הפרויקט ברעננה. 355 יחידות דיור במקום 138 / הדמיה: קידר מבנים
המפקח על רישום המקרקעין מאיר פורת קבע לאחרונה כי בעלת דירה בפרויקט תמ"א ברחוב גאולה 9 ברעננה פעלה בחוסר תום־לב, הקשתה על קבלת ליווי בנקאי וחשפה את כלל הדיירים לסיכון של כישלון הפרויקט. כתוצאה מכך, הנתבעת חויבה לחתום על ההסכם ולשלם הוצאות משפט בסך 57,343 שקל.
● הנתון המפתיע: שכר הדירה זינק ב־31% ב־7 שנים, אך שיעורו מהשכר בירידה
● עסקה בשבוע | בכמה נמכרה דירה עם 7 חדרים במגדל המלך דוד בתל אביב?
"התנהלות המלמדת על חוסר תום־לב"
עובדות המקרה: מדובר בפסק דין שניתן לפני מספר שבועות ועסק בפרויקט תמ"א 38/2 רחב־היקף ברעננה, במסגרתו ייהרסו שלושה מבנים ובהם 138 דירות, וייבנו תחתיהם 355 יחידות דיור חדשות, בהובלת חברת קידר מבנים.
במוקד המחלוקת עמדה דירה בפרויקט, שנמכרה במסגרת כינוס נכסים מבני זוג שהיו בתהליכי גירושים. מבין בני הזוג המוכרים, רק האישה חתמה על הסכם התמ"א, ואילו הבעל, שהיה מצוי בהליכי פשיטת רגל, לא היה רשאי לחתום עליו.
רוכשת הדירה טענה כי בהיעדר חתימה של שני בעלי הזכויות, ההסכם המכר אינו מחייב אותה להסכים לפרויקט התמ"א, ועל כן סירבה להצטרף לפרויקט.
רוכשת הדירה העלתה גם טענות בדבר אפליה לכאורה בין בעלי הדירות בפרויקט, וטענה כי היא זכאית לתמורה עודפת ביחס אליהם. לטענתה, לצד דירתה נוצקה בעבר רצפת בטון על שטח הגינה הצמודה, אשר מהווה לדבריה "הרחבה" של הדירה ומקנה לה יתרון ממשי על פני יתר הדיירים בבניין.
ההחלטה: המפקח מאיר פורת דחה את טענות בעלת הדירה וקבע כי כבר בהסכם המכר צוין במפורש כי על הרוכשת לחתום על הסכם התמ"א, וכי הייתה מודעת הן לקיומו של הפרויקט והן לתמורה הצפויה לה במסגרתו.
עוד הוא ציין כי נרשמה הערת אזהרה לטובת החברה היזמית על זכויות הדירה עוד לפני הרכישה: "הנתבעת, אשר התחייבה לחתום על הסכם התמ"א, הייתה מודעת במדויק לתכולת הזכויות בדירה ולפרטי דירת התמורה העתידית, ומשכך, קמה לה החובה לחתום על הסכם התמ"א שנחתם עם החברה היזמית, כחלק בלתי נפרד מהתחייבויותיה לפי הסכם המכר ותום־הלב החוזי הנדרש".
עוד הוסיף המפקח במפורש כי "הנתבעת לא הופתעה ולא הוטעתה. היא ידעה, ידעה היטב, איזו דירת תמורה נקבעה לה. על הסכם המכר חתמה בלא כפייה, בעיניים פקוחות וברצון חופשי, לאחר שעמדו לנגד עיניה מלוא הנתונים. הסכם המכר היה ברור, והדירה המוצעת מזוהה ומסומנת. לפיכך נדחות טענותיה".
מהעדויות עלה כי סירובה של בעלת הדירה לחתום על ההסכם עיכב את קבלת הליווי הבנקאי לפרויקט, יצר אי־ודאות בקרב יתר הדיירים, עיכב את לוחות הזמנים והעמיד את הפרויקט כולו בסכנה.
המפקח הדגיש כי בהקשר זה התנהלותה מלמדת על חוסר תום־לב מובהק. "הנתבעת התחייבה לחתום על הסכם התמ"א, והתנהלותה מלמדת על חוסר תום־לבה במהלך המשא ומתן לרכישת הדירה, בניגוד להוראת סעיף 12 לחוק החוזים. הנתבעת, שידעה על פרויקט התמ"א, נמנעה מלהעלות טענות לעניין אופן חלוקת דירות התמורה בשעת החתימה, ורק בדיעבד ביקשה לטעון אחרת", ציין פורת.
"לא כל הבחנה מהווה אפליה"
בכל הנוגע לטענת הדיירת כי היא זכאית לתמורה עודפת, המפקח פורת דחה את הטענה וקבע כי מדובר במשטח חיצוני חסר משמעות קניינית או תכנונית: "אין מחלוקת שהיתר הבנייה לא מומש במלואו, והדירה לא הורחבה, והוא פקע כעבור שלוש שנים, קרי ב־2003. אלא שהיתר הבנייה שאינו ממומש, כזרע שנזרע באדמה אך לא נבט ועם חלוף הזמן התייבש כאילו לא היה", ציין.
הוא הוסיף כי "משטח הבטון שעליו נסמכה הנתבעת לא מהווה הרחבת דירה אלא תוספת חיצונית שאינה משנה את היקף השטח הבנוי כדין. משכך אין יסוד לטענתה כי יש לראות בדירתה כדירה שהורחבה".
בכל הנוגע לטענות הדיירת בגין אפליה בינה לבין בעלי הדירות בפרויקט, פורת דחה גם את טענותיה והרחיב כי "לא כל הבחנה מהווה אפליה. כך שטענת אפליה יכולה להתעורר רק במקום שבו ניתן יחס שונה ובלתי הוגן לשווים".
עוד הדגיש המפקח את החשיבות הציבורית של פרויקטי חיזוק והתחדשות עירונית ואת הצורך למנוע מצב שבו דייר בודד מסכל מהלך של עשרות משפחות: "מי שנכנס לנעליו של בעל דירה, אינו נכנס לדירה בלבד אלא גם למערכת הזכויות והחובות הכרוכות בה. תמ"א 38 נשענת על שיתוף־פעולה של רבים, ושיתוף כזה מחייב כיבוד החוזים שהוסכמו בטרם כניסתו. בלעדי התחייבות זו, כל עסקה פרטית הייתה עלולה להמיט כאוס על הפרויקט כולו", ציין.
בסיום פסק הדין נקבע כי אם בעלת הדירה לא תחתום על ההסכם בתוך 14 יום, בא־כוח הדיירים, עו"ד עודד ישראלי, יהיה מוסמך לחתום בשמה על כל מסמך שיידרש לצורך קיום הפרויקט והליווי הבנקאי. בנוסף היא חויבה לשלם 57,343 שקל הוצאות ושכר־טרחת עורכי דין.
"תנאים הכרחיים להצלחת פרויקט"
עו"ד שגיא יצהרי, סמנכ"ל ויועץ משפטי של חברת קידר, מסביר כי מדובר במקרה חריג יחסית, שבו דיירת סרבנית חויבה בהוצאות גבוהות של כ־60 אלף שקל. לדבריו, זהו סכום חריג בגובהו נוכח זהירותם של המפקחים בפסיקת הוצאות לסרבנים, אך המשקף מגמה מתפתחת להחמיר עם דיירים המסרבים באופן בלתי סביר לפרויקטים של התחדשות עירונית.
עוד אמר יצהרי כי גובה ההוצאות נבע מניהול הליך ממושך מצד הדיירת הסרבנית והעמדת הפרויקט בסיכון מצדה. פסק הדין, לדבריו, נועד להעביר מסר ברור בדבר חשיבות תום־הלב, ההגינות ושיתוף־הפעולה הנדרשים להצלחתם של פרויקטים בהתחדשות עירונית.
"בחברת קידר אנו רואים חשיבות עליונה בשמירה על עקרונות של שוויון, הגינות ותום־לב בין כלל בעלי הדירות", ציין יצהרי. "אלה תנאים הכרחיים להצלחת כל פרויקט של התחדשות עירונית, שמבוסס קודם כול על אמון של הדיירים ביזם ושל הדיירים זה בזה. מצער שבמקרה זה נאלצנו להתמודד עם התנהלות כה קיצונית, דווקא כשהעובדות וחוסר תום־הלב היו ברורים וצורמים לעין מהרגע הראשון".