בר דיאמנט / צילום: Nimco Design
בר דיאמנט מפתח תקווה הוא רק בן 24, אבל כבר הספיק להשאיר מאחוריו קריירה כמתווך מקרקעין, ולפצוח בעיסוק ייחודי כיועץ למתווכים, בעיקר כאלה שעושים את צעדיהם הראשונים בתחום. "היו לי שנתיים מאוד מוצלחות, אבל זה עולם מאוד שוחק, והחלטתי לפרוש בשיא. טעמתי, נהניתי. המטרה של מיזם הייעוץ - שנמצא בחיתולים - היא לסייע למתווכים בתחילת דרכם להימנע מטעויות שיכולות לעלות להם באיבוד עסקאות", הוא מבהיר במסגרת פרק של כסף בקיר - פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס שבו התארח. לצד עיסוקו העסקי בנדל"ן גם מצא את הזמן להשקיע בנדל"ן באופן פרטי, ויש לו אג'נדה ברורה: למצוא רק דירות שנמצאות במתחמים שצפויים לעבור התחדשות עירונית.
● קוטג' עם נוף ושביל לים נמכר במחיר הגבוה ביותר באילת
● טור סופ"ש | נצלו את הרגש הפטריוטי להתעורר גם מהפנטזיה על דירה בקפריסין או ביוון
"יש אמונה שמחירי הנדל"ן תמיד יעלו, וזה לא נכון בהכרח - ריאלית בשנים האחרונות הם ירדו. בפ"ת אני יכול להעיד על ירידה של 5%־10%, תלוי בשכונה", הוא אומר.
לכן אם להשקיע במרכז, אז רק במשהו שיעלה את הערך שלו - כמו התחדשות עירונית?
"לטעמי כן".
"עוטף תל אביב"
לפני כשנה וחצי, בזמן שעדיין עבד כמתווך, הוא רכש דירה להשקעה בעיר בת ים. מדובר בדירת 2.5 חדרים ברחוב בלפור, בשטח של 70 מ"ר, משופצת, בקומה ראשונה. "המחיר ההתחלתי עמד על 1.98 מיליון שקל, ואחרי משא ומתן סגרנו על 1.7 מיליון שקל. המחיר ירד כי הם היו לחוצים למכור, ואני ניהלתי משא ומתן של מתווך. זה אולי ברף הנמוך, אבל משקף את המחירים באזור", הוא מספר.
למרות ההיכרות שלך עם השוק בפתח תקווה, החלטת להשקיע בעיר אחרת. תסביר.
"מדינת ישראל ממקדת את המאמצים שלה במטרופולין תל אביב. אני מזהה כיום את בת ים כמו גבעתיים ורמת גן מספר שתיים. היא בעוטף של תל אביב, אבל היא מעין יהלום לא מלוטש, בעיקר בתחום של התחדשות עירונית, וספציפית בצפון מערב העיר, שבו קניתי, באזור שנושק לגבול הדרומי של יפו. העירייה מאוד רוצה לקדם את האזור הזה ולהרים אותו לגובה".
אז מעבר להתחדשות העירונית, אתה חושב שזו תהיה סיבה נוספת לעלייה במחירים.
"אני משוכנע בכך. לא בטווח הקצר, אלא הארוך. אם בשנה־שנתיים הקרובות המחירים יעלו או לא - זה פחות משנה לי. וכשהמחירים יעלו זה גם יגרור אוכלוסיות יותר איכותיות".
כשקנית את הדירה, מה ידעת על תוכנית ההתחדשות העירונית שאמורה לקום שם?
"קפצתי למשרדים של אגף ההנדסה בעירייה כדי להבין את המצב. הבנתי שהעירייה מעוניינת לקדם מתחמים ולא בניינים בודדים, וזה המצב בשטח. בנוסף למדתי שבנקודת הזמן הזו הפרויקט עלה לוועדה המחוזית. זה שלב מתקדם".
כלומר, הפרויקט מצוי כבר כמה שנים בתוך התהליך. כיצד זה השפיע על המחיר בעסקה?
"בעסקה הספציפית הזאת זה לא השפיע על המחיר, כי הצלחתי לפגוש את המוכרים בנקודה מאוד קריטית, כשגם הייתה לי נזילות גדולה והצלחתי להוציא מחיר יותר טוב".
היית רק בן 23 כשרכשת את הדירה. איך מעמידים 1.7 מיליון שקל בגיל כזה?
"צברתי לא מעט כסף גם מהשקעות שעשיתי, וגם מתיווך. לקחתי משכנתא של מיליון שקל. לצערי, בגלל שאני יחסית צעיר ועוסק בתחילת דרכו, הבנק לא התלהב לתת לי משכנתא. אבל בסופו של דבר, ובעזרת יועץ משכנתאות, הצלחנו להגיע להסכם, בין היתר משום שאמי נרשמה כערבה".
מה התשואה השנתית שמחיר הדירה משקף?
"השכירות החודשית עומדת על 5,000 שקל - בדיוק על השקל מול החזר המשכנתא - והתשואה השנתית עומדת על כ־3.6%. זה יפה, אבל מבחינתי המטרה של התשואה השוטפת היא לכסות את המשכנתא בשנים הקרובות ותו לא. ההתחדשות העירונית היא הכלי שמסייע לי להעלות את הערך וזה המטרה".
לפגוש מוכרים לחוצים
הצלחת העסקה הראשונה הנביטה אצלו רעיון לתוכנית חדשה - רכישה של דירה יחד עם שני אחיו. מכיוון שהוא מחזיק בדירה הוא לא יוכל להתחמק מתשלום מס הרכישה, אבל הפטור יחול על אחיו.
"הצטבר קצת כסף, וכל הזמן נתקלתי בפרויקטים בפתח תקווה שעניינו אותי, וגם התחלתי לפגוש יותר מוכרים לחוצים. אז אמרנו שאנחנו רוצים לפגוש את המקרים האלה ברמת זמינות של מעכשיו לעכשיו, ובאמת זה מה שקרה. בשיטוט ברשת בשבת בכיף שלי, נתקלתי בדירה שמאוד קרצה לי, במחיר שנמוך ב־150 אלף שקל מתחת למחיר השוק", הוא מספר ומדגיש את החשיבות של ביצוע חקר שוק - "בלי להבין את המחירים לעומק, אי אפשר להבין האם ניצבת מולכם הזדמנות אמיתית, או שהמוכרים סתם זורקים את המילה 'מציאה' באוויר".
מעבר למחיר מה משך אותך בנכס?
"מדובר בדירה ברחוב אורלוב, במתחם שמיועד להתחדשות עירונית ע"י חברה בורסאית מוכרת. אם להיות ריאלי, אני צופה טווח של חמש־שש שנים עד שייבנה שם הבניין החדש. זה ממוקם קרוב מאוד לקו האדום של הרכבת הקלה ולמתחם התחנה המרכזית שאמור להיבנות מחדש".
כבר במוצ"ש יצר דיאמנט קשר עם המתווך, ונפגש עמו בדירה עוד באותה שבת.
מה גילית?
"ראיתי שמדובר בדירת 3 חדרים, בשטח של 62 מ"ר, משופצת - אף שהייתה במצב מוזנח, דבר שעזר לנו במו"מ. המחיר עמד על 1.55 מיליון שקל, ואחרי משא ומתן קצר שבמהלכו הצלחנו להוריד 20 אלף שקל, המחיר נסגר על 1.53".
דיאמנט מסביר שבכל מצב חשוב להתמקח. "טיפ מספר 1 במשא ומתן זה אף פעם לא לתת את מה שהמוכר מבקש. כי אם אתה תיתן את המחיר המבוקש בלי להסס, הוא יחשוב שמגיע לו יותר. צריך שהמוכר ירגיש שהוא התאמץ, ושאתה התאמצת ושהגעתם למחיר טוב", הוא אומר ומסביר שגם במחיר המבוקש זו הייתה עסקה מצוינת.
אז אתה אומר: ברגע שמזהים הזדמנות טובה, תעשו את הכל כדי להשיג אותה?
"חד משמעית. כסף תמיד אפשר לגייס מכל מקור. אבל צריך לשים לב שאנחנו באחוזי מימון הגיוניים. אני מכיר בתקופה האחרונה אנשים שמאוד מאוד מסתכנים ומחזיקים שתי דירות במקביל, וזה משהו שיכול להיות מאוד מאוד מסוכן במצב של היום, אבל אם יש הזדמנות - לא מוותרים עליה".