פינוי בינוי בתל אביב / צילום: שי אשכנזי
מה שהתחיל כהגנה בסיסית על דיירים בפינוי־בינוי התפתח בשנים האחרונות למערכת בטוחות כבדה - כך טוענים בלשכת עורכי הדין. בפרויקטי התחדשות עירונית, דיירים שמוסרים את דירותיהם הזמניות ליזם נדרשים לקבל ממנו בטוחות פיננסיות. זאת לשם הבטחה כי יקבלו את דירת התמורה החדשה או את ערכה הכספי במקרה של כשל בפרויקט. הבטוחה המרכזית היא ערבות חוק מכר, ערבות בנקאית המונפקת לפי חוק המכר (דירות), ונחשבת לכלי ההגנה העיקרי על הדיירים ורוכשי הדירות.
● פרויקט תמ"א 38 בת"א לא יצא לפועל, החברה הפסידה 2.6 מיליון שקל
● גל מיזוגים של חברות תמ"א 38: החברות הקטנות נכנעות לשוק
הערבות ניתנת כנגד שווי הדירה העתידית וניתנת למימוש רק במקרים הקבועים בחוק. אולם בשוק ההתחדשות העירונית מקובלת בשנים האחרונות "ערבות חוק מכר משופרת", שנועדה להתאים לתנאים הייחודיים בשוק - ויש מי שטוענים שערבויות אלה יצאו משליטה בשנים האחרונות, מכבידות על היזמים ומסכנות פרויקטים.
עו"ד איתמר פנץ, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין וחבר הנהלה במשרד סלומון ליפשיץ לוי ושות', פנה לאחרונה במכתב לבנק ישראל, למשרד המשפטים ולרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במכתבו הוא טוען שדרישת "ערבויות חוק מכר משופרות" בפרויקטי פינוי־בינוי מובילה לעלויות מימון כבדות, לפגיעה ביציבות הפרויקטים ואף מהווה סיכון לדיירים.
משית עלויות ועמלות משמעותיות
על פי המכתב, של פנץ, הערבויות המשופרות כוללות עילות מימוש נוספות מעבר למוגדר בחוק המכר (דירות), כגון איחור במסירה מעל 18 חודשים, עיכוב בעבודות, עדכון שנתי של סכום הערבות לפי דוח אפס ודרישת מימוש ללא החלטת בית משפט. הוא מציין כי עם הזמן מתווספים תנאים נוספים, מה שמסיט את הערבות והופך אותה למעשה לערבות ביצוע בנקאית.
כמו כן, ערבות משופרת דורשת מהיזם ריתוק הון עצמי גבוה ועמלות משמעותיות. התוצאה: התייקרות של 1%-2% מעלות כלל הפרויקט ופגיעה של 8%-20% ברווחיות. עוד טוען פנץ כי חלק מהשמאים מתמחרים את העלות באופן חלקי בלבד, כך שההתייקרות האמיתית אינה משתקפת בתקן 21.
פנץ מזהיר שהקלות היתרה במימוש הערבויות עלולה לפגוע גם בדיירים, שכן היא "מגבירה את חשיפת בעלי הדירות לחבויות מס משמעותיות. זאת משום שללא השלמת עסקת הפינוי־בינוי בפועל, ייחשבו הדיירים כמי שביצעו עסקת מכר רגילה, ללא הפטורים המוענקים בחוק מיסוי מקרקעין".
לדברי עו"ד גבריאל שגיא, שותף במשרד ארנון, תדמור-לוי מומחה בהתחדשות עירונית: "גילוי הדעת משקף מגמה מדאיגה בענף ההתחדשות העירונית: בעלי דירות ויועציהם מחמירים עמדות, מעלים דרישות יצירתיות ומנפחים תנאים - לעיתים עד כדי שחיקת הרווח היזמי. אך התשובה לכך אינה רגולציה נוספת".