גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סניף יוחננוף / צילום: ישראל כהן

רשת יוחננוף דיווחה לאחרונה על כמה עסקאות נדל"ן, ובבית השקעות IBI מעריכים כי כניסתה לתחום של ענקית הקמעונאות, תביא להצפת ערך נוספת לחברה.

● 700 מיליון שקל? מה מסתירה ההודעה על חוזה השכירות במגדל אלקטרה
● רמי שבירו תובעת את רמ"י ועיריית נס ציונה: "שיווקו קרקע לא בשלה לתכנון"

בסקירה שפרסמה יובל גור אריה, אנליסטית קמעונאות בבית ההשקעות, היא ציינה כי תוך שלושה חודשים בלבד דיווחה יוחננוף על שלוש עסקאות נדל"ן - מהלך שמחדד את המעבר האסטרטגי של הרשת מעולם הקמעונאות בלבד לשחקנית נדל"ן פעילה. "המהלכים הללו מצביעים על כיוון ברור: ניצול נכסי הנדל"ן שבבעלותה ליצירת ערך נוסף וזרמי הכנסה קבועים, תוך הפחתת סיכוני מימון ושימור שליטה בנכסים אסטרטגיים", מציינת גור אריה.
בעסקה הראשונה מבין השלוש, יוחננוף מכרה קרקע באופקים לחברת מבנה תמורת כ־26 מיליון שקל ובעסקה השנייה התקשרה עם קרן JTLV למכירת מחצית מזכויות קרקע בפתח תקווה בכ־42 מיליון שקל.

מרכז לוגיסטי באור יהודה

לצד אלו, בסוף השבוע שעבר, הודיעה על עסקת קומבינציה עם שותף קבלני לצורך הקמת פרויקט נדל"ן רחב היקף באור יהודה, כאשר השותף יממן את מרבית עלויות ההקמה, שמוערכות בכ-280 מיליון שקל. גור אריה מרחיבה כי מדובר בפרויקט מסחרי ולוגיסטי בשטח כולל של כ־69 אלף מ"ר מתוך סך של 180 אלף מ"ר זכויות הרשומות לחברה על קרקע של כ־31.5 דונם, ומשך הבנייה הינו כארבע שנים. השותף יישא במלוא עלויות ההקמה, המוערכות בכ־280 מיליון שקל, ובסיומה של הבנייה יחולקו הזכויות בנכס המוגמר באופן שווה בין הצדדים. עוד צוין כי המתחם ממוקם במעגל הראשון סביב נמל התעופה בן גוריון, אזור שבו ניתן לפעול בכפוף לנוהל המכס (פרק 24) כמתחם בונדד מאושר מכס - מה שמאפשר דחיית תשלומי מכס ומע״מ עד לשחרור הסחורה לשוק המקומי.

בהמשך לכך, גור אריה מדגישה את ההשפעות העסקיות של העסקה: "מבחינת היתרון תזרימי/מימוני - יוחננוף תוכל לשמור מלאים מיובאים במחסן 'בונדד' בלי לשלם מסים עד רגע המכירה בפועל, מה שמאפשר חיסכון בתזרים". עוד ציינה כי מבחינת חיסכון לוגיסטי קרבה לשדה התעופה משמעותה זמני שינוע קצרים, עלויות הובלה נמוכות יותר, וזמינות מהירה לפריקה ואחסון. במקביל מדגישה כי יוחננוף תוכל להשכיר חלק מהמרלו"ג לשחקנים אחרים (יבואנים, סוחרים או חברות שילוח) שירצו ליהנות מאותו יתרון של אזור בונדד. כלומר - לא רק חיסכון תפעולי, אלא גם מקור הכנסה מניב. ולבסוף מציינת כי "חיזוק המותג הפרטי והיבוא העצמאי יבוא לידי ביטוי בשל הקרבה לנתב״ג שמאפשרת תפעול מהיר של מוצרים מיובאים תחת המותג הפרטי של יוחננוף - מה שמחזק את התחרות מול ספקים גדולים".

עוד מסבירה כי שווי הקרקע הכוללת באור יהודה רשום בספרי יוחננוף בכ־410 מיליון שקל, אולם העסקה מתייחסת רק לחלק מהשטח (מדובר בשלוש חלקות מתוך חמש), כך ששאלת מידת עליית הערך תיכלל בדוח השנתי. "צפוי תשלום מס שבח של כ־2 מיליון שקל ובדו"ח הקרוב, הרווח או ההפסד מהעסקה יירשמו תחילה במסגרת קרן הון, ויועבר לדוח רווח והפסד רק עם השלמת הפרויקט בעוד כארבע שנים".

לבסוף מציינת כי החברה צפויה לקדם את הבנייה באמצעות נוהל היתר עצמי, תהליך חדש המאפשר קבלת היתרי בנייה ישירות דרך האדריכל ומקצר לוחות זמנים. נכון לעכשיו, יוחננוף מצויה בשלבי תכנון מתקדמים ובקשה להיתר חפירה.

ביטוי כספי בעתיד

מניית יוחננוף, שנסחרת בשווי שוק של 3.9 מיליארד שקל (נכון ליום שני השבוע), עלתה מתחילת השנה בכ-22%, בעוד מדד ת"א 125 הוסיף לערכו כ-35.2% באותה תקופה. למרות הפוטנציאל להצפת ערך ב-IBI שומרים על מחיר היעד של המניה ללא שינוי, 361 שקל, המהווה אפסייד של כ-34% ממחירה הנוכחי.

בשורה התחתונה מסכמת גור אריה כי על אף שקשה בשלב זה להעריך באופן מדויק את התרומה הכספית של קידום הפרויקט עבור יוחננוף, ברור כי קיימים יתרונות מהותיים הצפויים לקבל ביטוי כספי בעתיד. "להערכתנו, בשנים הקרובות תמשיך יוחננוף למצות את הפוטנציאל הטמון בעתודות הקרקע שבבעלותה, ולבצע עסקאות נדל"ן נוספות, שיביאו להצפת ערך נוספת לחברה".