בית בקיבוץ הגושרים / צילום: אייל מרגולין
העסקה: צמוד קרקע עם 5 חדרים, בשטח 210 מ"ר, בהרחבה של קיבוץ הגושרים, נמכר תמורת 5.05 מיליון שקל.
● ראיון | יזמי הנדל"ן שיש להם מלאי של 3 מיליארד שקל בת"א
● שאלות ותשובות | מגדל המגורים הגבוה בישראל יוצא לדרך. מי יגור בקומה 72, וכמה דמי ניהול ישלמו?
הסביבה: ההרחבה של קיבוץ הגושרים נולדה בתוכנית שאושרה ב־2007, שכללה הוספת 222 יחידות דיור לשטח הקיים של הקיבוץ, והפשירה כ־20 דונם של שטחים חקלאיים מערבית ודרומית לשטח הקיבוץ ולנחל דן, שהיווה אז את הגבול המערבי של שטחי המגורים דאז. התוכנית חילקה את השטחים למשבצות של 700 מ"ר עד 1.2 דונם.
עניין מהותי בהבנת השוק בהרחבת הגושרים הוא שמדובר בשטחים פרטיים ולא של רמ"י, כמקובל באזור, כך שהם שווקו בשוק החופשי על ידי הבעלים המקוריים של הקרקעות, ולא באמצעות מכרזים.
ב־2012 נרשמו העסקאות הראשונות על קרקעות במתחם, שנמכרו במחירים של 400־500 אלף שקל. המחירים עלו, וב־2018 מחירי הקרקעות הגיעו כבר ל־700־800 אלף שקל, ב־2022 ל־1.2־1.4 מיליון שקל ובמאי 2023, מספר חודשים לפני פרוץ המלחמה נמכר בהרחבה מגרש של דונם ב־2.3 מיליון שקל.
המחיר: מדובר על קוטג' ברחוב האתרוג, שבנייתו הושלמה בזמן האחרון ממש, על שטח של 986 מ"ר. באתר רשות המסים אין פרטים על רכישת הקרקע, אך מגרש בשטח דומה שנרכש ב־2012 עלה לרוכש 507 אלף שקל. כיום, כפי שנכתב קודם, סביר שמחירו היה מגיע לכ־2 מיליון שקל ואולי אף יותר.
מבחינת מחירי הקוטג'ים בהרחבה, מרישומי אתר רשות המסים עולה כי העסקה הראשונה על קוטג', ככל הנראה על הנייר, נרשמה ב־2016 והגיעה ל־1.4 מיליון שקל. מאז נרשם מספר קטן של עסקאות, שמהן עולה כי המחירים עלו פי שניים עד שלושה עד לשנה שעברה.
בדצמבר שנה שעברה בוצעה במקום עסקה שבה נמכר קוטג' עם 8 חדרים בשטח של 280 מ"ר, במחיר שיא לזמנו של 3.8 מיליון שקל, וזאת לאחר שב־2022 נמכרו קוטג'ים במחירים של 3.3 מיליון שקל.
במילים אחרות, השוק בהרחבת הגושרים, שהיה קטן מלכתחילה, אולי הצטמצם אף יותר בעת המלחמה, כשתושבי הקיבוץ פונו מבתיהם, אך המחירים דווקא עלו, והעסקה המדוברת גבוהה משמעותית מקודמותיה, ואינה מורה על ירידות מחירים. להערכתנו, היה כאן מפגש של מכירת נכס נדיר יחסית, עם קונה מיוחד שהסכים למחיר הגבוה.
דבר המתווך: "העסקה אמנם קיצונית קצת, אבל ניתן להסביר אותה", אומר המתווך יקי שטרית מיקי תיווך נדל"ן. "מחיר המגרש האחרון שנרכש כאן לפני המלחמה הגיע ל־2.3 מיליון שקל. אם ותוסיף עליו עלויות הקמת קוטג' שיכולות להגיע ל־2.6־2.7 מיליון שקל לפחות, אתה מגיע לא רחוק ממחיר העסקה.
"נוסף לכך, הנכסים בהרחבת הגושרים ייחודיים משני היבטים: ראשית - לא צריך לעבור שם ועדות קבלה, דבר שמרתיע רבים, ושנית - הקרקעות הן קרקעות פרטיות בטאבו, ואינן קשורות לרמ"י, כמקובל ביישובים בצפון. זה מושך רוכשים ותורם לעליות המחירים נדל"ן. בסופו של דבר יש כאן נכסים ייחודיים והרוכשים, שהם אנשים אמידים, לא עושים כל כך חשבון על תוספות במחיר".
השורה התחתונה: מדובר בעסקה השנייה בגובהה באצבע הגליל (עסקה גבוהה יותר בוצעה במשמר הירדן, שם נמכר בסוף השנה שעברה קוטג' ב־5.3 מיליון שקל), וכשמדובר ביישוב שתושביו חשו על בשרם היטב את המלחמה ואף פונו מבתיהם - מדובר בהבעת אמון גבוהה לעתיד מצד הרוכשים.
מהבט כלכלי קשה לשייך את העסקה הזו לשוק כלשהו, שכן התנאים של שוק הנדל"ן בקיבוץ הגושרים מיוחדים. העסקה מעידה ככל הנראה על נכס נדיר, ועל רוכש שראה אותו, התלהב והיה מוכן לשלם את המחיר.