רובע 3, תל אביב / צילום: גיא ליברמן
הכרעה דרמטית בסוגיה ששווה מיליארדים: בית המשפט העליון, בהרכב של שלושה שופטים, דחה פה אחד את ערעוריהן של עיריות תל אביב־יפו וירושלים, על החלטות ערכאות נמוכות יותר ולפיהן תוכניות מתאר שגיבשו מכוח תמ"א 38 אינן מזכות אותן בהיטלי השבחה. במילים אחרות, קובעים השופטים, כי היטלי השבחה במאות מיליונים ואף במיליארדי שקלים, שעליהן "בנו" העיריות, בתחומי תוכניות שכבר יצאו לדרך בשתי הערים - לא יינתנו להן.
● בשוק צופים הורדת ריבית, אך נוטלי המשכנתאות לא צפויים להרגיש זאת בקרוב
● המניות שקפצו ב-30% בשבעה ימי מסחר, והאם עדיין כדאי להשקיע בהן?
הסוגייה שנידונה בהליך הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון לאחר שתי הכרעות שונות בשתי ערכאות שונות, בעלות תוצאה דומה: ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים קבעה כי לא ניתן לגבות היטלי השבחה מכוח תוכנית המתאר לשכונת רחביה - קביעה שקיבל מאוחר יותר גם בית המשפט המחוזי בירושלים; ויותר משנה לאחר מכן ביטל חלקית בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב החלטה לחייב אביב לחייב בעלי נכסים בעיר בהיטל השבחה בגין תוכנית הרובעים בעיר. שלושת שופטי העליון קיבלו, הלכה למעשה, את ההחלטות הללו, ודחו את העררים שהוגשו נגדן.
הדין "מספק מענה ברור ומפורש" לסוגיה המורכבת
מהות הסוגייה היא בשאלה אם בעת חישוב גובה היטלי השבחה המחייבים בעלי נכסים בעקבות אישור תוכנית שהוכנה מכוח תמ"א 38 (כדוגמת תוכנית הרובעים בתל אביב), יש להתחשב ב"מצב הקודם" בקיומה של תמ"א 38 עצמה, או לקבוע את המצב הקודם מבלי להתחשב בה ובפוטנציאל שלה. יש לשאלה זו משמעות עצומה: אם המצב הקודם נקבע מבלי להתחשב בקיומה של תמ"א 38, הרי שערכי הנכסים במצב זה נמוכים יותר, והפער בינם לבין "המצב החדש" גדול יותר - כך שניתן לגבות היטלי השבחה גבוהים יותר. אם "המצב הקודם" מושפע מקיומה של תמ"א 38 ומעליית הערך שהיא משקפת, לכאורה או שלא לכאורה - הערכים גבוהים יותר, והיטל ההשבחה יהיה נמוך יותר. החלטות בתי המשפט בירושלים ובתל אביב גרסו שיש להתחשב במצב הקודם בקיומה של תמ"א 38, ומכאן העררים שהוגשו.
המערערות, עיריית תל אביב־יפו ועיריית ירושלים, טענו בין היתר כי בתי המשפט המחוזיים שגו בקביעתם, וכי עליית ערך המקרקעין שמקורה בתמ"א 38 צריכה להיות מנוטרלת בחישוב שווי המקרקעין "במצב הקודם". לטענת המערערות, ההשבחה אשר נובעת מאישור תמ"א 38 משקפת "אפשרות תכנונית ספקולטיבית בלבד, ולכן, לשיטתן, מאחר שאין מדובר בהשבחה ממשית יש לנטרל רכיב זה מערך המקרקעין במצבם שקדם לתוכנית המשביחה".
נציין כי גם עמדת היועצת המשפטית לממשלה, עו"ד גלי בהרב־מיארה, הייתה לצידן של העיריות. בין היתר טענה היועמ"שית כי הזכויות הנובעות מתמ"א 38 אינן "זכויות מוקנות" אלא "זכויות מותנות", אשר התגבשותן תלויה בקבלת היתר בניה מאת מוסד התכנון המקומי. גם מרכז השלטון המקומי, שעמדתו הוגשה גם כן במסגרת ההליך, צידד בעמדת המערערות.
השופט אלכס שטיין, שהוביל את הדיון, ציין כי "אחרי שנתתי דעתי לטענות הצדדים בכתב ובעל-פה, סבורני שעלינו לקבוע כי בעת הערכת שווי מקרקעין 'במצב הקודם' לצורך שומת היטל השבחה אין להתעלם מתרומתה של תמ"א 38 (מעצם אישורה) לשוויים, ככל שישנה". השופט שטיין ציין את "גישת ההכללה", שלפיה יש לשום את שווי המקרקעין במצב הקודם כפי שהם, "בהתאם לערכם בשוק חופשי אשר משקלל את תרומתה של תמ"א 38 לשווי השוק. להשקפתי, זו הגישה הנכונה אשר מקיימת את דרישות החוק והולמת את דיני המס".
"הוועדה המקומית לא נתנה - הוועדה המקומית לא תיקח"
השופט שטיין המשיך ואמר כי "באין אירוע מס המוגדר בחוק כהיטל השבחה, אין לנטרל דבר או חצי דבר משווי 'המצב הקודם'. זאת, כאמור, מפני שהמצב הקודם הוא תולדה של כוחות השוק (אשר מייחסים, במקרים מסוימים, שווי לפוטנציאל התכנוני הגלום בעצם אישורה של תמ"א 38), ואינו תולדה ישירה של פעולה תכנונית-שלטונית אשר מוגדרת בחוק ככזאת אשר מקימה חבות בהיטל השבחה.
"חיוב הנישום בהיטל השבחה תלוי בקיומו של קשר סיבתי בין התעשרותו לבין התוכנית המשביחה. באין קשר סיבתי כאמור, חיוב בהיטל השבחה לא יכול לקום. בעניינה של התכלית העומדת ביסוד גבייתו של היטל השבחה נאמר כי 'הוועדה המקומית נתנה - הוועדה המקומית תיקח'. בהתאם לאותו עיקרון, אמרו מעתה: הוועדה המקומית לא נתנה - הוועדה המקומית לא תיקח".
השופט שטיין אף רמז לכך שהעיסוק הארוך והממושך בנושא היה ארוך מדי, ונראה כי בעיניו הדיון בה הגיע אל סופו: " הנה כי כן, חרף פרטיה המסועפים של הסוגיה המונחת לפנינו, הדין מספק לה מענה ברור ומפורש כאמור לעיל".
"סבורני כי בעת שומת 'המצב הקודם' של מקרקעין לצורך גביית היטל השבחה אין מקום להפחית משווי השוק של המקרקעין את תרומתה של תמ"א 38 לשוויים, אם ישנה כזאת על-פי הכרעת השמאי", סיכם שטיין. "עליית הערך אשר נובעת מתמ"א 38 ככזאת, מבלי שהוצא היתר בנייה, אינה מכוננת אירוע מס המוגדר בחוק כהיטל השבחה. בהתאם לכך, הכללתה בשומה של 'המצב הקודם' אינה מובילה להתעשרות שעל בעל המקרקעין לחלוק עם הציבור. ההפך הוא הנכון: נטרול ההשפעה הנובעת מכוח אישורה של תמ"א 38 על שווי המקרקעין, באופן אשר גורר אחריו חיוב בהיטל השבחה בגין עליית ערך זו, הוא אשר חורג מגבולות הדין לנוכח היעדרו של קשר סיבתי בין התעשרותו של בעל המקרקעין לתוכנית המשביחה".
חבריו של השופט שטיין להרכב, הן המשנה לנשיא העליון, השופט נעם סולברג, והן השופט בדימוס יוסף אלרון, הסכימו פה אחד כי דינם של הערעורים להידחות.
ליאור יוסף בדש, שמאי מקרקעין מומחה היטלי השבחה, מציין כי "מדובר בהלכה משמעותית מאוד, אשר קובעת בראש ובראשונה כי כל סוגייה כזו מעתה תהיה נתונה לשיקול דעת השמאי, בהתאם למאפייני הנכס וההיתכנות של התוכנית להתחדשותו, ולא תתקבל באופן אוטומטי. בהינתן הכרעה ברורה כזו, העניין כולו צפוי להיות בהיר יותר מעתה".