גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ירושלים / צילום: Shutterstock

שווי קרקע בירושלים של איראנים, שנמכרה לפאי סיאם להקמת מלון זינק ב-190%

בעקבות אישור תוכנית לקרקע שעליה שוכן מלון שלמה המלך קפץ השווי מאז סוף המחצית השנייה של השנה

הקמת מלון היא עסק יקר, אבל לפני שבונים אותו צריך לוקיישן איכותי. חברת פאי סיאם של שלמה דהוקי, שנסחרת בבורסה בת"א, מעדכנת את המשקיעים על הערכת שווי עדכנית לפרויקט מלון שלמה המלך שאותו היא מתכננת להקים בעיר. לרגל הכנת הדוחות הכספיים לרבעון השלישי שיפורסמו בחודש הקרוב, קיבלה החברה הערכת שווי עדכנית בקשר לזכויות החכירה של הפרויקט שנאמדת ב-286 מיליון שקל. זאת חלף הערכת השווי הקודמת שלו בסוף המחצית הראשונה של השנה בשווי של 98.8 מיליון שקל. זינוק של 189% בתוך רבעון בשווי הפרויקט שנבע לפי החברה מההתקדמות התכנונית שלו.

● 700 מיליון שקל ואינסוף הסתייגויות: ההודעה על חוזה השכירות השמן במגדל אלקטרה מסתירה יותר מאשר מגלה
● מפת הבנייה של ישראל: העיר שצפויה להכפיל את עצמה ואלה שיורדות בקצב

מניית פאי סיאם עולה במהלך המסחר, ובמהלך חודש אוקטובר טיפסה ב-10%, אך היא עדיין הייתה מופסדת הבוקר (ה'), טרם פתיחת המסחר, בכ-4% מתחילת השנה. שווי השוק של החברה מעל ל-700 מיליון שקל.

מדובר במלון פאר שיכלול 11 קומות, ומתחתיו יהיו 8 קומות מרתף. הוא ממוקם בפינת הרחובות כורש ושלמה המלך בירושלים. מיקומו נחשב לאטרקטיבי שכן הוא ייבנה במרחק הליכה קצרה משער יפו, מול חומות העיר העתיקה בעיר. לפי פאי סיאם, "בהתאם להערכת השווי, עיקר הגידול נובע מכך שברבעון זה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים אישרה למתן תוקף את תוכנית בניין העיר (תב"ע) החדשה שתחול על פרויקט מלון שלמה המלך וזאת בהתאם לבקשה להעצמת זכויות שהגישה החברה".

החברה מצרפת את שומת המקרקעין המקיפה שערכה חברת ז.כ מחקר וסקרים, ונחתמה על ידי השמאי ארז כהן. השומה חושפת את תולדות הקרקע שעליה יוקם המלון. מסתבר שמי שהחזיק במקור עד שנת 1990 בזכויות המגרש היו "בעלי דרכון אירניים", ששמם לא נמסר. הם מכרו את הקרקע לחברה בשם פרישטה בע"מ, אשר מכרה את הקרקע לפאי סיאם של דהוקי לפני שלוש שנים (מאי 2022).

מדובר כאמור בפרויקט יוקרה, מלון שמוגדר בדרגה A בדירוגי משרד התיירות. בסקירת השמאי הוא מתייחס אליו כמלון חמישה כוכבים ומציין כי פאי סיאם מנהלת מגעים עם חברות ניהול למלונות בארץ ובעולם, "לאור הביקוש הגבוה לניהול במלון". התוכנית של המלון כוללת 209 חדרים, לצד 12 סוויטות בנות 60 מ"ר, שנחשבות לגדולות מאוד.

השמאי ניסה להעריך מה תהיה האינדיקציה למחיר של חדר במלון. לכן סקר את מחירי חדרי מלונות היוקרה בירושלים, ובבדיקה כלל את העלויות של חדר במלון מצודת דוד, מלון ממילא, אוריינט, ענבל, ולדורף אסטוריה ומלון המלך דוד. מחיר חדר באתר בוקינג.קום, כולל מע"מ ולרוב גם ארוחת בוקר, עומד בדצמבר הקרוב על 2,443 שקל במצודת דוד, 1,167 שקל באוריינט, ומגיע ל-2,443 שקל בוולדורף אסטוריה. המלון היקר ביותר בסקירה הוא מלון המלך דוד שם עולה חדר 2,611 שקלים. הוא מציע שלושה תחשיבי עלויות למלון החדש לחדר, 2,350-2,550 שקלים ללילה, בשיעורי תפוסה של 65%-70% לאורך השנה. הרווח התפעולי המהוון בתוך שלוש שנים אמור להגיע לפי חישוביו ל-138 מיליון שקל.

יש לציין כי הפרויקט החדש שמקימה פאי סיאם, להקמת מלון "המלך שלמה" בירושלים, אינו קשור למלון אחר בעיר הבירה שבעברו נקרא בשם דומה. מלון זה נקרא כיום בשם מלון קסיה.

רואים את ירידת הריבית באופק?

כלל ביטוח ופיננסים ומכלול מימון מקימות קרן לקידום שוק הדיור להשכרה - בהיקף של 400 מיליון שקל

כלל ביטוח ופיננסים ומכלול מימון, הודיעו לאחרונה כי ישקיעו בקרן שתעמיד מימון משלים ליזמים ולחברות נדל"ן, לטובת מימון פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח. קרן המימון, בהיקף של 400 מיליון שקלים, הינה יוזמה של מכלול ושלושה שותפים אשר גם ינהלו אותה: רואי החשבון נודרי זיזוב וגיל ציק, בכירים לשעבר בקבוצת עופר השקעות, ועו"ד אריאל שימקביץ, יזם בתחום הנדל"ן ובעל משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות נדל"ן מורכבות.

נציין כי מאז עליות הריבית הרצופות, שהחלו באמצע 2022, סקטור הדיור להשכרה חווה פגיעה קשה, שכן הוא הפך להיות הרבה פחות כדאי כלכלית בעיני היזמים. ייתכן שהדיבורים על הורדות ריבית קרובות (אולי על רקע הורדת הריבית השנייה בארה"ב השבוע) מבטאים עתיד ורוד יותר.

הקרן תעמיד עבור יזמים וחברות נדל"ן מימון משלים, אשר אמור "לפצות" על האתגרים הגדולים שאיתם מתמודד הסקטור בשנים האחרונות, ובעיקר על המימון היקר בשל הריבית הגבוהה במשק. כך הם יוכלו להעמיד הון עצמי נמוך יחסית לצורכי הקמת פרויקטים בייעוד להשכרה לטווח ארוך. למרות הקשיים של הסקטור, הצדדים המעורבים במהלך אופטימיים. ניר דקל, מנהל ענף נדל"ן ישראל בכלל ביטוח ופיננסים, מציין כי "ההשקעה צפויה לייצר תשואה יציבה וארוכת טווח לעמיתים, תוך גיוון תיק ההשקעות והעמקת החשיפה לנכסים ריאליים".

מתחם עסקים

בני ברק מקדמת מגדלים של 65 קומות: עיריית בני ברק מקדמת מתחם עסקים חדש בנוסף למתחם הקיים

עיריית בני ברק מקדמת מתחם עסקים חדש בנוסף למתחם הקיים BBC וזאת בצפון העיר, בהמשך לרחוב הלח"י, ובסמוך לתוואי נחל הירקון ומדרום לרמת החי"ל.

התוכנית, שמקודמת בוועדה המחוזית בתיאום עם גורמים נוספים בהם לשכת התכנון, רמ"י, רכבת ישראל ועוד, משתרעת על כ-477 דונם, וממוקמת בצפון העיר. היא מייעדת את השטחים לתעסוקה ומסחר בהיקף של כ-157 אלף מ"ר, ושטחי ציבור בהיקף של 300 אלף מ"ר. בסה"כ יכלול המתחם כ-2 מיליון מטרים של מסחר ותעסוקה. גובהם של מבני התעסוקה יגיע לעד 65 קומות ומבני הציבור יכללו 12 קומות.

מטעם העירייה נמסר כי התוכנית צפויה לשמש מנוע כלכלי מרכזי לעיר, לייצר מקומות תעסוקה חדשים, ולחזק את מעמדה של בני ברק כמרכז תוסס ודינמי במרחב המטרופוליני. כמו כן, היא תיצור חיבורים לשטחים הירוקים שבסביבת הנחל.

ראש העיר, חנוך זייברט, מסר כי: "מדובר בבשורה כלכלית ותכנונית גדולה לעיר, שכן מדובר בפרויקט אסטרטגי שימקם את העיר בחזית המטרופולין, עם עשרות אלפי מקומות עבודה חדשים, נגישות תחבורתית מתקדמת ותוספת משמעותית של שטחי ציבור".

תכנון

הוותמ"ל מקלה על מגבלות הרעש מנתב"ג: שתי תוכניות יוכלו להתקדם בתכנון

הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) אישרה השבוע הקלה על מגבלות הרעש מנתב"ג, צעד המאפשר את פרסום שתי תוכניות ענק באור יהודה להתנגדויות הציבור. מדובר בתוכנית התחדשות השכונות הדרומיות (תמ"ל 2030) ובתוכנית להקמת שכונת "רבין מערב" (תמ"ל 1106). שתי התוכניות מקודמות מאז 2019 בשיתוף עיריית אור יהודה, רשות מקרקעי ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

השכונות הדרומיות בעיר סבלו במשך שנים ממגבלות בנייה חמורות בשל רעש המטוסים, שמנעו קידום פרויקטים של פינוי-בינוי. בהיעדר אפשרות לבנות לגובה, לא הייתה כדאיות כלכלית לפרויקטים. כעת, לאחר שהשתמשו במודלים אקוסטיים שהראו היתכנות לתכנון מותאם לרעש, נפתח הפתח להתחדשות כוללת של האזור.

התוכנית הדרומית כוללת כ-4,600 יחידות דיור חדשות במקום 2,200 קיימות, לצד 1,150 יחידות דיור בקרקע מדינה, שטחי תעסוקה ומסחר, מוסדות ציבור, פארקים ומתחם ספורט חדש. סוכם על שריון של 1,920 יחידות דיור בקרקעות מדינה להבטחת הכדאיות הכלכלית.

תוכנית "רבין מערב" ממוקמת ממערב לשכונת נווה רבין הקיימת, ותכלול כ-2,650 יחידות דיור חדשות, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ושטחים ירוקים.

שתי התוכניות - המקודמות ביוזמה של העירייה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ורשות מקרקעי ישראל - יכללו מבני מגורים מרקמיים ומגדלים עד 15 קומות בהיצע מגוון של גדלי דירות.

התוכניות נערכו ע"י ארי כהן אדריכלים ומתכנני ערים, נ. מלצר, ג.איגרא.