מבצע למכירת דירות חדשות. אותה עסקה במיסוי שונה? / צילום: דרור מרמור
האם רשות המסים מקפחת את היזמים שמציעים לרוכשים מבצעי מימון בנוסח 80/20 או 90/10 לעומת יזמים אחרים? את הטענה הזאת מעלה חברת אפגד יזמות בנייה, בעלת הזכויות במגרשים המצויים באשקלון והידועים בשם "מתחם הפארק", במסגרת תביעה שהגישה ובקשה לאישורה כייצוגית נגד רשות המסים, בטענה כי היא גובה מע"מ שלא כדין מיזמים בגין מרכיב המימון המגולם במבצעי התשלומים הנדחים.
● הקבלנים מציגים: הפתרונות היצירתיים לירידה במכירת דירות חדשות
● "דירות נמכרות בהפסד": הטרנד של שוק הנדל"ן מגיע לרגע האמת
לטענת החברה, רשות המסים אינה מכירה בכך שבעסקאות הללו מגולם רכיב מימון, ולכן כוללת אותו במחיר העסקה לצורכי מע"מ. התוצאה, נטען, מביאה לגביית מע"מ עסקאות ביתר שאינו "מס אמת", בניגוד לדין ואף להנחיות והחלטות קודמות של הרשות עצמה.
עוד נטען כי עמדה זו של הרשות מפלה את היזמים המציעים מבצעי 80/20 ו־90/10 ביחס למקרה של רכישת דירה באמצעות "הלוואת קבלן" אותה נוטל רוכש הדירה במישרין, ובמסגרתה מממן היזם את רכיב המימון באותה הלוואה. במקרה זה, נטען, מכירה רשות המסים ברכיב המימון בו נושא היזם במסגרת הליווי הפיננסי המוענק לפרויקט, כרכיב שאינו נכלל במחיר העסקה לצורכי מע"מ.
אין נתונים באשר למספר הדירות שנרכשו במבצעים הללו, אולם על־פי ההערכות על סמך נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובנק ישראל, נרכשו, באומדן שמרני, כ־25 אלף דירות כאלה (יותר מרבע מהדירות החדשות). בחודשים האחרונים חלה ירידה גדולה בכמות הדירות שנמכרו בשיטה הזו, עקב מגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון.
"אותה עסקה ממש" - מס שונה
בבקשה לאישור התביעה כייצוגית, בהיקף של כ־800 מיליון שקל, דורשת חברת אפגד להשיב את סכומי המע"מ (או לתת זיכוי בגין סכומים אלה), אשר גבתה וגובה רשות המסים ביתר מנישומיה, בהתייחס לרכיב המימון המגולם בעסקאות מכר של דירות קבלן ("יד ראשונה"), הכוללות תשלומים נדחים ניכרים (20/80 או 10/90).
בבקשה צוין כי בהתאם ל"מגמת השוק" ו"אמצעי שיווק" מקובלים, חברת אפגד הציעה ומכרה לרוכשי דירות מבצעי מימון הכוללים דחיית תשלום של עד כדי 90% מסכום הרכישה. החברה דיווחה ומדווחת לרשות המסים על מחזור עסקאותיה בהתאם למחיר מכירתה של כל דירה כנקוב בהסכם המכר של כל דירה, וללא כל התחשבות בכך שחלק מהמחיר כולל רכיב מימון של התשלומים הניכרים הנדחים.
ואולם, נטען, הנחיות ודרישות רשות המסים בעניין מוטעות ואינן מתיישבות עם הדין. זאת משום ש"רכיב המימון מהווה הוצאת מימון של רוכש הדירה או עבור רוכש הדירה, הוא אינו מהווה ערך מוסף של המבקשת, אינו מהווה חלק ממחיר העסקה שלה מול רוכשי הדירות ואינו חייב במע"מ", נטען בבקשה.
באמצעות עורכי הדין טלי ירון־אלדר, רני שורץ ואורי סטנסקו ממשרד ירון־אלדר פלר שורץ ושות', וכן עורכי הדין אילן רובינשטיין, חנן שועי ובירן תמיר ממשרד רובינשטיין שועי תמיר ושות', נטען כי מדובר במעין הלוואות "בלון", במסגרתן הרוכש משלם סכום ראשוני נמוך ממחיר הדירה ואת היתרה במועד המסירה, כאשר בתווך הגורם המימוני מעמיד את המימון להשלמת הבנייה.
האם רכיב המימון הוא חלק מהעסקה?
לטענת המבקשת, רכיב המימון (ריבית והצמדה) אינו מהווה חלק ממחיר עסקת מכר הדירה בין היזם לרוכש, ועל כן אין לחייב את היזם בגינו במע"מ (מס עסקאות). עיקרון זה, טוענת החברה, הוכר על־ידי רשות המסים במסגרת החלטת מיסוי ביחס למקרה הזהה במהותו, בו במסגרת עסקת מכר דירה נלקחת "הלוואת קבלן" במימון היזם. במקרה ההוא, נטען, רשות המסים הכירה ברכיב המימון הגלום בהלוואה שאותה מממן היזם עבור רוכש הדירה, במסגרת הליווי הפיננסי המוענק לפרויקט, כרכיב שאינו נכלל במחיר העסקה לצורכי מע"מ.
"אין מקום לפעול באופן שונה כאשר מהותית מדובר באותה עסקה ממש", נכתב בבקשה הייצוגית, וכן נטען כי "בשני המקרים נמכרת דירה על־ידי יזם, ורוכש הדירה משלם את התמורה עבור הדירה בתשלומים נדחים בשל ליווי פיננסי שניתן ספציפית לאותו פרויקט - בין בהלוואה שנוטל רוכש הדירה ישירות מהבנק ושהוצאות המימון בגינה משולמות על־ידי היזם (במקרה של 'הלוואת קבלן'); ובין בהלוואה שהקבלן נוטל עבור רוכש הדירה, בה הוא גובה את הוצאות המימון ביחד עם התמורה בגין הדירה (במקרה ללא 'הלוואת קבלן')".
למרות זאת, נטען, במקרה הראשון (עם "הלוואת הקבלן") רכיב המימון אינו נכלל במחיר העסקה, ולא נגבה בגינו מס עסקאות - בעוד שבמקרה השני (ללא "הלוואת קבלן") היזם מחויב במע"מ גם בהתייחס לרכיב המימון המגולם בעסקת המכר, כחלק כולל ממחיר העסקה למכירת הדירה.
מרשות המסים נמסר בתגובה: "רשות המסים תמסור לבית המשפט את התייחסותה לבקשה ולתביעה".