דירה להשכרה. כבר לא השקעה מובנת מאליה / צילום: איל יצהר
מספר משקיעי הדירות, כלומר ישראלים שרשומים כבעלי 2 דירות לפחות, עומד נכון ליוני 2025 על כ־386 אלף. מדובר על כ־18% מבעלי הדירות בישראל, נוסף ל־1.73 מיליון ישראלים בעלי דירה אחת. כרבע מהמשקיעים, 92 אלף, מחזיקים 2 דירות לפחות להשקעה, מלבד הדירה שבה הם (כנראה) גרים. הנתון אינו כולל יורשי דירות, שבמשרד האוצר וברשות המסים לא מצליחים למצוא את מספרם המדויק.
● פחות מ-1,000 דירות: המשקיעים ה"נאמנים" נוטשים את שוק הדיור
● ראיון | "הזדמנויות מעניינות": כך תשקיעו בדירה בארה"ב
אבל מה שהיה טרנד מאוד בולט בעשורים האחרונים, בחסות ריבית נמוכה ועליות מחירים בשוק הדיור - שתמרצו עשרות אלפי ישראלים לקנות מדי שנה דירות להשקעה, עוצר בחריקת בלמים.
על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, בעוד שמספר הדירות שרכשו ישראלים שזו דירתם היחידה ירד במחצית הראשונה ב־11% של 2025 בהשוואה למחצית הראשונה של 2024, מספר דירות שרכשו משקיעים נפל ב־17%, לכ־1,000 דירות בממוצע חודשי.
המגמה צברה תאוצה בעיקר ברבעון השני של 2025, שהידרדר לשפל היסטורי. הממוצע החודשי עומד על 875 דירות שנרכשו על ידי משקיעים. ב־15 השנים האחרונות, רק פעמיים נוספות לא נחצה ממוצע חודשי של יותר מאלף דירות: בעת הסגר הראשון של הקורונה ובחודשים הראשונים של מלחמת "חרבות ברזל".
העסקאות ירדו ביותר מ־50% לעומת אשתקד
לפי נתוני העשור האחרון, כ־13 אלף משקיעי נדל"ן חדשים התווספו מדי שנה למעגל משקיעי הדירות. אך בעוד שבשנת השיא של 2021 נוספו לשוק כמעט 30 אלף משקיעים חדשים, לפי קצב המכירות בששת החודשים הראשונים של 2025, תוספת המשקיעים בשנה הנוכחית תעמוד על כ־8,000 בלבד.
מי שמוביל את הירידה הם מי שמכונים במשרד האוצר "משקיעים ותיקים". כלומר כאלו שיש להם היסטוריה של רכישה ומכירה של דירות להשקעה. לפי נתוני הכלכלן הראשי, מינואר 2023 ועד אפריל 2024 הם שלטו בשוק הדירות להשקעה והיו אחראים לכ־70% מהעסקאות, ובסך הכול כעשרת אלפים דירות שנרכשו על ידם. בתוך הקבוצה הזו בלטו המשקיעים שמחזיקים 2 דירות להשקעה לפחות ("מרובי הנכסים"), שתפסו נתח של כ־40% מכלל הרכישות.
ואולם, מאז חודש מאי 2024, נרשמת ירידה חדה בשכיחות היחסית של המשקיעים "הוותיקים" ו"מרובי הנכסים" בתוך מעגל המשקיעים. שיעור המשקיעים "הוותיקים" בשוק התייצב על 40% במחצית הראשונה של 2025. בסך הכל, במחצית הראשונה של השנה הם רכשו כ־2,400 דירות - ירידה של יותר מ־50% לעומת הרכישות שביצעו במחצית הראשונה של 2024.
תמריצים שליליים ומיסוי גבוה נותנים אותותיהם
מדוע נגרמה הנפילה הכבדה הזו ולמה חלקם של המשקיעים הוותיקים בה כה גבוה? הכלכלן הראשי באוצר ניסה לייחס זאת השבוע בין השאר לשיגורי הטילים הראשונים מאיראן באפריל 2024, אך קשה לראות בכך סיבה מרכזית או מספקת.
עוד תמריצים שליליים להרחקת משקיעים הם: מחירי הדירות הגבוהים, ובעיקר הדיבורים והתחזיות לשינוי מגמה אפשרי בשוק הדיור (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כבר הציגה שלושה חודשים רצופים של ירידות מחירים, אם כי בשיעור מינורי יחסית של 0.6%); הריבית הגבוהה בשוק וכן המגבלות שהוטלו על ידי בנק ישראל והמפקח על הבנקים על מבצעים פיננסיים של קבלנים.
מעבר לכך, בסוף 2024 אישרה ועדת הכספים את המשך מיסוי הרכישה הגבוה על משקיעי הדירות, שעומד על מדרגה מינימלית של 8% (לעומת 5% בעבר). במצב שבו התשואה הגולמית הממוצעת מגיעה לכ־2.5% בממוצע על השכרת דירה (תשואה ברוטו, שאינה כוללת הוצאות נלוות על מיסוי, עורך דין, מתווך, תחזוקה, שיפוץ וכו'), מדובר במדרגת מס השקולה ליותר מתשואה של 3 שנים הנמחקת כבר בעת הרכישה.
החלופות: שוק ההון או דירה בחו"ל
ומעבר לכך קיימות גם חלופות להשקעה בשוק הדיור. "יש אלטרנטיבות להשקעה בנדל"ן, במיוחד למשקיעים ותיקים", אומר נחי פינקלשטיין, מלווה משקיעים - עוד מקצוע פופולארי שידע ימים טובים יותר. "למשקיע אין סיבה לשים כסף בשוק שבו המחירים יציבים עם נטייה לירידה. השוק היום פחות אטרקטיבי ואותו משקיע יעדיף לא פעם להשקיע בשוק ההון או אפילו בדירה בפורטוגל, למשל.
"גם בהינתן שלא תהיה ירידת מחירים משמעותית, משקיעים רוכשים דירות ומניחים שייהנו מעליות ויהיו להם רווחי הון מהרכישה. אם הם צופים שלא יהיו עליות כאלו - הם לא ייקנו. קיימת היום ודאות גבוהה יחסית שמחירי הדירות לא יעלו, אלא רק במקומות מסויימים".
צחי קווטינסקי, גם הוא מלווה משקיעים, מסכים כי "המחירים, המיסוי והריבית הביאו לשינוי המגמה. משקיע ותיק אומר לעצמו, שגם אם הוא יכול להקצות לדירה 50% הון עצמי - עדיין יהיה עליו להציא אלפי שקלים בחודש על המשכנתא אל מול דמי השכירות, וזה מכביד עליו. עבורו אחד כזה שוק ההון נותן היום תשואות מצוינות, או שהוא ייבחר להשקיע בחו"ל".
השוכרים עשויים להיפגע מהמצב
תמונת הראי הם כמובן מחירי השכירות. קיטון במספר המשקיעים בשוק משמעותו - פחות דירות העומדות להשכרה, מה שעלול לייצר לחץ על מחירי השכירות. על אחת כמה וכמה לאחר מלחמת "עם כלביא" ביוני, שפגעה בעשרות אלפי דירות והגבירה כמעט בן לילה את הביקוש הגבוה ממילא להשכרת דירה.
בחודש שעבר, דיווחה הלמ"ס על עלייה של 5.9% במחירי השכירות בחוזים חדשים, נתון שלא ראינו כבר תקופה ארוכה. גם נגיד בנק ישראל התייחס לכך כדי להצדיק את הותרת הריבית הגבוהה. כרבע מממדד המחירים לצרכן מורכב מהשינוי במחירי השכירות, מה שבוודאי לא מסייע לצינון האינפלציה.