מפעל טקמר מקבוצת מר באשקלון. ''נאלצנו להתרחב במהירות, 'תוך כדי לחימה''' / צילום: שי דרויק
החברות הביטחוניות בישראל ניצבות בלב אחת מתקופות הצמיחה המשמעותיות בתולדותיהן. הביקוש הגואה למערכות נשק, טכנולוגיות הגנה ואמצעי מודיעין - על רקע מלחמת חרבות ברזל והמלחמה בין אוקראינה לרוסיה - יצר גל הזמנות חסר תקדים, המחייב את התעשייה להתרחב במהירות ולהקים תשתיות ייצור חדשות בקצב מואץ.
● מפת הבנייה של ישראל: העיר שצפויה להכפיל את עצמה ואלה שיורדות בקצב
● ההודעה על חוזה השכירות השמן במגדל אלקטרה מסתירה יותר מאשר מגלה
ההתרחבות הזו הציתה גל נדל"ני רחב היקף, המתבטא בביקוש גובר לשטחי תעשייה, בהקמת מפעלים חדשים בצמיחה מואצת של מרכזי מחקר ופיתוח בלב אזורי תעשייה ותיקים.
רקע: לפתח יכולות עצמאיות
ערן לב, שותף בקרדן גבע, מסביר בשיחה עם גלובס כי גל הביקושים העצום לשטחי תעשייה מצד חברות ביטחוניות ותעשייתיות הינו תהליך מתמשך שהחל כבר בתקופת הקורונה. לטענתו, אז, כאשר שרשראות האספקה העולמיות קרסו, ישראל - כמו מדינות רבות - הבינה שהיא חייבת להחזיק מלאים מקומיים ולפתח יכולות ייצור עצמאיות. "פתאום התברר שמה שאנחנו רגילים לייבא - פשוט לא מגיע", הוא מסביר ומוסיף כי בישראל הבינו שצריך להחזיק יותר מלאים בארץ, לייצר יותר כאן, ולחזור לפעילות תעשייתית בסיסית שזנחנו במשך שנים.
"המלחמה בין רוסיה לאוקראינה החריפה את ההבנה הזו", הוא מרחיב. "השיבושים באספקת חומרי גלם - מתכות, ברזל ומחצבים - יצרו תלות מסוכנת בשווקים חיצוניים, והדגישו את הצורך בתעשייה מקומית יציבה. בישראל החלו להתרחש תהליכי חזרה לייצור עצמי - תעשיות כבדות, מפעלי מתכת, ייצור רכיבים ומכונות - תחומים שבמשך שנים נדחקו הצידה לטובת מגדלי הייטק".
אך האירוע ששינה את התמונה לחלוטין היה מלחמת חרבות ברזל. בתוך ימים ספורים, הביקוש המקומי לתחמושת, לרכיבים ולמערכות ייצור קפץ משמעותית, והמערכת הביטחונית קיבלה החלטה אסטרטגית: להחזיר חלק גדול מהייצור לישראל. "הבינו שאי־אפשר להסתמך רק על יבוא. צריך קווי ייצור כאן, עם עובדים, מכונות ושטח", מספר לב.
גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג, מצטרף לדבריו של לב ומסביר כי המצב הגיאופוליטי הנוכחי - במזרח התיכון ובעולם - יצר ביקוש חסר תקדים לציוד ביטחוני. "המלחמה המתמשכת בין רוסיה לאוקראינה, לצד המתיחות במזרח התיכון, מגדילה את הצורך במערכות הגנה חכמות ובפתרונות טכנולוגיים מתקדמים", אומר עמוסי.
להערכתו, ישראל, שמכונה לא פעם "וילה בג’ונגל", הצליחה לאורך השנים לבנות מומחיות עולמית בתחום הזה וכעת לטענתו זהו זמן קטיפת הפירות: "הייצוא הביטחוני הישראלי אמור עכשיו לזנק לשיאים חדשים. אחרי תקופה שבה חלק מהמדינות הקפיאו עסקאות בשל לחץ פוליטי וחרמות, נראה שהמגמה דועכת, וברגע שהמגבלות יוסרו, נצפה לזינוק משמעותי בהיקפי הייצוא".
עמוסי מסביר כי עיקר הפוקוס עובר היום לייצוא למדינות נאט"ו, שמתמודדות מול רוסיה. הוא מרחיב כי אלה חוזים גדולים, שמצריכים היערכות תעשייתית רחבה. במקביל הוא מציין כי "לצד השווקים המסורתיים של ישראל באירופה ובצפון אמריקה, הרחבת הסכמי אברהם עשויה לפתוח דלתות גם לעסקאות נוספות עם מדינות במזרח התיכון".
עמוסי מציין כי לצד הצמיחה העסקית, גם הביקוש לשטחי נדל"ן תעשייתיים ומשרדים ייעודיים מזנק. לדבריו, "החברות הביטחוניות והסייבר נדרשות להרחיב אתרי ייצור, מעבדות פיתוח, מרכזי בדיקה וחוות שרתים - וכולן מחפשות שטחים חדשים, גדולים ומאובטחים".
הביקוש: לא רק החברות הגדולות
הגידול בביקושים לשטחי תעשייה מצד החברות הביטחוניות בא לידי ביטוי בעיקר בפעילות של השחקניות הגדולות כמו רפאל, אלביט מערכות ואלתא (חברת בת של התעשייה האווירית).
רפאל, למשל, בשנה האחרונה בלבד דיווחה על מספר עסקאות נדל"ן בהיקף מצטבר של למעלה ממיליארד שקל, כולן נועדו להגדיל את יכולות הייצור והפיתוח שלה. בין העסקאות הבולטות - רכישת מבנה תעשייתי בעכו בכ־500 מיליון שקל להרחבת מתקני הייצור והלוגיסטיקה; רכישת שש וחצי קומות במגדל "קוסמופוליטן" בתל אביב בכ־520 מיליון שקל, כחלק מהעתקת פעילותה ממזרח העיר; וכן הקמת מרכז פיתוח חדש בחדרה, במגדלי יוניטוורס במתחם מול החוף וילג', שנחנך בספטמבר האחרון וצפוי להתמקד בפיתוח מערכות ביטחוניות מתקדמות ולשמש מנוע צמיחה מרכזי בשנים הקרובות. במקביל פרסמה הבוקר (ה'), כי חתמה על הסכם שכירות מול קבוצת מבנה נדל"ן והחברה הכלכלית לחיפה, לשכירות בבניין בן 8 קומות בפארק המדע וההייטק בעיר, לתקופה של 5 שנים עם אופציה להארכה. המשרדים ישמשו את רפאל לטובת הקמת מרכז פיתוח ראשון בעיר.
עמית צימר, סמנכ"ל בכיר וראש אגף רמו"ת ברפאל, מציין בשיחה עם גלובס כי בעקבות המלחמה והגידול בצבר ההזמנות של רפאל שעומד כיום על 65 מיליון שקל, החברה מתרחבת בכלל ההיבטים - בפסי הייצור, בפיתוח, במחקר ובכוח אדם.
"אנחנו מבחינים בין אתרי פיתוח לאתרי ייצור. במקומות כמו תל אביב, חדרה וחיפה אנחנו מתמקדים בפיתוח - מעבדות, הנדסה ותוכנה. לעומת זאת, הייצור הכבד נמצא באזורים כמו שלומי או במפעל החדש שנמצא בשלבי תכנון ברמת בקע, שם יש אפשרות למתקנים גדולים ומרווחים יותר", אומר צימר.
עוד הוא מסביר כי רפאל שואפת להתפרס בכלל אזורי המדינה, על מנת להגיע לכמה שיותר כוח אדם. לדבריו "יש בישראל היצע, והתחרות בין הערים מבורכת - ראשי רשויות רבים מנסים למשוך חברות ביטחוניות אליהם ומציעים תנאים אטרקטיביים מאוד".
עם זאת, לא רק החברות הביטחוניות הגדולות מחפשות להרחיב את שטחן. לב, מקרדן גבע, מסביר כי גם עשרות חברות מהמעגל השני והשלישי - קבלני משנה, יצרני רכיבים, וחברות עיבוד שבבים - נדרשו גם הן לעמוד בביקושים מסיביים ולתמוך בהתרחבות התעשייתית המואצת של המגזר בתקופת המלחמה.
"חברות שהיו מייצרות עשרות יחידות בחודש - היום נדרשות לייצר אלפים ביום", מסביר לב. "בשביל זה הן צריכות ציוד, עובדים ושטחים. כל מכונה חדשה משמעה עוד שטח ייצור, אחסנה ופריקה". במקביל הוא מציין כי המעבר לייצור מתקדם דורש גם התאמות רגולטוריות ותשתיתיות - תקנים חדשים, מערכות בטיחות, גבהי תקרה, תשתיות חשמל ותחבורה. "רבות מהחברות נאלצו לעבור ממפעלים קטנים וישנים לשטחים תעשייתיים גדולים ומודרניים יותר", הוא מציין.
אבי שכטר, מנכ"ל חברת מר, העוסקת במתן פתרונות בתחומי תשתיות התקשורת, ביטחון המולדת וטכנולוגיות צבאיות, מספר כי לאור הביקוש הגבוה מאירועי השבעה באוקטובר, "נאלצנו להתרחב במהירות, 'תוך כדי לחימה', והקמנו מפעל נוסף באשקלון לפני כשנה".
לחברה מפעל נוסף בשדרות, והמפעל החדש משלב אלמנטים שונים - חשמל, אלקטרוניקה, מכניקה וברזל - ולא רק פסי ייצור סטנדרטיים, ומשתרע על כארבעה דונם. עוד הוא מציין כי כיום מר מחפשת שטח להקמת מפעל נוסף וזאת לאור הזינוק בביקושים. לדבריו, "לאחר פתיחת המפעל החדש, הקווים הגיעו לקיבולת מלאה בפחות מ־12 חודשים, הרבה לפני הצפי המקורי של 24 חודשים, מה שמחייב אותנו להרחיב ולמצוא מקום חדש לקווים נוספים".
מעגל נוסף שהושפע מהזינוק החד בביקוש הוא חברות ההייטק הביטחוניות וסטארט־אפים חדשים - מפתחות רחפנים, כלי רכב בלתי־מאוישים, מערכות מודיעין ולוחמה דיגיטלית. הוא מסביר כי כל אחד מהתחומים האלה דורש שטחים ייעודיים לניסויים, ייצור ואחסון, ולעיתים אף שיתופי פעולה בין חברות גדולות לקטנות. "יש יצרנים קטנים שפנו לחברות הענק ואמרו להם: תקנו אתם את הקרקע ותשכירו לנו מתחמים משותפים", מספר לב.
המרכז והפריפריה: מו"פ לעומת ייצור
מבחינה גיאוגרפית, הוא מסביר כי עיקר הביקושים כיום מתרכזים במרכז הארץ - באזורי תעשייה בחולון, בפתח תקווה, בראש העין, במודיעין ובנתניה - שם יושבים רוב מרכזי הפיתוח והסטארט־אפים הביטחוניים. לעומת זאת, חברות בעלות ייצור כבד ומפעלים גדולים יותר נוטות לעבור לפריפריה, היכן שניתן למצוא שטחים רחבים וזולים יותר.
ערן מרקוביץ, שותף ומנכ"ל קבוצת שיבולת - אחת מקבוצות הנדל"ן המובילות בישראל בתחום המרלוגים והמרכזים המסחריים - מספר בשיחה עם גלובס כי ההתעניינות מצד החברות הציבוריות והביטחוניות בשטחי מסחר ותעשייה זינקה בצורה דרמטית בשנתיים האחרונות.
מבחינה גיאוגרפית, מרקוביץ מציין שהביקושים מתפרסים על פני כל רחבי הארץ. "השכרנו ומכרנו שטחים בקיבוץ מפלסים, במודיעין, בבית שמש ובצומת מסמיה", הוא מספר, "וכן שמעתי על לא מעט חוזים שנסגרו גם בצפון הארץ מול חברות ביטחוניות".
"עד לפני שנתיים כמעט ולא קיבלתי פנייה מחברה ביטחונית", מספר מרקוביץ, "והיום אני מקבל המון, גם ישירות מהחברות וגם דרך מתווכים".
המחירים: "אין משא ומתן"
מרקוביץ מספר כי לאחרונה השלים שתי עסקאות משמעותיות עם חברות ביטחוניות. "אחת מהן היא עסקת שכירות לטווח ארוך עם חברת לוגיסטיקה גדולה, שבמקור פעלה בתחום ההיי אנד של ההייטק, אך במהלך התקופה האחרונה הסבה את עיקר פעילותה לתחום הביטחוני. מדובר בשטח של למעלה מ־10,000 מ"ר, שמיועד כולו לצורכי ייצור ותפעול ביטחוני", הוא מציין. עוד הוא מרחיב כי "דמי השכירות שנקבעו היו במחיר שוק וכמעט לא היה משא ומתן על כך".
עסקה נוספת, שנסגרה בפרויקט אחר, מול יצרנית רכיבים הפועלת כספקית לחברות הביטחוניות הגדולות בישראל. לדבריו, במקרה הזה נמכר שטח משמעותי - גם ללא כל משא ומתן על המחיר. "חשוב להבין - זה חריג מאוד. בשוק הנדל"ן התעשייתי כמעט תמיד יש משא ומתן, אבל כאן פשוט אין. החברות הביטחוניות נמצאות במרוץ אחר שטחים, והן סוגרות עסקאות בקצב מהיר במיוחד כך שהמחיר מבחינתן הוא שולי. זה מעיד עד כמה הלחץ להתרחבות הוא אמיתי ומיידי". עוד אומר מרקוביץ כי "עוד לפני שחתמנו על ההסכם, הם ביקשו להגדיל את השטח פי שניים".
הרף המקצועי: התאמות וחוזים ארוכים
מרקוביץ מציין כי החברות הביטחוניות מציבות רף דרישות גבוה בהרבה מזה של שוכרים או רוכשים של מבנים תעשייתיים רגילים. "אלה לא מבני תעשייה סטנדרטיים", הוא מסביר. "החברות זקוקות למתקנים מתקדמים עם התאמות ייעודיות - קירות מיגון, אזורים סטריליים, בידוד רעש, מערכות חשמל ייחודיות ואריחים מיוחדים. מדובר במבנים מורכבים שמותאמים במדויק לצרכים הביטחוניים ולתקני בטיחות מחמירים".
לדבריו, בשל ההשקעות ה כבדות הנדרשות בהתאמות, החברות נוטות לחתום על חוזי שכירות ארוכי טווח - לרוב סביב 20 שנה - כדי להבטיח יציבות תפעולית ולהצדיק את ההשקעה במבנה.
עסקה טובה עם חברה ביטחונית יכולה להוליד ליזמים מבנה ברמה גבוהה בהרבה, עם שכירות לטווח הרבה יותר ארוך ויציב. "מבחינתנו, מעבר לביקוש הגבוה יש לנו נכס איכותי יותר שמושכר לתקופה ארוכה יותר", אומר מרקוביץ.
מבט לעתיד מלמד כי אף שהמלחמה בישראל מתקרבת לסיום, הביקושים מהחברות הביטחוניות צפויים להמשיך לגדול. "לרוב הלקוחות שלי יש צבר הזמנות מלא לחמש השנים הקרובות, ורובם ב'קפסיטי' מלא של 100%. חשוב לזכור שהביקושים אינם מוגבלים לישראל בלבד - מלחמות וסיכונים ביטחוניים ברחבי העולם מביאים לכך שחלק ניכר מהמוצרים הביטחוניים מיוצא למדינות אחרות," מסביר מרקוביץ.
לסיום הוא מתייחס לחששות כי שטחי התעשייה של החברות הביטחוניות עלולים להוות מטרה אסטרטגית עבור האויב, ומדגיש כי מדובר בדאגה מינימלית. לדבריו, החברות מתכננות את המבנים כבר בשלב הבנייה תוך התחשבות באיומים פוטנציאליים, ומשתמשות בקירות בטון מיוחדים ובפתרונות הנדסיים נוספים שמגנים על הציוד.