רחוב פועלי הרכבת 13 בגבעתיים / צילום: כדיה לוי
העסקה: ברחוב פועלי הרכבת 13 בגבעתיים נמכרה דירת 3.5 חדרים בשטח 94 מ"ר ועוד שטח דומה של מרפסת גג, תמורת 4.95 מיליון שקל.
● בדיקת גלובס | לכמה ישראלים יש יותר מדירה אחת, ולמה המשקיעים בורחים מהשוק
● ראיון | "הזדמנויות מעניינות": כך תשקיעו בדירה בארה"ב
הדירה נבנתה לפני כ־50 שנה, וכדי להבין כיצד נמכרה במחיר של דירת 4.5 חדרים חדשה באזור, בדקנו מסמכים תכנוניים במשרד המשפטים ובעיריית גבעתיים. המסמכים פתרו את התעלומה והבהירו כי מדובר בנכס נדיר ובהתאם - מחירו.
האזור: הדירה מצויה בשכונת "פועלי הרכבת" במזרח גבעתיים. הבנייה באזור כוללת בעיקר בניינים בני 2־4 קומות, משנות ה־60 וה־70. במהלך העשורים האחרונים בוצעו בסביבה מספר פרויקטים של תמ"א 38, עד שהעירייה חדלה כמעט לגמרי לנפק היתרי בנייה לפרויקטים. זאת משום שהיא כללה את האזור בתוכנית העירונית להתחדשות עירונית ברצועת בן גוריון, שבמסגרתה ייהרסו המבנים הישנים, חלקות קטנות יאוחדו, ויוקמו מגדלים של 15־30 קומות.
מחירים: מחירי הדירות בשכונה מגיעים לכ־40 אלף שקל למ"ר בממוצע, אך יש פערים משמעותיים בין דירות חדשות, שיאוכלסו בשנים הקרובות, לדירות שנבנו בשנות ה־90 ובתחילת שנות ה־2000. מחירי דירות חדשות מגיעים ל־45 אלף שקל למ"ר ומחירי דירות שנבנו בשנות ה־90 וה־2000 מגיעים לכ־35 אלף שקל למ"ר. דירות ישנות ללא ממ"ד בשכונה נמכרות בכ־30 אלף שקל למ"ר בממוצע.
מדובר בממצאים מעניינים, שכן עולה מהם שמאז 2022, מחירי דירות עם ממ"ד עלו בסדר גודל של 15% בממוצע, בעוד שמחירי דירות רגילות עלו באחוזים ספורים.
ניתוח העסקה: המידע באתר רשות המסים אינו עונה על השאלה כיצד דירת 3.5 חדרים ישנה נמכרה במחיר שתואם מחירי דירות 4.5 חדרים חדשות, ועל כן בדקנו את מסמכי התכנון של הבית. הדירה המדוברת מצויה בבניין קטן עם ארבע יחידות דיור בשתי קומות על עמודים, שהוקם על מגרש בשטח חצי דונם באמצע שנות ה־70. מעל קומת העמודים יש שתי דירות בנות ארבעה חדרים, ובקומה השנייה שתי דירות של 3.5 חדרים.
מה שהופך את הדירה שנמכרה לנכס כה מיוחד אינו המפרט הטכני שלה (אם כי יש לציין, שגם היום שטח של 94 מ"ר לדירת 3.5 חדרים נחשב למכובד), אךא ההצמדות לה מלמעלה ומלמטה.
מעל הדירה (ומעל הדירה השכנה לקומה) יש מרפסת גג ענקית של 94 מ"ר; בקומת הכניסה מצורפים לדירה שטחים בהיקף כולל של כ־100 מ"ר, שאולי יכולים לשמש כמשרד או כקליניקה; ומתחת לקומת העמודים יש לדירה מקום חניה רשום בטאבו.
כשמביאים את כל השטחים הללו בחשבון המחיר למ"ר המתקבל מגיע לכ־30 אלף שקל למ"ר, שתואם את מחירי הדירות הישנות בסביבה. נוסף לכך, רוכשי הדירה אולי לא ייהנו מממ"ד, אבל לבית יש מקלט.
בעת מימוש תוכנית ההתחדשות העירונית של העירייה, בעלי הדירה יזכו לתמורה מכובדת ביותר עבור דירתם הישנה שתיהרס, כי 38% משטחי הבניין משוייכים להם. אולם מכיוון שמדובר בזכויות שימומשו רק בעתיד הרחוק, אנו סבורים שהגם שיש להן משקל כלשהו בשווי הדירה בעסקה - הוא אינו גבוה כל עוד אין משהו קונקרטי שמונח על השולחן.
מכל מקום, התוכנית מייעדת את הבניין להריסה עתידית, ואת שטח החלקה לאיחוד עם עוד שתי חלקות נוספות. במקום המבנים הקיימים יוקם רב קומות בן 15 קומות ו־84 יחידות דיור.
דבר השמאי: השמאי ארז כהן אומר כי "אף שמדובר בדירה ישנה בבניין משנות ה־70, המחיר ששולם אינו חריג כאשר בוחנים את מלוא מרכיבי העסקה. מדובר בדירה בקומה העליונה עם הצמדת גג בשטח כמעט זהה לשטח הדירה, חניה צמודה, וכן הצמדה של שטח בקומת הכניסה, ככל הנראה לשימוש כמשרד או מחסן. מכלול השטחים והשימושים מייצר נכס מורכב עם ערך שימוש גבוה.
"נוסף לכך, החלקה נכללת בתוכנית רשמית להתחדשות עירונית ברצועת בן גוריון בגבעתיים, אזור שבו העירייה מונעת שיפוצים משמעותיים או פרויקטי תמ"א 38, מתוך כוונה לפנות את המבנים הישנים לטובת הקמת מגדלים של עד 50 קומות.
"השילוב בין נדירות השטח המוצמד, חניה פרטית, מיקום מבוקש ופוטנציאל השבחה ממשי, הופכים את המחיר לריאלי ואף סביר בסביבת התחרות הגבוהה על נכסים עם אופק תכנוני ברור".