שירה ברנד / צילום: ענבל מרמרי
לפני כשבוע הודיע מינהל התכנון כי נרשם שיא חדש במהירות של מתן היתר בישראל: בתוך ארבעה ימים בלבד מקבלת תיק מידע ניתן היתר בנייה לדירות מגורים בשכונת רמת משה בית שמש. לא מדובר בפרויקט בנייה קטן, אלא בהיתר ל־144 דירות שייבנו בארבעה מבנים בני 10 קומות שישלבו קומת מסחר ומרתפי חניה. במינהל התכנון מסרו כי תיק המידע להיתר התקבל ב־27 באוגוסט 2025, וההחלטה על ההיתר ניתנה כבר ב־1 בספטמבר 2025.
● דירה קטנה בפתח תקווה בכמעט 2 מיליון שקל: הגורם המפתיע שמושך את המחירים למעלה
● האם הפחתת ריבית של רבע אחוז מספיקה כדי להניע את שוק הנדל"ן?
ההיתר ניתן במסגרת רפורמת "מורשה להיתר" שנועדה לאפשר לאדריכלים מוסמכים, שעמדו בקריטריונים מחמירים, להנפיק היתרי בנייה בעצמם. במקרה זה מדובר במשרד האדריכלים זהר אלטמן.
שירה ברנד, סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי, היא אחת המובילות של הרפורמה ברישוי וקיצור הביורוקרטיה המייסרת את היזמים בישראל. ברנד כיהנה בשורה של תפקידים בכירים בעולם התכנון והבנייה, ובראיון לגלובס היא מספרת כי לאורך כל שנות פעילותה ראתה כמטרה מרכזית את הסרת החסמים והאצת תהליכי הרישוי וההיתרים. אבל גם היא יודעת שלמרות ההצלחות הבודדות האחרונות (במקרה אחר ניתן לאחרונה היתר בנייה בתל אביב בתוך ארבעה חודשים בלבד), לרוב התוכניות וההיתרים נדרשות שנים כדי לצאת לפועל.
מגורים: "יש לנו מלאי תכנוני של 200 אלף דירות"
"אני חושבת שהאתגר המרכזי הוא שינוי התפיסה במוסדות התכנון, הן המחוזיים והן המקומיים", אומרת ברנד באשר להתמשכות הליכי הבנייה. "במשך שנים רבות, ההרגשה הייתה שהמטרה העיקרית של הוועדות היא 'לתפוס את הגנב'. כלומר, לבדוק מה ביקשו יותר מדי, מה לקחו יותר מדי.
"בשבע־שמונה השנים האחרונות יש תזוזה בשיפור התהליכים והתייעלות, גם במוסדות התכנון, בעיקר במחוזות ובמטה המרכזי. עם זאת, עדיין יש לא מעט עובדים ותיקים במוסדות התכנון שמתאפיינים בחשיבה ראשונית של חשדנות קבועה - 'אם מישהו ביקש, יש פה משהו'. זו התפיסה המושרשת.
"בסוף, אנחנו צריכים לספק למדינת ישראל את הדיור הנחוץ, לשמור על יציבות מחירים ולאפשר לצעירים ולזוגות צעירים לרכוש דירה. זה אתגר גדול ומורכב, כי אם לא נייצר מלאי דירות מספיק - זה פשוט לא יקרה".
לדברי ברנד, "הממשלה קבעה יעד של 125 אלף יח"ד בשנה ואנחנו כבר חוצים את רף ה־200 אלף. זה מלאי תכנוני משמעותי".
עם זאת היא מציינת כי כעת האתגר הוא מימוש - "איך נתרגם את כל התוכניות האלה למציאות בשטח. זה כולל שני היבטים מרכזיים: הראשון הוא בניית הדירות עצמן, והשני הוא הקמת כל התשתיות התומכות שהן דורשות.
"בחלק שלנו, האחראי על התכנון והרישוי, המפתח הוא קיצור הפקקים בתהליכי הרישוי. כיום, יש מקרים שבהם תוכניות תקועות ברישוי שלוש עד חמש שנים - וזה בדיוק מה שאנחנו פועלים לשנות".
בעבר ניסית לקדם רפורמה שתקצר את מתן ההיתרים משלוש שנים לשלושה חודשים, זה פחות הצליח.
"הרפורמה שאנחנו מובילים, במסגרת תיקון 101 לחוק, כללה שני מהלכים מרכזיים שנעשו במקביל. הראשון - מעבר למערכת מקוונת, כך שכל הגשת הבקשה הראשונית מתבצעת בצורה דיגיטלית. השני - שינוי התהליך עצמו, עם קביעת לוחות זמנים ברורים של 90 יום, לפחות בתיאוריה".
כאן ברנד מציינת כי "אני מודה בכנות: השילוב הזה לא הוכיח את עצמו במלואו. הקושי העיקרי היה לחבר בין השינוי התהליכי לבין המעבר למקוון. השקענו המון בהדרכה ובהכשרת צוותים, שכן מדובר בשינוי תפיסתי משמעותי. למרות המאמצים, המערכת המקוונת עדיין אינה מספיק שירותית ואיכותית, והתהליך עצמו מורכב הרבה יותר ממה שתכננו".
ומה עוד להערכתך הוביל לאי הצלחת המהלך?
"המעבר להתחדשות עירונית. בעבר, כשהתכנון התבצע בשטחים פתוחים, לא היו כמעט דרישות או אישורים מיוחדים. היום, כל מגרש צריך תיאום מדויק - לא לפגוע בחניה, בתשתיות, בהשפעות על הבניינים הסמוכים - ולכל זאת נדרשים תיאומים מול גופים רבים".
האם את מזהה שינוי חיובי, גם אם לא הצלחתם לעמוד במלוא היעדים שקבעתם?
"אנחנו בודקים את כל החסמים שהקשו על עמידה בלוחות הזמנים. אחד החסמים המרכזיים היה מסלול ההקלה - דבר שלא תפסנו במלואו בתחילה. במסלול הזה, אם יש בקשה להקלות, יש צורך בפרסום, ניהול התנגדויות ולעיתים ערעורים. כ־80% מהבקשות כללו הקלות, ולכן הן כבר לא יכלו לעבור במסלול המהיר. כלומר, אי־אפשר גם לבקש הקלה וגם להגיע למסלול שמוגדר ל־90 יום.
"כיום, אנחנו מתקנים את זה: הבנייה מתקיימת במסלול המהיר בלבד, עם מינימום הקלות, וההקלות המרכזיות כמעט נעלמו. זה ייקח עוד קצת זמן עד שנראה את השפעת השינוי במלואו, אבל כבר בשנה הקרובה צפוי קיצור משמעותי בלוחות הזמנים".
תשתיות: "דרוש שיתוף פעולה בין משרדי הממשלה השונים"
לצד יצירת מלאי תכנוני של דירות, ברנד רואה בהקמת תשתיות אתגר מרכזי, ומדגישה כי "מדינת ישראל חייבת להשקיע הרבה יותר בנושא של התשתיות - ובעיקר בביצוע".
איך מטה התכנון יכול לזרז תהליכים בהקשר זה?
"במטה התכנון יצרו מסלולים מהירים לאישור תוכניות תשתית, בעזרת רשות הרישוי הארצית שנותנת שירות המהיר ומקצועי ביותר למי שרוצה לממש תוכנית תשתית לאומית. מדובר במסלול שטיח אדום, שמאפשר למיזמים ולגורמים ממשלתיים להוציא את התוכניות לפועל בצורה קלה ונגישה.
"לפני הקמת רשות הרישוי הארצית, אותן תוכניות עברו אישור בוועדות המקומיות או המחוזיות שלרבות מהן אין את הידע והכלים הנדרשים בתחום. זה לא נובע מכוונת זדון, אלא פשוט מכך שהתוכנית גדולה ומורכבת, וההליך מתארך בגלל בקשות אישורים רבות ולעיתים מיותרות. ברגע שהעברנו את הרישוי לרשות הארצית, שהמומחיות שלה בתחום גבוהה, הקצב של ההיתרים וההרשאות שאנחנו מנפיקים גדל משמעותית".
אבל רשות הרישוי היא רק חלק מהפתרון. מה עוד צריך לקרות כדי שיקודמו יותר פרויקטים של תשתיות?
"מדינת ישראל זקוקה לשיתוף פעולה מלא של כל משרדי הממשלה הרלוונטיים בנושא התשתיות. אם לא יהיה תיאום רחב נמצא את עצמנו עם הצפות בחורף, תקלות בחשמל ובעיות נוספות שמשפיעות על התפקוד השוטף. תשתיות ביוב, חשמל, תחבורה ותקשורת - כולן דורשות תכנון וביצוע מתואם לטווח הבינוני והארוך".
המטרו: "חתמנו על עשרות היתרים להתחלת מימוש"
ישראל עומדת בפני פרויקט ענק בתחום התשתיות - המטרו. אנחנו רואים כמה עיכובים יש בקווי הרכבת הקלה, מה אפשר ללמוד מזה?
"אנחנו יודעים כמה הציבור מצפה לראות התקדמות בפרויקטים של הרכבת הקלה והמטרו. יש לנו צוות מקצועי ומסור, בהובלת מנהל אגף הרישוי הארצי, שמוביל את התהליכים בצורה ממוקדת ומדויקת.
"ברגע שמגיעה בקשה לתכנון מפורט או להיתר, אנו מטפלים בה מיד - לא מחכים לחודש הבא. יש לנו דיונים שבועיים, הן בוועדות והן אישית מול בעלי התפקידים, כך שהטיפול מתבצע מהר. עד היום חתמנו על עשרות רבות של מסמכי תכנון והיתרים, כולל בקשות להתחלת מימוש המטרו. בחודשיים האחרונים, לדוגמה, קיימנו דיונים על אתרים בפתח תקווה ובראשון לציון, בנוגע לתחילת העבודות על המטרו - תהליכים שמתקדמים מהר מאוד.
"גם בפרויקטים כמו רכבת עכו־כרמיאל או הרכבת הצפונית, כבר אישרנו וביצענו מספר רב של תוכניות, והעבודות מתקיימות באופן שוטף.
"בפן התכנוני, אנו שמים דגש על פיזור אזורי התעסוקה. לא כל התושבים צריכים להגיע למרכזי הערים הגדולות, כמו תל אביב או הרצליה. במהלך השנים הפיזור התרחב באופן משמעותי, עם מרכזים גדולים בקריית גת, ביוקנעם ובכרמיאל, וכן פיזור משופר בחיפה ובירושלים".
טכנולוגיה: "נעזרים בבינה מלאכותית כדי לקצר תהליכים"
מהפכת הבינה המלאכותית כבר מחלחלת גם לעולם התכנון הישראלי. לדברי ברנד, "אחת השאיפות שלנו היא להשתמש בכלים מבוססי בינה מלאכותית (AI) שיחסכו עבודה רבה, הן בתהליכי בדיקה והן בניווט ובתיאום בין הגופים השונים. אני צופה שמעבר לכלים הללו יאפשר לנו לבצע בדיקות תוכניות ובדיקות בקשות להיתרים במהירות ובדיוק גבוה יותר.
"אצלנו במטה וגם במינהל התכנון פועל צוות מקצועי שמוביל את הנושא ומסייע להטמיע את כלי ה־AI בצורה יעילה ומהירה.
"כיום אנחנו מנצלים את הטכנולוגיה לצורך בדיקות טכניות שמצריכות עבודה רבה אם היו נעשות ידנית. לדוגמה, יש לנו רובוט שמבצע חישובי שטחים, וחוסך זמן רב ומקטין טעויות.
"ויכוחים בין שכנים, או חלוקות על תכנון - אלה תמיד יהיו, והם לא ניתנים לפתרון אוטומטי. זהו תחום שבו נדרש שיקול דעת אנושי, יצירתיות ויכולת גישור. כל הדברים הטכניים והפרוצדורליים, לעומת זאת, ייעשו הרבה יותר מהר ויעיל".
ועדות הערר: "הוספנו ימי דיונים ויצרנו מערכת מדידה"
לאחרונה דיווחתם שהצלחתם לקצר מאוד את לוחות הזמנים דווקא בוועדת הערר לתכנון ולבנייה. האם מתוכנן מהלך דומה גם לוועדות הערר שעוסקות בפיצויים והשבחה?
"החלטנו באופן מושכל להתחיל קודם כל בוועדות הערר לתכנון ובנייה, כי שם האזרח פוגש את המערכת באופן יומיומי. מדובר בהתנגדויות על בנייה בשכונה, על תוכניות מקומיות - דברים שמעסיקים את האזרחים.
"בשנה האחרונה שמנו את הדגש על שיפור השירות והקצאת לוחות זמנים בצורה דרמטית. כיום, מי שמגיש ערר בנוגע לתכנון או רישוי מקבל החלטה בתוך מקסימום שלושה חודשים - גם במקרים העמוסים ביותר".
מה לדעתך הדבר המשמעותי ביותר שהוביל לקיצור לוחות הזמנים?
"קודם כל עשינו סדר: חילקנו את העומסים בצורה נכונה, הוספנו ימי דיון לוועדות, הגדרנו בצורה ברורה על מה לשים את הדגש, ויצרנו מערכת מדידה והערכה. עד אז לא היה מעקב כזה. עכשיו אנחנו מודדים את הביצועים, מראים לכל חבר ועדה את הסטטוס שלו - וזה עובד: כולם שואפים למצוינות ואפשר לראות שיפור אמיתי בזמני קבלת ההחלטות. במקרים מסוימים, החלטות ניתנות באותו יום או תוך מספר ימים בלבד".
החיים אחרי המלחמה: "יצרנו מסלולים מהירים לשיקום קיבוצים"
בשנתיים האחרונות ישראל במלחמה, שהובילה לפגיעה במרכזי אוכלוסייה ובמתקני תשתית, ולפינוי של עשרות אלפי אנשים מבתיהם.
לפנינו עוד משימות משמעותיות של שיקום. ברמה התכנונית, איפה הדברים עומדים כיום?
"כבר עם תחילת המלחמה הבנו במטה התכנון שמדובר באירוע חסר תקדים. היינו עסוקים ביצירת מסלול חקיקה מהיר שמאפשר פטור מהיתר רגיל. גם מינהל התכנון וגם מטה התכנון התגייסו והוציאו עשרות צווים למבנים זמניים - בתי ספר, גני ילדים, מגורים זמניים בצפון ובדרום כאחד.
"כיום, ההתמקדות שלנו היא יותר בשיקום, ובפרט בשיקום ארוך טווח. יצרנו מסלולים מהירים לשיקום קיבוצים שנפגעו קשות, גם בצפון וגם בדרום, והענקנו להם ליווי מלא החל מהתכנון ועד לביצוע.
"השיקום אינו רק בניית בתים מחדש, אלא גם שיקום קהילתי - החזרת תושבים קיימים והבאת תושבים חדשים, פיתוח תשתיות והבטחת קיום קהילתי איכותי.
"בדרום אנחנו רואים שקצב ההתאוששות מהיר יותר, בעוד שבצפון ההתאוששות מתחילה רק עכשיו להראות סימנים, והתחושה היא שתושבים מתחילים להרים קצת יותר את הראש.
"ממש ביטלנו את כל הרגולציות המקובלות על מנת לקדם את השיקום של אותם אזורים שנפגעו, ואנחנו מספקים תמיכה משמעותית לוועדות המקומיות.
"בדרום, התמודדות עם פגיעות מטילים היא לא דבר חדש לצערנו, ולכן הוועדות מוכנות ומנוסות. בצפון, הצורך בליווי ובהדרכה היה גדול יותר. לכן קיימנו מפגשים בין מהנדסי הוועדות בצפון ובדרום, כדי להעביר ידע וניסיון".
אחד המיזמים המרכזיים שמטה התכנון הלאומי אמון עליהם כיום הוא סיוע בתכנון בתים מותאמים לפצועי צה"ל.
תוכלי לספר לנו עוד על היוזמה הזו?
"מהרגע שהחלה המלחמה הבנו שמדובר בכמות משמעותית של פצועים, וכי עלינו לפעול במהירות כדי להבין מה הצרכים שלהם. לפני כחצי שנה הצלחנו לייצר חיבור עם הצוותים המטפלים מטעם צה"ל ואגף השיקום, שמספקים לנו מידע מדויק על הצרכים של החיילים והחיילות הללו.
"הפצועים מגיעים עם צרכים מורכבים - חלקם בכיסאות גלגלים, אחרים עם פגיעות רבות בגפיים, ויש גם מי שמשותקים כמעט לחלוטין ודורשים טיפול צמוד. המשימה שלנו היא להבטיח שלכל אחד מהם יהיה בית מותאם שמאפשר חיי יום־יום נורמליים, יחד עם המשפחה והמטפל הצמוד.
"העבודה שלנו כוללת מתן סיוע תכנוני ומשפטי, ליווי בפתרון בעיות רגולטוריות, התאמת הנגשה של הבית, ולעיתים גם סיוע בניהול זכויות ושילוב עם מימון מטעם משרד הביטחון. כל הפתרונות מותאמים אישית, ובמקרים רבים מדובר בפנייה פרטנית אחד על אחד, לא במענה כללי או אוטומטי".