שכר דירה זינק ב-31% ב-7 שנים / צילום: Shutterstock
הישראלי הממוצע, שמרוויח את השכר הממוצע במשק, ומתגורר בשכירות בדירה הממוצעת, מוציא כשליש מהכנסתו על שכר דירה - כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). אך מהי בעצם אותה דירה ממוצעת? היא יכולה להיות דירת חדר וחצי מתפוררת בתל אביב, או דירת 4 חדרים בעיר רחובות, או לחלופין, בית רחב ידיים בן עד 6 חדרים במחוז דרום. המשותף לכל הדוגמאות הללו שהן מושכרות, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסכום דומה לממוצע הכלל ארצי: 4,879 שקל, לפי הנתונים העדכניים לרבעון השני של 2025.
● צה"ל מתחיל להעביר את אגפי המודיעין והתקשוב לנגב, ללא פתרונות תחבורה או דיור
● האם הפחתת ריבית של רבע אחוז מספיקה כדי להניע את שוק הנדל"ן?
אותו ישראל ישראלי, שמתגורר בדירה הממוצעת, חווה בשנים האחרונות העלאות שכר דירה חוזרות ונשנות. מאז שנת 2017, זינק שכר הדירה הממוצע ב־31%. הקפיצה המרכזית הייתה בשנים 2023 ו־2024, כתגובה להעלאות החדות של ריבית בנק ישראל. הריבית יקרה מאוד את החזרי המשכנתאות של בעלי הדירות, שבתורם גלגלו חלק מהעלויות על השוכרים במועד חידוש החוזה או חילופי דיירים.
נניח ששכר הדירה החודשי שמשלם מושא הדוגמה שלנו מתעדכן בצמוד לממוצע הלמ"ס, ובמקביל משכורתו בעבודה מתעדכנת בצמוד לשכר הממוצע במשק. מה משני המשתנים צומח מהר יותר? האם התשלום החודשי לבעל הבית תופס נתח שהולך ומתרחב עם השנים מתוך הנטו של מר ישראלי?
מפתיע אולי לגלות שהתשובה הינה שלילית. למעשה,לפי נתוני הלמ"ס מ־2017 ועד היום, הצטמצם שיעור שכר הדירה החודשי הממוצע מהשכר הממוצע. במתינות, אך די בעקביות. אם ב־2017 כ־37% מהמשכורת הוקדשה לשכר הדירה, בסוף החציון השני של 2025 כבר ירד הנתון לכ־33%. אפילו ששכר הדירה עצמו התייקר בכ־1,150 שקל בתקופת זמן זו.
השכר הממוצע במשק עומד על כ־14,100 שקל בחודש, לשכיר במשרה מלאה, נכון ליולי האחרון. השכר האמיר בכמעט 4,000 שקל בתוך תקופת הזמן הנבחנת של כשמונה שנים.
כך, קצב עליית השכר (40%) השיג את קצב הגידול שכר הדירה (31%). שניהם צמחו בקצב גבוה במונחים היסטוריים, אבל השכר עוד יותר, בשנים של שוק עבודה הדוק, אבטלה נמוכה ומחסור בעובדים שדוחפים את המשכורות כלפי מעלה.
הפער בין שכר ממוצע לשכר חציוני
הנתונים המפתיעים גרמו לנו לבדוק את עצמנו שוב. שהרי, לפעמים בחירה בנתון סטטיסטי מסוים לבדיקת המציאות יכול לעוות אותה. המונח "השכר הממוצע במשק" הוא נתון מעט מטעה מכיוון שאינו משקף את השכר במעמד הביניים - הוא מוטה מהמגמות בעשירונים הגבוהים ביותר והנמוכים ביותר. אז אולי השכר הממוצע עלה בחדות יותר משכר הדירה רק בגלל שהעשירים הפכו עשירים יותר, בעוד שהיתר לא הרגישו כל הקלה?
כדי לנטרל את ההטיות בשכר הממוצע, מקובל לבחון את השכר החציוני במשק. כלומר, נקודת השכר שמחצית מהעובדים משתכרים מעליה ומחציתם מתחתיה. לפי נתוני המוסד לביטוח לאומי, בשנת 2024 עמד השכר החציוני לעובד שכיר בישראל על 10,368 שקל בחודש.
אמנם השכר החציוני נמוך בהרבה מהשכר הממוצע, אבל מתברר שמגמת העלייה שלו חדה לא פחות. ב־2018 הוא עמד על 7,270 שקל בחודש. כלומר, השכר החציוני זינק בכ־43% בתקופה של שש שנים - גבוה אפילו יותר מהשכר הממוצע. משמע, נראה שהפעם הסטטיסטיקה דווקא דוברת אמת. השכר עולה ריאלית יותר משכר הדירה, גם אם בקצת.
לא תמיד היו כך פני הדברים בשוק השכירות. "עד 2008, כשמסתכלים על הטווח הארוך (מאז שנות ה-50'), מחירי הדירות גם כן נעו במתאם עם השכר הממוצע במשק", אומר ד"ר אביחי שניר מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטת בר אילן. "אחרי 2008 נוצר נתק בין מחירי הדירות לשכר הממוצע".
שניר מסביר את התנתקות המגמות בשתי סיבות: "ראשית, ירידת הריבית, שאפשרה לקחת משכנתאות גדולות יותר עם תשלום חודשי 'סביר'. שנית, ציפייה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ולכן דירה היא השקעה 'טובה'. שני הגורמים האלו לא רלוונטיים עבור שוכרים. לכן, קצב עליית מחירי השכירות מוגבל למחירים שאנשים מוכנים לשלם, וזה תלוי בשכר הממוצע.
"כאשר מחירי הדירות עולים מהר, בעלי דירות יכולים להשכיר במחיר 'סביר', כי הם מאמינים שהפיצוי יגיע מעליית שווי הדירות. כלומר, אנשים אומרים לעצמם: אני משקיע, שכר הדירה יכסה לי את המשכנתה, ואני אשאר בסוף עם דירה".
אולם מנגד, בזמנים כמו עכשיו שבהם אין צפי לעליית מחירי הדירות, "המשקיעים נתקעים במצב שבו הם צריכים לעלות את השכירות גם כדי להשיג תשואה", מנתח שניר, "כי כעת כל התשואה היא מהשכירות, לא מעליית מחירים. זה גורם נוסף לעליית מחירי השכירות, מעבר לעליית הריבית".
נציין גם כי התמורות ברמת שכר הדירה משפיעות בראש ובראשונה על השכבות החלשות ביותר. לא רק בגלל הקושי המובן להתמודד עם עליות המחירים, אלא קודם כל בגלל שבעלי הכנסה נמוכה חיים בדירות שכורות בשיעור גבוה מהממוצע. קרוב למחצית (48%) ממשקי הבית בשני העשירונים הנמוכים מתגוררים בשכירות. זאת, בניגוד ל־15%־20% בלבד בשני העשירונים הגבוהים, שמתגוררים בעיקר בבתים בבעלותם.
קנייה או השכרה? הפערים בין הממדים
לא פעם דנים בשאלה איזו החלטה היא כלכלית יותר - רכישת דירה או מגורים בשכירות.
לא נתיימר לענות על השאלה המורכבת כאן, אבל לפחות בפן אחד מצבם של השוכרים טוב מאשר של רוכשי הדירות. בניגוד למגמת ההתמתנות שהראינו ביחס של שכר הדירה לשכר הממוצע, קיימת מגמה הפוכה במחירי הדירות.
כפי שהראינו בשתי כתבות קודמות בסדרה (האחת הוקדשה להחזר המשכנתא החודשי והשנייה להון העצמי שקשה יותר ויותר לחסוך אותו), חלום קניית הדירה מתרחק לאורך השנים גם אחרי שמקזזים את העלייה בשכר הממוצע. למרות הקיפאון הנוכחי בשוק, לאורך השנים מספר המשכורות הממוצעות הנדרש לרכישת הדירה הממוצעת רק הלך - בניגוד למגמה בשוק השכירות.
התיאוריה המקובלת היא שמחירי השכירויות משתנים בהתאם למחירי הדירות. זאת, מתוך הנחה ששכר הדירה מתכנס בסופו של דבר לרמה המשקפת תשואה שנתית של כ־2.5־3.5% לבעל הנכס. הקשר לא תמיד מתבטא באופן מיידי, אבל בטווח הרחוק יותר הנתונים לרוב מתאזנים.
מגמת הירידה במחירי הדירות מתבססת כבר שבעה חודשים ברציפות. האם זה כבר מתבטא בירידות בשכר הדירה? רשמית עדיין לא, אבל יש כבר סימנים ראשוניים ששוק השכירות מתחיל להדביק כלפי מטה את השוק הדירות למכירה.
מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים של הלמ"ס הוא אינדיקטור מקובל לבחינת השינוי בגובה חוזי השכירות. המדד ירד בשיעור חד יחסית של 0.9% במדד המחירים לחודש אוקטובר ומלמד על התקררות גם בשוק השכירויות. אולם, מדדי הלמ"ס השונים משדרים מסרים סותרים, כאשר חלקם מצביעים עדיין על התייקרויות.
כך, בדירות שבהן התחלפו הדיירים, עלה שכר הדירה ב־5.5%. במונחי הדירה הממוצעת, הדבר משקף התייקרות של 268 שקל בחודש.
כניסת דיירים חדשים היא לרוב ההזדמנות המרכזית של בעלי הדירות לשדרוג משמעותי של ההכנסות משכירות. בעת חידוש חוזה עם דיירים קודמים, נרשמות העלאות שכר דירה מתונות יותר, של 2.5% - כלומר תוספת של 122 שקל בחודש בממוצע.
ירידה של ממש במחירי השכירות, במדד הרשמי של הלמ"ס, תהיה אירוע נדיר עוד יותר מהורדת מחירי הדירות - כזה שלא נראה כאן קרוב לשני עשורים. קשה לאתר ירידות בנתוני השכירות. לא רק בממוצע הארצי, אלא אפילו אם נכנסים לפילוחים ברזולוציות גבוהות.
אם ממש מחפשים לעומק, ניתן למצוא מספר מצומצם של ירידות נקודתיות בשכירות. למשל, דירת 2.5־3 חדרים בהרצליה, מושכרת לפי הנתונים העדכניים בעבור 5,332 שקל בממוצע לחודש - ירידה של 115 שקל לעומת הממוצע בשנה שעברה. הקלה מסוימת לשוכרים נרשמה גם בסעיף הדירות הגדולות (4.5־6 חדרים) בבאר שבע: שכר דירה ממוצע של 4,575 שקל - ירידה קלה של 67 שקל לעומת הממוצע ב־2024.
בעיה מבנית: פערי הכוח בין המשכירים לשוכרים
אולם לצד המספרים המאקרו־כלכליים, מומחים מזהירים מפני תהליכים עמוקים יותר שמתרחשים בשוק השכירות לרעת השוכרים, שהממוצעים אינם חושפים. עו"ד שרון קרני־כהן, חוקרת בתכנית קרסו־הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, מסבירה שהפערים האמיתיים אינם רק במחירים אלא בכוח.
לדבריה, "יש נטיה להסתכל רק על הפער בין מחירי השכירות ועלייה בשכר, ולפטור את אתגר המחיר באמירה הרווחת ש'לא חייבים לגור בתל אביב'. אבל מעבר לזה, יש מאפיינים נוספים של שוק השכירות הישראלי שחייבים לדבר עליהם - כמו פערי הכוחות המובנים בין השוכר למשכיר, בעיקר באזורי הביקוש.
לכך מצטרפת בעיה מבנית של שוק שבו רוב חוזי השכירות חתומים רק לשנה אחת, גם כשבפועל השוכר גר שנים באותו מקום. "חוסר היציבות מקבל ביטוי בכל שנה מחדש: שוב לחדש הסכם, שוב לדבר על המחיר", אומר עו"ד קרני־כהן
המדינה, טוענת עו"ד קרני־כהן, נמנעת מלהתערב ביחסי הכוחות הללו - אפילו במצבי חירום.
לדבריה, "גם אחרי 7 באוקטובר, כשהיו שוכרים מפונים מהצפון שנדרשו להמשיך לשלם שכירות עבור מבנים מופגזים שאי־אפשר לגור בהם, משרד המשפטים סירב להביע עמדה ברורה והמדינה לא נרתמה לתת פתרונות שיובילו לאיזון הנזק בין המשכירים - לפעמים מפונים בעצמם - לבין השוכרים - שמצאו את עצמם ממשיכים לשלם".
הדבר בא לידי ביטוי גם ברפורמות תכנוניות חדשות, שלדברי עו"ד קרני־כהן עלולות לצמצם משמעותית את מלאי הדירות להשכרה לטווח ארוך במחיר מפוקח: "בהצעה החדשה של חוק ההסדרים לתקציב 2026, נקבע שלפני כל הכרזה על מתחם מיוחד לדיור (תוכנית ותמ"ל - א.ד) בקרקע מדינה, השמאי הממשלתי יחליט קודם אם הדיור המוזל בתכנית הוא כדאי או לא. זה בעייתי מאוד, כי ייעוד קרקע לדיור בהישג־יד תמיד מוריד את ערך הקרקע ופוגע בכדאיות. אך כאשר זהו המלאי המרכזי של דיור מוזל שהמדינה מציעה לשוכרי דירות ממעמד הביניים, צריך להיזהר מאוד לא לפגוע בו".
במקביל לכך, תהליכי התחדשות עירונית מחסלים את מלאי הדירות הזולות להשכרה בערים רבות, ולדברי עו"ד קרני־כהן, "יש ייצוג יתר של שוכרים במתחמי התחדשות עירונית, והדירות החדשות שנבנות במקום הן מטבע הדברים הרבה יותר יקרות".
עו"ד קרני־כהן מסכמת בביקורת כלפי דרג מקבלי ההחלטות: "המדינה השליכה את תחום השכירות תחת גלגלי השוק. יש החלטת ממשלה מלפני שנה לחזק את השכירות ארוכת הטווח, ובאותה נשימה מציעים לחסל אותה בתקציב 2026. יש פה חוסר סנכרון מוחלט".
דירה אחת בתל אביב או שתיים בחיפה
תמונה ברורה יותר של שוק השכירות מתגלה בפילוח את הנתונים לפי אזורים גיאוגרפיים. ברבעון השני של 2025, מחוז תל אביב, הכולל גם את ערי הלוויין של תל אביב, מוביל עם שכר דירה ממוצע של 6,154 שקל - כמעט כפול ממחוז הצפון שם השכר הממוצע עומד על 3,120 שקל בלבד.
מחוז המרכז ומחוז ירושלים נמצאים במקומות הבאים עם 5,162 שקל ו־5,056 שקל בהתאמה. במחוז חיפה ובמחוז הדרום המחירים נמוכים יותר - 3,545 שקל ו־3,500 שקל. הפער בין המחוז היקר ביותר (תל אביב) לזול ביותר (צפון) עומד על 3,034 שקל - סכום המהווה כשלעצמו שכר דירה שלם באזורים מסוימים.
שכירות של דירה קטנה עד שני חדרים עולה בממוצע ארצי 3,725 שקל, בעוד שדירת 4.5־6 חדרים מגיעה ל־6,861 שקל. אולם בעיר תל אביב התמונה שונה לחלוטין: דירת סטודיו או עד שני חדרים עולה 5,364 שקל - פי שניים ממחיר דירה דומה באשקלון. דירת 2.5־3 חדרים בתל אביב עולה 5,752 שקל, בעוד שבירושלים דירה כזו עולה 4,687 שקל. בקטגוריה היוקרתית יותר של דירות 4.5־6 חדרים, תל אביב מזנקת ל־10,953 שקל - סכום שבחדרה יכול לממן שתי דירות כאלה ועוד יישאר עודף.