פרויקט התמ"א ברחוב קורקידי בתל אביב / צילום: בוריס חמינוב
הכותב מתמחה בהתחדשות עירונית ובליטיגציה בנדל"ן
פסק הדין האחרון של בית המשפט העליון בערעור על פסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפרויקט תמ"א 38 ברחוב קורקידי 20-22 בנווה עופר בתל אביב, חושף את המתח בין ההגנה על רוכשי דירות לבין האינטרס הציבורי בהשלמת פרויקטים מורכבים.
● "זו לא התחדשות עירונית. זו הריסה של מרקמים, בכפייה ועל סטרואידים"
● קריסת המרפסת בלב תל אביב: איך זה קרה, ומי אחראי?
עובדות המקרה: הפרויקט כלל חיזוק ושיפוץ מבנה קיים בן 32 דירות והוספת 22 דירות חדשות. גורמי המימון - בנק ירושלים ואיילון חברה לביטוח - העניקו ליזם ערבויות חוק מכר כנגד שיעבודים מדרגה ראשונה. אלא שבשל סכסוך בין בעלי המניות בחברה היזמית, נעצרו העבודות, מונה כונס נכסים, וחלק מהרוכשים ביקשו לחלט את הערבויות.
ההחלטה: בית המשפט המחוזי קבע כי העיכוב הממושך הוא הפרה יסודית, ולכן כל רוכש רשאי לבחור אם לממש הערבות או להמתין.
בית המשפט העליון, בהחלטה לעיכוב ביצוע, הזהיר, כי חילוט הערבויות עלול למוטט את מקורות המימון ולסכל את הפרויקט, והצביע על הקושי בהסדר שבו חלק מהרוכשים מממשים וחלק לא.
פרשנות: ההכרעה הזמנית מעלה שאלה יסודית - האם זכות הרוכש למימוש ערבות היא מוחלטת, או שניתן להגביל אותה לטובת אינטרס ציבורי רחב? מצד אחד, הערבות נועדה להבטיח שהרוכש לא ייוותר ללא דירה וללא כספו. מצד שני, חילוט גורף עלול לפגוע בבעלי הדירות לפני ביצוע התמ"א, ברוכשים אחרים ובמימון הפרויקט כולו. כך נוצר מתח בין חופש החוזים והזכות הקניינית של הרוכש בכספו, לבין הצורך לאפשר סיום של פרויקטים ולא להותיר מבנים נטושים.
מסקנת פסק הדין היא שלא די במתווה הקיים, וכדאי לחשוב כבר בשלב ההתקשרות על מספר פתרונות:
● הסכמות קולקטיביות מראש: ניתן לקבוע בחוזה כי אם אחוז מסוים מהרוכשים מבקש לממש את הערבות - כולם מחויבים לכך. כך נמנע מצב מפוצל שבו חלק מממשים, וחלק ממתינים. החלטה מראש על מנגנון "go/no-go" תחסוך חיכוכים ותשמור על יציבות ההסכם.
● הבנת הסיכון מצד הדיירים: על בעלי הדירות לדעת כי מימוש ערבות אינו פעולה נייטרלית - הויא עלולה להחליש את המשך קיומו של הפרויקט ולהעמיד בבעיה את מי שמעוניין דווקא בקבלת הדירה. כך, ההגנה הפרטית עלולה להפוך לפגיעה קולקטיבית.
להצמיד את הערבות למדד תשומות הבנייה
● התמודדות עם פגיעה בזכויות: מצב שבו בית המשפט או הבנק מונעים חילוט ערבות מציב את הרוכש בפני תחושת פגיעה בזכות הקניין - כאילו אינו יכול להחליט מה לעשות בכסף המובטח שלו. כדי לצמצם התערבות זו, נכון לקבוע בהסכם מנגנונים ברורים שיגדירו מראש מתי וכיצד ניתן לממש את הערבות.
● כלים משלימים: לצד הערבות שצריכה להיות צמודה למדד תשומות הבנייה על-מנת למנוע שחיקה של הכסף, ניתן להוסיף עילות מימוש לערבות חוק המכר ולהפוך אותה לערבות חוק מכר "משופרת".
ערבות כזו היא ערבות בנקאית המעניקה לרוכש דירה שכבת הגנה רחבה ומעמיקה יותר מן הערבות הסטנדרטית הקבועה בחוק המכר - דירות. מטרתה אינה מתמצה בהבטחת השבת כספי בעל הזכות במקרה שבו הדירה לא נמסרה כלל, אלא היא מתפרשת גם על מצבים נוספים בהם נפגעת זכותו של בעל הזכות כגון עיכובים ניכרים בלוחות הזמנים, השהיית עבודות בנייה לפרקי זמן מוגדרים, הפרות יסודיות של חוזה המכר או ליקויי בנייה חמורים המונעים שימוש סביר בדירה.
בנוסח "המשופר" נכללות עילות מימוש נוספות וברורות, המאפשרות לרוכש להפעיל את הערבות גם בנסיבות שבהן הפרויקט אומנם לא קרס לחלוטין אך מצוי בעיכוב מהותי או בכשל ביצועי מהותי.
לסיכום, פסק הדין מדגים כי ערבות חוק מכר במתכונתה הנוכחית אינה מתאימה תמיד לפרויקטים של התחדשות עירונית. יש להרחיב את ההסדרים בחוזים ולבנות מנגנונים קולקטיביים שיאזנו בין זכות הרוכשים לבין הצורך הציבורי להשלמת הפרויקט.
ע"א 13991-08-25