הקרקע באזור התעשייה קריית אריה / צילום: יח''צ
בית המשפט לעניינים מינהליים במחוז המרכז דחה בסוף השבוע את העררים שהגישה עיריית פתח תקווה בנוגע לגביית היטלי השבחה מתוכנית המתאר של אזור התעשייה קריית אריה. השופט קבע כי העירייה אינה יכולה להטיל היטלים מכוח התוכנית - בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה, שתמכה בעמדת העירייה.
פסק הדין מצטרף לשורת החלטות של בתי המשפט, ובראשם בתי המשפט העליון, שלא מסכימים עם עמדת היועצת המשפטית לממשלה בנושא זה.
● פטור מהיטל השבחה: בית המשפט קבע כי היתר דיפון ייחשב להיתר בנייה
● לשכת עורכי הדין מזהירה מפני הקשחת תנאי ערבות חוק המכר בפינוי-בינוי
מדובר בתוכנית פת/2200 המשתרעת על 2,236 דונם, שאושרה ב-2020 ונועדה לשפר את המצב באזור התעשייה קריית אריה, לאחר שבוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה הגיעו למסקנה כי האזור כפי שהיה אז לא מימש את מלוא פוטנציאל זכויות הבנייה המאושרות וסבל מנתק מיתר חלקי העיר. התוכנית נועדה לענות על הצרכים ולשפר את האפשרות לממש את הקרקעות הכלולות שם.
אולם תקוותיהן של עיריית פתח תקווה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לזכות בהיטלי השבחה בעקבות תרומתה של התוכנית לעליית שווי הקרקעות שבתחומה, נדחו - תחילה על-ידי ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז המרכז, וכעת כאמור על-ידי שופט בית המשפט לעניינים מינהליים בבית המשפט המחוזי מרכז, אבי גורמן, שדן בעשרה עררים שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על החלטות ועדת הערר.
בין היתר נקבע כי התוכנית אכן מאפשרת תוספות של זכויות בנייה ושימושים, אך מימוש הזכויות הללו והיקף היכולת לממש אותן מותנים באישור תוכניות מפורטות בעתיד.
בעקבות מכירת קרקעות שבוצעה באזור, עיריית פתח תקווה שלחה שומות היטלי השבחה אל בעליהן. חלק מהאחרונים ערערו בפני שמאים מכריעים, אך אלה הגיעו למסקנות שונות - חלקם הכירו בתוכנית כמאפשרת להטיל את ההיטלים, וחלקם לא.
ערעורים נוספים הוגשו לוועדת הערר המחוזית, שקבעה כי הזכויות שמקנה התוכנית הן זכויות ערטילאיות ובלתי קונקרטיות, ועל כן התוכנית אינה מהווה אירוע מס.
"התוכנית לא יוצרת אירוע מס"
במהלך המשפט התבקשה עמדת היועצת המשפטית לממשלה, והיא תמכה בעמדת העירייה, בנימוק שהתוכנית מהווה תוכנית מתאר מקומית, שאישורה עשוי להקים חבות בהיטל השבחה - מקום שבו נגרמת עליית ערך במקרקעין, וזאת בניגוד למצב של תוכנית מתאר כוללנית שאכן לא מאפשרת גביית היטל לפיה.
ואולם השופט גורמן דחה את עמדתה ואת עמדת הוועדה המקומית, וקבע כי מדובר בהגדרות פורמליות של תוכנית שלא הוגדרה ככוללנית. בית המשפט העליון ניתח בזמנו תוכניות שונות ללא תלות בהגדרות הפורמליות, ופסק כי אם התוכנית אינה מקנה זכויות בנייה במידה של ודאות נדרשת - לא התגבש אירוע מס.
בית המשפט קבע אז שורה של קריטריונים לבדיקת הסוגיה. "בהתאם לקריטריונים אלה, כאשר תוכנית יוצרת רק מסגרת, אשר לצורך גיבושה הקונקרטי ביחס למקרקעין מסוימים נדרש יהיה לנקוט הליכים תכנוניים עתידיים - בהם שיקול-הדעת של המוסד התכנוני המוסמך יהיה רחב למדי לקבוע אם לאשר את המבוקש ואם לאו - הרי התוכנית לא יוצרת אירוע מס", פסק השופט גורמן.
אשר לתוכנית המתאר של קריית אריה כתב השופט כי "התוכנית היא תוכנית מזן חדש יחסית. היא נפרסת על שטח נרחב, והיא למעשה קובעת את המסגרת לפיתוח עתידי, אשר גיבושה בפועל יתאפשר רק באמצעות הגשת תוכניות מפורטות בעתיד.
"מבחינה מהותית - לצורך העניין הנוגע לנו, אף אם לא הוגדרה ככזו, התוכנית דומה מאוד לתוכנית כוללנית... מדובר בתוכנית שבשום מובן אינה מקצה זכויות למגרש ספציפי במידת ודאות של ממש, ודאי לא כזו שיצרה 'גשר של ברזל' אל אותן זכויות. לאור זאת ובהתאם למבחני הפסיקה, מקובלת עליי מסקנת ועדת הערר כי התוכנית לא יצרה אירוע מס".
אין מדובר במקרה הראשון שבו בתי משפט אינם מקבלים את עמדת העיריות והיועצת המשפטית לממשלה. לפני כחודש וחצי פסק בית המשפט העליון נגד שתי העיריות הגדולות בישראל, ירושלים ותל אביב, בסוגיית חישובי היטלי השבחה בתוכניות מקומיות שנגזרות מתמ"א 38. בהרכב של שלושה דחו השופטים את הערעורים שהגישו שתי העיריות על החלטות בערכאות נמוכות יותר, ופסקו כי החישובים שלהן היו מופרזים, ובפועל רק חלק קטן מזכויות הבנייה של תוכניות אלה מזכה אותן בגביית היטל השבחה. גם במקרה זה היועצת המשפטית לממשלה תמכה בעמדת העיריות.
מעורכי הדין אלי וילצ'יק ואריאל פל ממשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות', שייצגו חלק מהמשיבים לערעורים, נמסר: "מדובר על פסק דין חשוב ביותר שמחדד את העיקרון שהיטל השבחה יוטל רק כאשר תוכנית יוצרת התעשרות ממשית וברורה - ולא על בסיס השערות תכנוניות עתידיות.
"פסק הדין דחה את העמדה הדווקנית של הוועדה המקומית בפתח תקווה והיועצת המשפטית לממשלה, ובכך עשה צדק והוביל לתוצאה נכונה שרק מי שתאושר לו תוכנית מפורטת משביחה על-פי תוכנית המתאר, ישלם היטל השבחה".