בנייה בקריית שמונה. אלפי דירות בקנה / צילום: אייל מרגולין
מי שרוצה לראות מקרוב את הפער בין סיסמאות מדיניות הנדל"ן לבין המציאות בשטח, צריך להצפין לקריית שמונה. בדצמבר 2023, בעיצומה של המלחמה בדרום, נסגר מכרז של רשות מקרקעי ישראל להקמת 109 דירות חדשות בעיר, 71 מהן במחיר מסובסד. מחיר המינימום היה נמוך יחסית: 8.7 מיליון שקל בסך הכול כולל הוצאות הפיתוח, בערך 80 אלף שקל לדירה. אבל אף יזם לא ניגש.
● קרקע בי-ם בבעלות איראנית נמכרה להקמת מלון, והשווי זינק ב-190%
● רשות המסים ניצחה את דניאלה וייס: כמה מס היא תשלם על השכרת 12 דירות וחנויות?
מאז, המדינה לא פרסמה מחדש את המכרז. במקביל, אלפי תושבים שהמדינה קראה להם "לחזור הביתה" עשו את החשבון שלהם. כ־10 אלף מתוך כ־26 אלף תושבים קבועים או מזדמנים עדיין לא שבו לעיר. במינהלת תנופה לצפון כבר חוששים מגל נטישה שני, בעיקר מצד מי שיכולים להרשות לעצמם לעזוב. אותם האנשים בדיוק שהעיר הכי צריכה כדי לא לקרוס חברתית וכלכלית.
למרות זאת, המדינה והוועדות התכנוניות ממשיכות לפרסם הודעות חגיגיות. השבוע, תחת הכותרת "בשורה לצפון", הופקדה בוועדה המחוזית תוכנית "רובע הנחלים" - שכונה חדשה במזרח קריית שמונה עם 4,500 יחידות דיור, 166 אלף מ"ר לתעסוקה, 70 אלף מ"ר תעשייה, 20 אלף מ"ר מסחר וכמעט חצי מיליון מ"ר למבני ציבור.
חודש קודם הופקדה בוותמ"ל, הוועדה הממשלתית לקידום מהיר של תוכניות מגורים גדולות, תוכנית נוספת - סביב תחנת הרכבת העתידית מדרום לעיר: עוד 2,550 דירות. הכל "מגוון", הכל "מחובר", הכל "עירוניות חדשה". התוכנית כוללת למשל "מגוון סוגי יחידות דיור, על מנת לתת מענה למגוון רחב של אוכלוסיות, לרבות כ־380 יחידות דיור קטנות וכ־760 דירות להשכרה ארוכת טווח, מחציתן במחיר מופחת". והכל מסביב ל"תחנת רכבת ומרכז תחבורתי משולב, שיחבר את השכונה ואת כלל העיר לתחבורה ציבורית ארצית ואזורית".
עיר שנחלשה הרבה לפני המלחמה
אבל תחנת רכבת לא בהכרח מחזירה אוכלוסייה, שלא לדבר על כך שהחזון והתקציב עדיין מאוד רחוקים ועל הנייר. גם דירות מתוכננות לא מצמצמות נטישה. ובוודאי שמילים גבוהות לא מחליפות ביטחון, תעסוקה ורפואה זמינה.
כדי להבין את גודל הפער: בקריית שמונה כולה יש כיום כ־9,200 דירות - וחלק לא קטן מהן ריקות. 166 אלף מ"ר תעסוקה הם כמעט פי שלושה מגודל שלושת מגדלי עזריאלי בתל אביב. מי אמור לאכלס את כל זה? מאיפה יגיעו אלפי העובדים? איפה מקומות העבודה?
ולא שהמשבר התחיל ב־2023. קריית שמונה נחלשה הרבה לפני המלחמה. בתחילת שנות ה־2000, בזכות גל עלייה גדול, עלה מספר התושבים בעיר ל־21,400. מאז, כמעט רבע מאה, קריית שמונה גדלה בכ־5% בלבד. לשם השוואה, מדינת ישראל צמחה באותה תקופה בכ-60%. זו אינה עיר בצמיחה - זו עיר בהמתנה, ובהמתנה ארוכה מדי.
הצרה היא שאין דרך להגיע לרווחיות
ובמקביל, הרשות להתחדשות עירונית ועיריית קריית שמונה הציגו לאחרונה קידום של שבעה פרויקטי פינוי־בינוי בעיר ("מתוך 37 מתחמים פוטנציאלים") - מעל 4,000 דירות חדשות. נשמע מעודד, אך המציאות אחרת.
בשולחן עגול שנערך לאחרונה באותה ותמ"ל, נדונה תכנית פינוי־בינוי ברחוב הנרייטה סאלד: 285 דירות ישנות, "בסיכון חמור לרעידות אדמה ונטולות מיגון", אמורות להתחלף ב־1,265 דירות. יש יזמים שהביעו עניין (מצודות וצמח המרמן). יש תושבים שמעוניינים. הצרה היא שאין דרך להגיע לרווחיות.
החישוב השמאי שהוצג בדיון פשוט: אם מוסיפים לכל דירה 12 מ"ר, שולי הרווח הם 2.4% בלבד. ללא תוספת כלל, שולי הרווח עולים ל־6.1%. כדי שהבנקים יסכימו לממן, צריך לפחות 16%. המשמעות: חסרים 129 עד 175 מיליון שקל. המדינה, לעומת זאת, הודיעה השבוע במסגרת התוכנית המתוקשרת להאצת הבנייה ופתרון משבר הדיור על תקציב כולל של 250 מיליון שקל להתחדשות עירונית - לכל המדינה.
שלא לדבר על העובדה שכדי לעשות את התוכנית איכשהו ריאלית, מדובר בין השאר על מגדלים של 25 קומות. סוג בנייה ובעיקר עלות תחזוקה שלא ממש מתאימים כרגע לאוכלוסיה שמרחיקה עד קריית שמונה. ואפילו לא בטוח שמשרד הביטחון בכלל יזרום על בניינים גבוהים כל כך, גם אם חיזבאללה כבר לא יושב ממש על הגבול.
אבל מילים ותוכניות כמעט ולא עולות כסף. והן עוזרות להשקיט לפחות חלק מהתושבים, שמרימים מעט את הראש ממציאות של שיכונים מתפוררים, מסחר גווע ותעסוקה שנמצאת בעיקר הרחק משם - עבור חזון מקסים של רכבת מהירה, שכונות ומגדלים חדשים, והבטחות לשיקום עשרות נחלים שיזרמו בעיר הירוקה.
הבעיה של קריית שמונה אינה מחסור בתוכניות. להפך - יש יותר מדי תוכניות. פחות מדי מציאות.
כוכבי השבוע
מצוין: ענף המזון מציל את הגיוון בבורסה
בבורסה שמורכבת, רובה ככולה, מחברות פיננסיים ונדל"ן, שני ענפים שבעיקר נעים על גבי רכבת המשק, התעוררות ההנפקות בתחום הכי תעשייתי שיש - חברות מזון עתירות כוח אדם ומפעלים - היא בשורה של ממש. גם למשקיעים, שסוף סוף יכולים לפזר את הכסף, וגם לאזרחים, שרואים שהתעשייה המקומית לא נכחדה.
השבוע פורסם כי סוגת, החברה הוותיקה מקרית גת, תגיע בקרוב לבורסה, בשווי שאמור לחצות רף של מיליארד שקל. זאת אחרי שמאז ההנפקה של חברת הבשר בלדי לפני פחות משנה קפץ שוויה בכ-70% ל-1.45 מיליארד שקל. ואחרי שמחלבות גד, שהגיעו לבורסה לפני חודשיים, רשמו עלייה דו-ספרתית לשווי של כ־1.08 מיליארד שקל.
כעת העיניים נשואות לסינים. תנובה שלהם אמורה להגיע לבורסה בשנה הבאה ולהתמקם מיד בצמרת החברות הישראליות, ראש בראש עם שטראוס.
בלתי מספיק: ההסברים של האנליסטים הגיעו לזהב
השבוע, כשמחיר אונקיית זהב המשיך לרדת וחצה את ה-4,000 דולר מלמטה (לעומת 4,360 ב-20 באוקטובר), אי אפשר היה לפספס את שטף המומחים שהסבירו כמה זה היה צפוי ומובן מאליו. ודאי כשמחיר הזהב עדיין גבוה ב־50% מתחילת 2025, השנה הטובה ביותר מאז 1979.
שוב קיבלנו הסברים וחיבור נקודות פשוט כל כך: מימוש רווחים אחרי עליות חדות, פגישת נשיאי ארה"ב וסין שיאוששו את הבורסות וירחיקו משקיעים מעוגנים אלטרנטיביים, ירידה בביקוש הטבעי לזהב ועוד. כמו שעד לפני שבוע, האנליסטים ידעו להוכיח לנו, בהכללה כמובן, שהעליות כאן כדי להישאר - כי טראמפ נהנה מגחמות שמטלטלות את הבורסות, הזהב הופך למגדר הסיכון האולטימטיבי (כולל של מדינות מובילות, שמחליפות דולרים בזהב) ועוד. שיעור נוסף מאלה שתמיד ידעו להסביר מחר למה מה שהם חזו אתמול לא קרה היום.