הוספת ממ''ד לבניין בראשון לציון במסגרת תמ''א 38 / צילום: Shutterstock
הכותב הוא שמאי מקרקעין ומשפטן
תקדים: בית המשפט המינהלי בתל אביב קבע כי "היתר דיפון" נחשב ל"היתר בנייה" לכל דבר ועניין, ומזכה בפטור מלא מהיטל השבחה על ממ"דים במכירה "על הנייר".
"היתר דיפון" הוא היתר המאפשר להתחיל בעבודות תמיכה ודיפון בדפנות החפירה למניעת קריסה של מקרקעין סמוכים. פסק הדין יוצר ודאות תכנונית ומאפשר ליזמים לחסוך מיליונים.
השופט אילן צור קיבל את עמדת היזם, חברת סיגייט נדל"ן, ודחה את ערעור הוועדה המקומית לחיוב בהיטל השבחה על מכירת 85 דירות "על הנייר" בפרויקט במתחם הדולפינריום על רצועת קו החוף של העיר תל אביב.
נזכיר כי היטל ההשבחה מוטל בשיעור 50% מעליית שווי המקרקעין כתוצאה מפעולה תכנונית. פסק הדין משנה למעשה את הכללים לחישוב הפטור מהיטל השבחה.
רקע: הקרב המשפטי התמקד בזכאות לפטור מהיטל השבחה לשטחי מרחבים מוגנים (ממ"דים) בפרויקט. הוועדה המקומית טענה כי מכירת הדירות בוצעה טרם קבלת היתר בנייה מלא, ולכן אינה מקנה את הפטור הקבוע בחוק, שכן הפטור נועד לעודד בנייה בפועל של הממ"ד, ולא רק "סחר" בזכויות. מחלוקת זו רלוונטית במיוחד לעסקאות קומבינציה, שבהן מיד עם חתימת ההסכם נרשמת מכירה חלקית של כ־50% מהזכויות בקרקע, ובגינן נדרש היטל השבחה מלא.
בדיון תקדימי, בית המשפט קיבל את עמדת היזם - שנוסחה כבר בהחלטת ועדת הערר תא/ 810/15/0222 - בעניין סיגייט נדל"ן, אך ביסס את ההכרעה על נימוק משפטי מחייב וחזק יותר. בית המשפט קבע כי היתר דיפון אינו מושג נפרד אלא היתר בנייה לכל דבר ועניין, גם אם הוא מוגבל לעבודות חפירה ודיפון בלבד, שכן הוא ניתן מכוח חוק התכנון והבנייה.
ההכרעה קובעת כי כל עוד הסכמי המכירה נחתמו בפועל - לאחר מתן "היתר הדיפון" עסקת המכירה עומדת בתנאי הפטור כחוק. השופט הדגיש כי יש לפרש את המונח "היתר בנייה" באופן גמיש ותכליתי, המתחשב במורכבות הליכי הרישוי המודרניים ובהקלות הנדרשות לבניית ממ"דים.
ודאות תכנונית
המשמעות: להחלטה זו יש משמעות כלכלית אדירה עבור כלל שוק הנדל"ן, והיא רלוונטית במיוחד לעסקאות מורכבות, כגון עסקאות קומבינציה ופרויקטים של פינוי־בינוי. היא מאפשרת הפחתת היטל השבחה בסוגיות רוחב רבות ומייצרת ודאות תכנונית חיונית.
הפסיקה מכשירה לכאורה פטור מלא מהיטל השבחה עבור כל שטחי הממ"ד בעסקאות קומבינציה, כל עוד ההסכם מותנה בקבלת היתר בנייה עתידי. הדבר מקל על תזרים המזומנים של פרויקטים רבים, מביא לחיסכון כספי גדול מאוד ומשפר את הכדאיות הכלכלית, מה שיכול לאפשר מתן תמורה גדולה יותר לבעלי הקרקע.
יש לציין כי קביעה בדבר דחיית מועד המימוש לצורך היטל השבחה עלולה להשפיע גם על מועד חישוב מס השבח, שעשוי להתייקר ככל שמועד החישוב נדחה לשלב מתקדם יותר, עם מחירי שוק גבוהים יותר.
לכן, טרם חתימה על הסכם מכירה או קומבינציה, ובעיקר לפני מימוש הזכויות, התייעצות עם שמאי מקרקעין המתמחה בהיטלי השבחה ועם יועץ משפטי מומחה למיסוי מקרקעין היא קריטית כדי להעריך נכונה את גובה החיובים במכלול המסים, ובכך להימנע מתשלום יתר של מיליוני שקלים שלא לצורך.
עמ"נ 44759-09-24