בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב דוד אלעזר ברעננה / צילום: ארז תירוש
העסקה: בני משפחה אחת - סבא, ילדיו ונכדיו - רכשו שמונה דירות בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב דוד אלעזר ברעננה, בהיקף כספי כולל של 36.5 מיליון שקל. חלק מהרוכשים חיים כיום בארץ וחלקם בצרפת, ושוקלים עלייה.
● הקבלנים חטפו מבג"ץ מכה שעשויה לעלות להם מיליארדים
● המאבק נגד העלמת מס של משכירי דירות עולה שלב. מי על הכוונת?
במסגרת העסקה נמכרו שבע דירות חמישה חדרים במחירים של 4.6־4.7 מיליון שקל ודירת ארבעה חדרים בכ־3.8 מיליון שקל. דירת הארבעה חדרים היא בשטח של 100 מ"ר ומלווה במרפסת של 18 מ"ר, ודירות ה־5 חדרים בנות 129 מ"ר עם מרפסות של 20 מ"ר. הדירות בקומות 2 ו-3 של המבנים שיוקמו בדוד אלעזר 5־7. לדברי החברה מדובר במחירי פריסייל, כלומר בעתיד הם אמורים לעלות.
"המשפחה רכשה דירות מיוחדות בעלות מאפיינים ייחודיים: נוף נשקף מהמרפסות, מרפסות גדולות, וכן אזורים משותפים לכלל הדיירים", אומר איתי תירוש, שותף בחברה.
האזור: רחוב דוד אלעזר מצוי במזרח העיר, צפונית לשדרות אחוזה, ולא רחוק ממחלף רעננה מרכז. הרחוב בנוי בבנייה מעורבת של קוטג'ים וצמודי קרקע ישנים, שמצויים בעיקר בחלק הצפוני של הרחוב, ובמבנים רוויים ישנים משנות השבעים, שמצויים במספרים 1־11.
בסביבה יש כמה פרויקטים של התחדשות עירונית ומחירי דירות שלושה חדרים חדשות נעות בסביבות 2.8 מיליון שקל בממוצע; דירות ארבעה חדרים מגיעות למחיר ממוצע של 3.4 מיליון שקל. מחירי דירות חמישה חדרים חדשות מגיעים ל־4.4 מיליון שקל בממוצע.
"רחוב דוד אלעזר ברעננה הוא רחוב מבוקש ביותר, הממוקם בלב שכונת וילות שקטה ואיכותית, אך קרוב לצירים מרכזיים: כבישים 531 ו־4, וכן לכל מוקדי החיים בעיר - מרכזי תעסוקה, מרכזים קהילתיים, בתי ספר וגני ילדים", אומרים בחברה היזמית ארז־תירוש, בבעלות תירוש ודני ארז.
הפרויקט: מדובר בפרויקט שמבוסס על סעיף 23 לפי תמ"א 38, שמאפשר לרשויות המקומיות לעצב גרסאות מותאמות של תוכנית החיזוק מפני רעידות אדמה.
במקרה זה הפרויקט מבוסס על תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) של חמישה מבנים של שלוש קומות על עמודים, שהוקמו לפני כ־50 שנה. הפרויקט גרר רעש והתנגדויות מצד תושבי השכונה, במיוחד אלה שמתגוררים בבתים צמודי הקרקע.
למרות זאת הפרויקט אושר והחברה היזמית מקימה במקום חמישה מבנים שבהם 150 יחידות דיור, 60 מהן יינתנו לבעלי הדירות המקוריים ו־90 מוצעות למכירה.
הפרויקט החדש מציע דירות 4, 5 ו־6 חדרים במגוון גדול של שטחים, מרפסות ומיקומים - החל ממיקום שסמוך לשדרות אחוזה, הציר המרכזי של העיר, ועד למיקום שפונה צפונה, לכיוון פארק סמוך ולצמודי הקרקע, מה שגורר טווח גדול מאוד של מחירים.
מהחברה נמסר כי דירות 4 חדרים מתחילות במחיר של 3.45 מיליון שקל ודירות 5 חדרים מתחילות ב־3.7 מיליון שקל, בעוד שדירות 6 חדרים מתחילות ב־5.3 מיליון שקל. ואולם על פי הדיווח באתר רשות המסים, דירות חמישה חדרים שנמכרו עד כה החלו במחירים של 4.4 מיליון שקל.
דבר המתווך: "דירות ארבעה חדרים עולות 3.4־3.5 מיליון שקל ודירות חמישה חדרים מגיעים לרמות של כ־4.3 מיליון שקל, כך שהמחירים ששולמו בעסקה גבוהים", אומר דניאל קופרווסר מאנגלו סכסון רעננה. "נראה, שמה שמסביר את המחיר הגבוה הוא השטח הגדול יחסית של הדירות והמרפסות הגדולות".
ניתוח: מסקר שערכנו בסביבה עולה כי מחירי הדירות החדשות הממוצעים בסביבה מגיעים לכ־35 אלף שקל למ"ר. אכן מחירי הדירות בעסקה גבוהים מהממוצע בסביבה (מה גם שמדובר במחירי פריסייל), דבר שניתן להסבר חלקית במרפסות הגדולות שהוצמדו לדירות שנרכשו. ואולם המרפסות, שגדולות ב־6־8 מ"ר ממרפסות ממוצעות, אינן מסבירות כשלעצמן את הפרשי המחיר.
לדעתנו, נוסף כאן אלמנט הנדירות. מרפסות גדולות הן מוצר מבוקש, אך כמעט שלא קיים, ועל כן יש רוכשים שמוכנים לשלם עליהן יותר מאשר השווי השמאי־תיאורטי שלהן.