התחדשות עירונית בירושלים. משהו נסדק / צילום: Shutterstock
כזה עוד לא ראינו. השבוע נחתמה עסקה שכוללת מכירת 1,450 דירות לשיווק, ב-17 פרויקטים שונים, כולל במקומות נחשקים כמו תל אביב, רמת גן ועוד, במחיר של פחות מ-4,140 שקל לכל דירה. בסך הכול, מדובר על רכישת מחצית מהפרויקטים הללו במחיר כולל של 3 מיליון שקל. שווה ערך לדירת 4 חדרים בפתח תקווה.
● חושבים בקטן: המדינה שוקלת לאשר לראשונה דירות של 25 מ"ר
● כשלהיות ישר זה להיות פראייר: השבוע שבו הנורמות המקולקלות היכו בנו
הקאץ' כמובן הוא שמדובר במיזמים של התחדשות העירונית - פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 שנמצאים עמוק "על הנייר". במסגרת העסקה, חברת עמרם אברהם, שיאנית המכירות בישראל בשנה האחרונה, דיווחה לבורסה כי תרכוש 50% ממניות חברת סינקו התחדשות עירונית, בתמורה ל-3 מיליון שקל. על הדרך, היא גם תעניק לה הלוואה של 16.4 מיליון שקל וגם תהיה אחראית למציאת מקורות מימון של כ-15 מיליון שקל נוספים לטובת קידום הפעילות השוטפת ("במקרה בו סינקו לא תצליח להתקשר בהסכמי הלוואה עם גורמים חוץ-בנקאיים").
לא מדובר בפרויקטים דמיוניים. יש חתימות, יש כבר דיבורים עם העירייה, אבל זה פשוט לא מספיק להחזיק מודל כלכלי. רוצים דוגמה? אחד מהפרויקטים בעסקה נמצא ברחוב הרצל ושיאון ברמת גן. 95 דירות שיעמדו למכירה, במקום 56 דירות קיימות, עוד 7 חנויות, מחסן ו-2 משרדים. התוכנית כבר נדונה בוועדה המקומית, 75% מהדיירים חתמו, אבל המספרים לא התכנסו.
בעקבות זאת, "הוחלט לשוב ולדון בתוכנית, בהתבסס על הפחתת התמורות לדיירים לאפס ולדירות מיקרו". ובגלל שהתוכנית כל כך באוויר, גם בחברה עצמה מעריכים שלא יינתן היתר בנייה לפני ינואר 2029, אם בכלל. גם לשאר הפרויקטים ברשימה אין היתר בנייה באופק, ולחלקם אין אפילו תוכנית ראשונית.
ואגב, לפי אתר האינטרנט של סינקו, הכל מצוין. מדובר ב"זרוע מבצעת הקיימת מזה ארבעה עשורים", תוך "שמירה על סטנדרט בנייה גבוה", וכמובן "פעילות ענפה הנשענת על חוסן פיננסי גבוה וצוות מיומן, ומקנה לה יכולת שליטה ובקרה מלאה על כל אחד משלבי הביצוע" ועוד. לפי הדיווח של עמרם אברהם, סינקו מבצעת כרגע פרויקט אחד, ברחוב גבריאלוב ברחובות, שם היא מצפה לרווח גולמי של 21%. 85 מיליון שקל. מה שלא מפריע לה למכור מחצית מהחברה בפחות מ-4% מאותו רווח תיאורטי.
חותמת אחרונה
וסינקו לא לבד. בשנים האחרונות, למעלה מאלף יזמים רכבו על טרנד ההתחדשות העירונית. הפיתוי היה ברור - לא צריך לרכוש קרקע יקרה והנטל הכלכלי מגיע כביכול רק עם הבשלת הפרויקט - כשבמקביל מגיעות המכירות של דירות חדשות.
בפועל, סינקו למשל הציגה הפסד של 13.7 מיליון שקל בשנת 2023. סך ההתחייבויות עמד על 60.1 מיליון שקל והגירעון בהון הגיע ל-47.5 מיליון שקל. גם להחתים דיירים ולהתרוצץ בין ועדות תכנון, אדריכלים ועורכי דין, בפרויקטים שחלקם יצאו לדרך כבר לפני 7 שנים, עולה כמה מיליונים. לכל פרויקט.
לאחרונה דיווחה למשל חברת מהדרין של דלק שתרכוש 51% מחברת התחדשות עירונית (פי הנדסה ובנייה), בתמורה ל־27 מיליון שקל. חברת פרופדו, הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית, דיווחה כי תקנה 49% מחברת מידר ב-15.5 מיליון שקל. במקביל פורסם בימים האחרונים כי חברת בסט נפגשה עם שורה של חברות ומשקיעים, בהצעה לקנות את חלקה ב-17 פרויקטים של התחדשות עירונית תמורת 25 מיליון שקל.
מדובר אם כן במגמה ברורה, אבל זה רק ה-3 מיליון שקל שהקפיצו אותי, וסימנו את החותמת האחרונה למצב הביש. הריבית הגבוהה, התלות באשראי חוץ-בנקאי יקר, המחסור בפועלים - בעיקר בפרויקטים קטנים, שהסתמכו על פועלים פלסטינים שנעלמו ברגע אחד, וההיצע העצום כיום של דירות בשוק, מבטיחים שהבעיה תישאר גם כשהפרויקטים לכאורה מתקדמים.
צוללות גם בבורסה
עוד סימן למצוקת ההתחדשות העירונית, אפשר לראות גם בחברות ההתחדשות שרק לאחרונה הצטרפו לבורסה בהבטחה גדולה. מניית אנשי העיר, למשל, צללה מאז ההנפקה ביוני בקרוב ל-30% לשווי של 180 מיליון שקל. יעז, שהגיעה רק באוגוסט, נפלה מאז ב-12%. זאת, אחרי שהיא התפשרה כבר בהנפקה על שווי של 255 מיליון שקל, לעומת 300 מיליון ויותר בתוכנית המקורית.
וכשדירה עולה 3 מיליון שקל, אך 1,450 "דירות לשיווק" עולות גם הן 3 מיליון, כבר די ברור שמשהו נסדק בלהיט של השנים האחרונות. לדברי נועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם, "אני לא רומנטיקן, גם לא לגבי העסקה הנוכחית. בכלל לא בטוח שכל הפרויקטים ברשימה ייצאו באמת לדרך. אבל הלוקיישנים טובים, בדקנו היטב כל אחד, ואני חושב שגם הם מכרו טוב - וגם אנחנו קנינו טוב".
כוכבי השבוע
מצוין: אם תמיר מנדובסקי קונה דירה לפני גיל 40
זה לא סוד שרכישת דירה למגורים היא גם עניין רגשי. שוב ושוב מוכיחים כלכלנים שמוטב להניח להון העצמי לתפוח בבורסה, ועדיין לא מעט אנשים ממשיכים "לקבור" את כספם בארבעה קירות.
השבוע קיבלנו עוד דוגמה נפלאה לפער בין תיאוריה למציאות. מחבר "השקעות לעצלנים" תמיר מנדובסקי, בן 37, קנה דירה בתל אביב ביותר מ-21 מיליון שקל. ההוא שאומר בסרטונים ויראליים ברשתות שכ"כשאתם קונים דירת מגורים, בתחילת שנות ה-30 למשל, אתם בהכרח קונים דירה שלא מתאימה לכם כרגע או שלא תתאים בעתיד. זה אומר לבזבז כסף על ריביות, ארנונה, חימום וקירור, אובדן תשואה אלטרנטיבית על חדר שאין לנו כרגע צורך בו וכו'. זו הטרגדיה של 90% מהישראלים".
אבל הדירה השכורה של מנדובסקי חטפה טיל מאיראן ביוני, "ולכן הקדמתי את ההחלטה לקנות דירה". החיים יותר חזקים מהכל.
בלתי מספיק: הריכוזיות בסלולר חוזרת
פלאפון חתמה השבוע על מזכר הבנות לרכישת הוט מובייל ב-2.1 מיליארד שקל. תוספת של 100 מיליון שקל על הצעתה הקודמת. במקביל, מדד מחירי התקשורת שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הציג עליית מחירים, לראשונה מזה 14 שנה.
ככה, עקב בצד אגודל, רפורמת הסלולרי והתקשורת, ההישג הכי גדול והקרדיט הכי משמעותי שקיבל פה שר ישראלי אי פעם (תודה משה כחלון), הולכת ונשחקת. התחום היחיד שבו ניצחנו את יוקר המחיה, ענף קריטי שייצר בזמן שיא לא מעט חברות מתחרות שהסתפקו בשולי רווח צרים, מרים שוב את ראשו, ככל הנראה על חשבוננו. השווי העצום שמוכנה לשלם פלאפון, 22% מהשוק, על מתחרתה הוט מובייל, 14%, יוכיח זאת. על הדרך, פלאפון אמורה להפוך לגדולה בשוק, ולעקוף את סלקום, המובילה כיום עם 32%.
ועכשיו נותר לראות בעיקר מה תעשה בעניין רשות התחרות.