גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

קריסת המרפסת מעל מסעדת ''יאשקה'' / צילום: נעמה שמגר

בשבת האחרונה קרסה מרפסת מבניין ברחוב דיזנגוף 105 בתל אביב, ונפלה ישירות על מסעדת "יאשקה" שבקומת הקרקע. בנס לא היו נפגעים, אך המקרה עורר בהלה בקרב תושבי האזור והציף מחדש את החשש הגובר בנוגע לבטיחות המבנים הישנים בלב העיר תל אביב. במקביל, מאחורי הקריסה עומדות שאלות נוספות: מה גרם לאירוע? מי נושא באחריות לנזק ולשיפוץ? והאם לתקרית תהיה השפעה על מחירי הדירות באזור? גלובס עושה סדר

● השיפוץ עוד רחוק: מה קורה במגדלי דה וינצ'י אחרי פגיעת הטיל?
● האחריות חוזרת ליזמים: מהפכה בבטיחות באתרי הבנייה

מה גרם לקריסת המרפסת?

הבניין שבו קרסה המרפסת ממוקם באחת הפינות המוכרות ברובע 3 של תל אביב, בצומת הרחובות דיזנגוף ופרישמן - אזור שוקק חיים בלב העיר. הוא נבנה בשנת 1936 על ידי האדריכל יהודה מגידוביץ, מאבות הסגנון הבינלאומי בעיר, כאשר בקומת הקרקע שלו פועלת מסעדת יאשקה שווארמה וגריל, שפתחה בו את סניפה הראשון בשנת 2011 ומאז הפכה למוסד שהתרחב לסניפים נוספים ברחבי הארץ. מעל קומת המסחר ישנן שתי קומות של דירות מגורים.

בחודש אפריל האחרון הוצא צו מבנה מסוכן לבעלי הדירות בבניין על ידי עיריית ת"א בו נכתב כי "בביקורת שנערכה ביום 27/03/2025 נמצא כי הבניין בכתובת: רחוב פרישמן מס' 39, רחוב דיזנגוף מס' 105 (מבנה לשימור) מהווה סכנה למחזיקים או לציבור או לנכסים סמוכים וככזה הו הוא מוכרז כמבנה מסוכן לנפש ולרכוש". עוד צוין כי העירייה דורשת בדיקת יציבות הבניין והעברת תוצאות בתוך 30 יום, וכי במידה והצו לא יבוצע העירייה תפעל משפטית כנגד בעלי הנכס.

בנוסף, מעבר לדרישה לביצוע בדיקת יציבות על ידי מהנדס, בעיריית ת"א דרשו מן בעלי הבניין לבצע שורת עבודות לחיזוק הבניין תוך 30 יום, שכללו בין היתר את שיקום המרפסת שקרסה: "מרפסות זיזיות בחזיתות הבניין: לשקם את משטחי הבטון הלקויים; ולשקם את מעקות הלקויים במקומות הנדרשים", כך נכתב מפורשות בצו.

ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים ובעלי משרד דוד מהנדסים, מסביר בשיחה עם גלובס כי מבנים רבים בתל אביב נבנו לפני עשרות רבות של שנים, לעיתים לפני 80-90 שנה, תוך שימוש בחומרים ירודים ובשיטות בנייה פשוטות יחסית, בשל מגבלות התקופה. "רבים מהם תוכננו לתוחלת חיים של כ-50 שנה, ולא עמדו בתנאים של שחיקה מתמשכת, לחות, וקרבה לים שמאיצה תהליכי קורוזיה בבטון ובברזל", מסביר. אחת הבעיות באותם בניינים ישנים היא המרפסות הבולטות, החשופות ישירות לפגעי מזג האוויר - במיוחד גשם, שמש ומליחות - ולרוב ללא איטום מספק, מוסיף. "במקרים רבים, הברזל התומך במרפסות ממוקם בחלקן העליון, מה שמגביר את הסיכון להיחלשות מבנית ולקריסה".

למרות דרישת העירייה, בעלי הדירות לא ביצעו את הבדיקה הנדרשת במסגרת הזמן שהתבקשו, כך נטען על ידי עיריית תל אביב: "בחודש אפריל 2025 ובעקבות ביקורת שנערכה בבניין השוכן ברחוב דיזינגוף 105, נדרשה בעלת הזכויות לבצע בדיקת יציבות על חלקיו השונים וזאת באמצעות מהנדס בניין פרטי מוסמך ולפעול בהתאם לממצאי הבדיקה על פי הנחיותיו ובפיקוחו. בנוסף, התבקשה בעלת הזכויות להמציא ליחידת מבנים מסוכנים את ממצאי הבדיקה ותוצאותיה.

בחודש יולי 2025, לאחר מסירת הדרישה לביצוע בדיקת היציבות לנציג בעלת הבניין, ובמסגרת ביקורת חוזרת, נמצא כי העבודות בבניין לא בוצעו וכי לא חל שינוי במצבו. משבעלת הבניין לא קיימה את הדרישה כחובתה על פי דין, התיק יועבר לטיפול משפטי על פי נהלי העירייה".

כאן דוד מסביר כי "רבים מהמבנים הם בבעלות משותפת של מספר יורשים או בעלי דירות, ולעיתים אין גורם אחד שמסוגל או מוכן לשאת בעלויות התיקון. גם כשמוצא צו מבנה מסוכן על ידי העירייה, אין בכך ערובה לפעולה מהירה - במיוחד אם מדובר בצו שלא מחייב פינוי מיידי. במקרים כאלה, הבניין נותר מאויש, אך נדרשת התארגנות של הבעלים לתיקון, שלעיתים לא מתבצע כלל. העירייה יכולה לפעול משפטית, אך מדובר בהליך ארוך ומורכב, שיכול להימשך שנים בבתי המשפט. בינתיים, הבניינים ממשיכים לעמוד - לעיתים על סף קריסה".

מה המשמעות של צו למבנה מסוכן?

צו למבנה מסוכן הוא הכרזה רשמית של הרשות המקומית על כך שמבנה מסוים מהווה סכנה לחיי אדם או לרכוש. ההכרזה ניתנת בעקבות ממצאים כמו סדקים חמורים, חלקים בבניין שמתפוררים, רטיבות שפוגעת ביציבות, קורוזיה במבנה או מרפסות רופפות. עם הוצאת הצו, מחויבים בעלי הנכס או המחזיקים בו לבצע תיקונים תוך זמן מוגדר - לרוב עד 30 יום, ולעיתים באופן מיידי אם קיימת סכנה ממשית. הצו עלול גם לכלול מגבלות שימוש, כמו איסור מגורים או סגירת חלקים מסוימים במבנה.

במקרים שבהם בעלי הנכס אינם פועלים לתיקון הליקויים, העירייה רשאית להתערב ולבצע את העבודות בעצמה - תוך חיוב הבעלים בעלויות, ואף לנקוט צעדים משפטיים כמו קנסות, צווים לפינוי או תביעות.

למרות קריסת המרפסת המטרידה, החוק בישראל אינו מחייב את העיריות לבצע בדיקות שוטפות לכלל המבנים בשטחן - גם כאשר מדובר בבניינים ישנים מאוד. האחריות לתחזוקת המבנה ולשמירה על בטיחותו מוטלת בראש ובראשונה על בעלי הנכס או נציגות הדיירים. עם זאת, כאשר מתקבלת תלונה מצד הציבור או זוהה סיכון ממשי על ידי גורמי הפיקוח, חלה על העירייה חובה לשלוח מהנדס מבנים מסוכנים ולפעול בהתאם לממצאים - כולל הוצאת צו מבנה מסוכן במידת הצורך.

בתל אביב פועלת מחלקה ייעודית למבנים מסוכנים, בה מתקיימות בדיקות יזומות באזורים בעלי ריכוז גבוה של מבנים ישנים. אך בפועל, מדובר בסריקות נקודתיות ולא במדיניות סדורה שכוללת את כל מבני העיר. כך נוצר מצב שבו אלפי מבנים שנבנו לפני עשרות שנים רבים מהם בלב העיר - עומדים ללא בדיקה תקופתית, כל עוד לא דווח על סכנה מיידית.

מי נושא באחריות?

עו"ד משה רז כהן , מבעלי משרד רז כהן פרשקר ושות', מסביר בשיחה עם גלובס כי במקרים בהם הנכס מושכר, בעלי הדירות חייבים ראשית ליידע את השוכרים על קיומו של הצו - אחרת הדבר עלול להיחשב כהפרת חוזה. "סוחר או דייר שיגלה כי המבנה הוגדר מסוכן - יכול לעזוב את הנכס ואף לתבוע פיצויים, גם אם בפועל לא נגרם נזק". עוד הוא מציין כי על בעל הדירה גם לפצות את הדייר במקרה שנגרם נזק לרכוש בבעלותו של השוכר כתוצאה מקריסת חלק מהמבנה.

עו"ד דורון טל, מבעלי מוסרי, טל עורכי דין, מוסיף כי "נשאלת פה שאלה לגבי על מי מוטלת האחריות של קריסת המרפסת - של כלל דיירי הבניין או של בעל הדירה של המרפסת שקרסה", מסביר. "המרפסת הזאת הרי שייכת לדירה ספציפית, אבל את הצו מבנה מסוכן לא מקבלת רק דירה אחת, אלא כלל בעלי הדירות שהיו אחראים גם הם לטפל באלמנטים השלדיים שמחזיקים את הבניין". עוד הוא מציין כי גם התקרה של המרפסת למעשה שייכת לכלל הבניין ונחשבת לחלק מהרכוש המשותף, מה שמעלה גם מספר שאלות בנוגע למי שאחראי על הנזק.

מה צפוי בעתיד?

השמאי והמשפטן ארז כהן מסביר בשיחה עם גלובס כי רובע 3 בתל אביב, הכולל אזורים ותיקים כמו דיזנגוף ופרישמן, מאופיין בבניינים בני עשרות שנים, שרבים מהם לא עברו תהליכי התחדשות עירונית או חיזוק מבני משמעותי. "מצבם ההנדסי של מבנים אלו הולך ומתדרדר, בעיקר בשל שחיקה טבעית של בטון וברזל לאורך השנים, ובשל הקרבה לים - שמאיצה תהליכי קורוזיה", מסביר. לדבריו, קריסות כמו זו בשבת האחרונה עלולות לחזור. "מדובר בבעיה רחבה שממחישה את הצורך הדחוף לקדם התחדשות עירונית, גם לצורך עמידות לרעידות אדמה, אבל לא פחות מכך - לצורך שמירה על בטיחות יומיומית."

עוד מסביר כהן כי אחד הגורמים לכך שהתחדשות עירונית מתקדמת בקצב איטי ברובע 3, בהשוואה למשל לרובע 4, הוא היעדר כדאיות כלכלית. "תוכנית המתאר המאושרת מקנה זכויות בנייה מוגבלות בלבד באזור, לרוב תוספת ממ"דים וחיזוק קל, שאינם מאפשרים פרויקטים רווחיים ליזמים. המחסור בזכויות, יחד עם דרישות מחמירות על חניה ותכנון, יוצר מצב שבו גם בעלי נכסים שרוצים לחדש - לא מצליחים לקדם מהלך כזה בפועל. "זו נורה אדומה לעירייה - ברובע הזה רמת ההתחדשות נמוכה, והסיכון גבוה."

האם קריסת המרפסת תשפיע על המחירים באזור?

כהן מסכם כי באופן מפתיע, המצב ההנדסי הירוד של מבנים ישנים עדיין לא מתורגם לירידות מחירים בשוק. "אמנם ישנה האטה במספר העסקאות באזור, אך המחירים בדירות ישנות עדיין גבוהים - לעיתים מעל 50 אלף ש"ח למ"ר - ונראה שעדיין לא נרשמה ירידת ערך מהותית", מסביר. עם זאת, להערכתו הסטגנציה בשוק, לצד החשש הגובר מקריסת מבנים ישנים נוספים באזור צפויה ללחוץ על המחירים מטה.