הדיפו של המטרו בראשון לציון / הדמיה: נת''ע
הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן
בשבוע שעבר (10.08.2025) פג המועד האחרון שנקבע לרשויות המקומיות להפעיל את סמכותן להחליט על שיעור מס ההשבחה במתחמי פינוי־בינוי הסמוכים לתחנות המטרו - מהלך שנקבע במסגרת אישור תכנית תמ"א/70 וחוק המטרו.
● מה קורה כשלא ניתן לקיים הוראות של צוואה כלשונן
● המנוח שינה את דעתו: ידועה בציבור פונתה מדירה שהובטחה לה בצוואה
עד כה, שיעור ברירת המחדל של ההיטל המצרפי (היטל השבחה בצירוף מס מטרו) במתחמים אלו עמד על 50% מההשבחה. אולם לרשויות ניתנה האפשרות לקבוע שיעור שונה - להפחיתו ל־25%, להעלותו ל־72%, או להעניק פטור מלא - אך רק עד ליום 10.08.2025. מרגע שחלף מועד זה, האפשרות לשנות את גובה החבות לא תקפה, ולמעשה, רשויות שלא קיבלו החלטה בזמן - ההיטל במתחמים בתחום שיפוטן עלול להתעדכן כלפי מעלה.
בהתאם להוראות החוק, קביעה שתבוצע (או לא תבוצע) על ידי הרשות המקומית תחול לגבי כל תוכנית משביחה במתחמי פינוי־בינוי שתוגש למוסדות התכנון למשך חמש שנים ממועד אישור תמ"א/70.
עבור תוכניות שהוגשו לפני מועד אישור התוכנית - החוק קובע כי אם נקבע שיעור תשלום העולה על 50%, עדיין יחול היטל בשיעור של 50% בלבד.
600 מטר השפעה מסביב לתחנה
תמ"א/70, שאושרה בממשלה ב־11.05.2025 ופורסמה ברשומות ב־21.05.2025, נועדה להסדיר את מדיניות התכנון האורבני סביב תחנות המטרו, בהתבסס על עקרונות של תחבורה ציבורית. אחד החידושים בתוכנית הוא הגדרת "מתחם השפעה של תחנת מטרו" - אזור שסביב התחנה שבו יש השפעה ישירה על אמצעי תחבורה והשפעה תכנונית הכוללת גם קביעת היקפי הבנייה. הוגדר כי מתחם ההשפעה של תחנה הוא כ־600 מטר במתחמים צפופים, וכ־800 מטר במתחמים חדשים.
במסגרת החוק נקבע כי מקרקעין שנמצאים בתוך מתחם ההשפעה ונכללים בתוכנית משביחה, יחויבו במס השבחה של 40% ובנוסף במס מטרו של 32%, כך ששיעור המס הכולל יעמוד על 72% מההשבחה.
עם זאת, במידה והמימוש נעשה באמצעות היתר בנייה שיאושר עד ליום 31.12.2030 (ניתן להארכה עד סוף 2032), שיעור מס המטרו יעמוד על 20% בלבד - כלומר מס כולל של 60%. הוראה זו לא חלה על בקשות להקלות או לשימוש חורג.
הקצאת שטחים למדינה לפיתוח מסחרי
אם תוכנית משביחה מגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין ב־80 אלף מ"ר או יותר, תחויב הקצאת שטח לפיתוח מסחרי בסמוך לתחנה למדינה - כחלק מהסדר המיסוי. ההקצאה תתבצע במקום תשלום חלק יחסי ממס המטרו, ובמועד אישור התוכנית המשביחה.
נזכיר כי המטרו מתוכנן לכלול שלוש קווים עיקריים: M1,M2 ו־M3, שיקיפו יחד כ־150 קילומטרים של מסילות תת־קרקעיות. הרשת תכלול 109 תחנות ותחבר בין 24 רשויות מקומיות. על פי התכנון, המטרו ישתלב עם קווי הרכבת הקלה והרכבת הכבדה הקיימים והמתוכננים, וייצור רשת תחבורה ציבורית משולבת. העלות המוערכת של הפרויקט עומדת על כ־150 מיליארד שקל, והצפי הוא שישרת עד 2 מיליון נוסעים ביום.