוקדמת, שיח פתוח וגיבוש פתרונות חלופיים עשויים לחסוך עיכובים, התנגדויות ומשברים משפטיים מיותרים.
כל פרויקט של התחדשות עירונית - במיוחד כשמעורבים בו שטחים משותפים, שבילים בין בניינים או דרכי גישה קיימות - מחייב מראש תכנון משפטי לצד התכנון ההנדסי. התחדשות עירונית איננה רק עניין של קומות, חניות וממ"דים - היא גם ניהול נכון של גבולות, אינטרסים ותיאום עם הסביבה. זאת מפני כשכל שכן עלול להפוך למכשול משפטי, רק תכנון חכם מראש יבטיח שבסוף - הבניין באמת ייבנה.
ת"א 47434-10-23,
ת"א 34316-12-23