דירת פנטהאוז במגדל בראשל''צ / הדמיה: 3Division
העסקה: דירת פנטהאוז בסמוך לכביש 4 בראשון לציון נמכרה ב־11.2 מיליון שקל. הדירה, בת 5 חדרים, מצויה בקומה ה־29 של מגדל. שטחה 178 מ"ר ושטח המרפסת 186 מ"ר.
עסקאות השבוע | קוטג' עם נוף ושביל לים נמכר במחיר הגבוה ביותר באילת
עסקאות השבוע | קומה 27 עם בריכה: בכמה נמכרה הדירה הנדירה בחריש?
האזור: הפרויקט נבנה בתחילת רחוב שפרינצק, בסמוך לצומת עם שדרות רוטשילד, בסמוך למחלף גן רווה בכביש 4, ובסמוך לשכונת רמז.
שכונת רמז היא שכונה ותיקה בראשון לציון, שנחשבת למערב הישן של העיר. השכונה כוללת מגוון רחב מאוד של מבני מגורים, החל מצמודי קרקע ועד לרבי קומות שהוקמו בשנות ה־70 וה־80. רוב הבנייה הרוויה היא בת 3־4 קומות, אך יש מבנים גבוהים יותר.
ממוצע המחירים של דירות 4 ו־5 חדרים חדשות ושהוקמו ב־10 השנים האחרונות בשכונה עומד על כ־30 אלף שקל למ"ר.
הפרויקט: פרויקט Selected של חברת צרפתי צבי ובניו, בתכנון גולומב אדריכלים, יכלול לאחר השלמתו שלושה מגדלים, פארק ו־15 בתים דו־משפחתיים. המגדל הנוכחי הוא בן 29 קומות ו־112 דירות.
מהעסקאות שבוצעו עד כה בפרויקט ופורסמו באתר רשות המסים, ניתן ללמוד כי מחירי דירות 4 חדרים בשטח של 96 מ"ר נעו בסביבות 3.3־3.4 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים בשטח של 121 מ"ר הגיעו לרמות מחיר של 3.9־4.2 מיליון שקל. בקומות גבוהות נמצאו דירות 5 חדרים גדולות יותר בשטח של 131 מ"ר, שנמכרו במחירים של 4.7־5 מיליון שקל. בסך הכל המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט מגיע ל־33 אלף שקל למ"ר, כלומר כ־10% יותר מאשר נהוג בסביבה.
ניתוח העסקה: ככל הנראה מדובר בעסקה הגבוהה ביותר שבוצעה בראשון לציון בדירה בבנייה רוויה. רוב הדירות - ואין רבות כאלה - שנמכרו בעיר בסדרי גודל כאלה של מחיר, היו קוטג'ים. שתי דירות פנטהאוז שנמכרו במזרח העיר ברחוב הבה"דים ובדרום, ברחוב יובלים, הגיעו למחירים של 7.3־7.6 מיליון שקל.
נחזור לפרטי העסקה, כי בהם טמון סוד המחיר: הדירה בת 5 חדרים ממוקמת בקומה ה־29 של המגדל, לעומת קומות 16 ו־17 של הפנטהאוזים האחרים שנרכשו באחרונה. היא נרכשה על ידי תושבי העיר שהתגוררו בבית צמוד קרקע בסביבה, והחליטו לעבור לפנטהאוז מבלי לעזוב לשכונה חדשה, כמו שני הפרויקטים האחרים.
העסקה מעידה גם על כך שמה שנחשב טאבו בעבר, מגורים לצד כביש בין־עירוני סואן - כבר לא מהווה גורם כזה חשוב. לעניין זה יש לציין כי החברה עשתה מאמצים, כדי "לפצות" את הרוכשים שהמיקום הזה כן מטריד אותם, בצורה של מרפסות גדולות בדירות הרגילות, וממדים חריגים במיוחד של דירת הפנטהאוז - 178 מ"ר לשטח העיקרי ועוד 186 מ"ר למרפסת (בשלב מסוים החברה הרחיבה את המרפסת מעבר למה שתוכנן במקור). המיקום, הקומה, בתוספת לממדים הנדיבים, והיות הדירה פנטהאוז יחיד בבניין - הפכו אותה למוצר נדיר של ממש, שהביא למחיר הנדיר.
המחיר למ"ר של דירת הפנטהאוז מגיע ל־46 אלף שקל למ"ר, כלומר כ־40% יותר מהמחיר למ"ר של הדירות הרגילות, ומדובר בהפרש סביר בין מחירי פנטהאוזים למחירים הממוצעים של הדירות שמתחת.
דבר היזם: "מדובר בפנטהאוז יחיד בבניין, מפואר ואיכותי, במערב הוותיק של ראשון לציון", אומר משה צרפתי, בעלים ומנכ"ל משותף בחברה. לדבריו, "מחירי דירות 4 חדרים בפרויקט מגיעים ל־3.5־3.6 מיליון שקל ומחירי דירות 5 חדרים רגילות - ל־4־4.2 מיליון שקל. כלומר המחיר של הפנטהאוז גבוה פי 2.5, והוא גבוה טיפה מהמחיר הרגיל. תמחרנו אותו כך כי מדובר במוצר נדיר ואיכותי, ודי בקונה אחד כדי למכור אותו".
בשורה התחתונה: מדובר בעסקה הגבוהה ביותר על דירה בבנייה רוויה שנרשמה בראשון לציון, אך גם בנכס עם נתונים נדירים, שבסופו של דבר הביא אליו את הקונים המעוניינים, שהסכימו לשלם את המחיר.