פרויקט לשכירות ארוכת טווח בירושלים. הריבית טרפה את הקלפים / הדמיה: YAM3D
אי־שם בשיא ה"התפוצצות" של שוק הנדל"ן, בשנים 2021 ו־2022 שאחרי הקורונה, הגיעו מחירי הקרקעות במכרזי רשות מקרקעי ישראל לשיאים חדשים. בין היתר בלט באותה תקופה תג המחיר הגבוה שנתנו היזמים לקרקעות בייעוד דיור להשכרה, שהגיעו לרמות דומות לאלו של קרקעות "רגילות" לשיווק דירות למגורים - בניגוד לכל הערכה כלכלית טיפוסית.
● שאלות ותשובות | הורדת ריבית ראשונה אחרי כמעט שנתיים: מי ירגיש בקרוב הקלה במשכנתא, והאם זה הזמן למחזר?
● פרויקט תמ"א 38 בת"א לא יצא לפועל, החברה הפסידה 2.6 מיליון שקל
אלא שאז הגיעה הריבית, וטרפה את הקלפים: כמעט בן רגע הפך תחום הדיור להשכרה לסקטור לא משתלם ולא אטרקטיבי, והמחירים החלו לרדת במהירות מסחררת. מכרז דיור להשכרה שנסגר לאחרונה בירושלים ממחיש זאת היטב.
את ירידת הערך הדרמטית של קרקעות להשכרה ארוכת טווח נמחיש באמצעות מקרה בוחן הכולל שישה מכרזים בייעוד זה בירושלים.
29 מיליון שקל על 170 יחידות דיור
המכרז המדובר לעיל הוא האחרון שבהם, ששווק בהצלחה לפני ימים ספורים במתחם ברונפמן שבהר הצופים. החברה הזוכה, א.מ. ישראל מגורים פיתוח מבית אפריקה ישראל מגורים, הגישה עבור חכירת הקרקע כ־15 מיליון שקל, ותשלם עוד כ־13.7 מיליון שקל כהוצאות פיתוח - כל זאת עבור הקמת מתחם דיור להשכרה עם 170 יחידות דיור (יח"ד) מושכרות ל־20 שנה לפחות. מחיר השומה של הקרקע נקבע על כ־44 מיליון שקל.
תג המחיר שקבעה הזוכה משקף מחיר קרקע ממוצע של 89,126 שקל עבור כל יח"ד, ללא הוצאות פיתוח. כולל הוצאות הפיתוח, מדובר על מחיר קרקע ממוצע של כ־169 אלף שקל עבור כל יח"ד.
יש לציין כי הקרקע שעליה יוקם הפרויקט מוגדרת לעת עתה כקרקע לשכירות לצמיתות, ואפריקה מגורים כבר הודיעה כי תפעל לשינוי התב"ע ולהגבלת תקופת ההשכרה - מהלך הצפוי לגרור הוצאות נוספות מצידה.
נשווה את המספרים עם מכרזים קודמים בייעוד זה ששווקו בהצלחה בעיר:
בסוף שנת 2024 שווק בהצלחה מתחם עבור 234 יח"ד להשכרה בגבעת רם בעיר. החברה הזוכה הייתה חברת יוניון ליב, שזכתה בקרקע במחיר ממוצע של כ־527 אלף לכל יח"ד כולל הוצאות פיתוח. מתוך כלל היח"ד במכרז, 58 מיועדות למכירה ולא להשכרה - פרט שמוסיף בדרך כלל למחיר המוצע בשל האפשרות למכירת דירות באופן מיידי.
נמשיך הלאה: במרץ 2023 - תקופה שבה סקטור ההשכרה אורכת הטווח היה אולי בשפל הגדול ביותר שלו - שווקו שני מכרזי דיור להשכרה בירושלים, אחד בעמק רפאים, עבור 50 יח"ד, ואחד עבור 100 יח"ד ביפה נוף. הראשון שיקף מחיר קרקע ממוצע של כ־377 אלף שקל לכל יחד ללא הוצאות פיתוח, וכ־443 אלף שקל לכל יחד כולל הוצאות פיתוח; השני שיקף מחיר של כ־300 אלף שקל קרקע לכל יח"ד ללא הוצאות פיתוח, וכ־372 אלף שקל לכל יח"ד כולל הוצאות פיתוח.
המכרז בעמק רפאים הוא מכרז ייזום (שבו היזם לא רק בונה אלא גם מתכנן את המתחם), עובדה שלרוב "גוררת" את המחיר המוצע כלפי מטה - אך כאן נראה שהשפיעה מעט. כך לדוגמה, מכרז ייזום לדיור להשכרה בגבעת מרדכי, עבור 135 יח"ד, שנסגר בסוף 2023 שווק במחיר קרקע ממוצע של 63,037 שקל ליח"ד ללא הוצאות פיתוח, ובמחיר ממוצע של 91,394 ליח"ד כולל הוצאות פיתוח - מספרים הממחישים טוב יותר את ייחודיותו של מכרז מסוג זה.
315 מיליון שקל על 296 יחידות דיור
במאי 2022, בתקופה שבה הענף עדיין היה בשיא פריחתו, בראשית תקופת העלאות הריבית התכופות - העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל ב"גל" ההעלאות של השנים האחרונות הייתה באפריל 2022 - זכתה חברת אזורים ליווינג, חברה־בת של אזורים, במכרז ל־296 יח"ד להשכרה בצומת פת בירושלים.
היא הציעה עבור הקרקע 290 מיליון שקל, ולכך התווספו עוד כ־25.5 מיליון שקל כהוצאות פיתוח. כך, הצעתה שיקפה מחיר קרקע ממוצע של כ־979 אלף שקל לכל יח"ד ללא הוצאות פיתוח, ומחיר קרקע ממוצע של יותר ממיליון שקל לכל יח"ד כולל הוצאות פיתוח.
אם נשווה את "תג המחיר" בין המכרז הזה, שנסגר בשיא פריחת הענף לפני כשלוש שנים וחצי, לבין המכרז שנסגר לאחרונה - נגלה פער של כ־91% במחיר הממוצע של קרקע לכל יח"ד ללא הוצאות פיתוח: כמעט מיליון שקלים בממוצע עבור קרקע לכל יח"ד במכרז השיא, לעומת פחות מ־90 אלף שקל בממוצע במכרז האחרון.