יותר מאלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בוטלו / איור: גיל ג'יבלי
מבצעי הקבלנים שהפכו שכיחים מאוד בענף המגורים בשלוש השנים האחרונות, כתגובה של השוק לעלייה המשמעותית בשיעור הריבית במשק, הביאו איתם ביקורת ובעיקר חששות רבים. חלק לא קטן מהמבצעים הללו - "מבצעי המימון" כמו שרבים מגדירים אותם - הציעו לרוכשים תשלום מקדמה קטנה מאוד במעמד הרכישה, לעתים של אחוזים בודדים בלבד מתוך מחיר הדירה כולה, ובשוק עלה החשש כי אותם רוכשים יגיעו ל"רגע האמת", השלב של תשלום מלוא המחיר ויגלו כי אינם יכולים לעמוד בו. סימנים שונים מראים כי ייתכן שהגענו לשלב הזה כעת.
● "בשביל מה לקנות דירה ולקבל 2.5% אם אפשר לקבל 4% רק על דיבידנדים בבורסה?"
● עסקה בשבוע | "עסקה חריגה במיקום יוצא דופן": בכמה נמכר פנטהאוז בחיפה?
בפוסט בפייסבוק שפרסמה גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר בתחומי הנדל"ן, בריאות וניתוחי רווחיות של חברות במשק, היא מציינת כי "6% מעסקאות 2023 כבר בוטלו על ידי הרוכשים". על פי גרף שצירפה לאותו פוסט, ובו נתוני אגף הכלכלן הראשי על כמות העסקאות שבוצעו בין השנים 2022 ל־2025, בשנת 2023 נרכשו כ־18,500 דירות חדשות, שמועד מסירתן הוא עד שנת 2030. בהינתן ש־6% מתוך כלל העסקאות לדירות חדשות ב־2023 בוטלו, כבר כעת מדובר על כ־1,100 דירות - מספר לא מבוטל, וכנראה לא סופי. בן נאים מדגישה כי "השנה המספרים עדיין קטנים, אבל עוד חזון למועד".
הנתונים שממחישים את הקשר למבצעי המימון
אומנם מדובר בשיעור העסקאות שבוטלו מתוך כלל העסקאות, כולל כאלו שבוצעו שלא במסגרת מבצעי הקבלנים, אך מאחר שמבצעים אלו הפכו שכיחים משנת 2023 ואילך, אפשר להניח שחלק לא מבוטל מהמספר המצוין הוא של דירות שנרכשו במסגרת מבצעי המימון השונים.
זאת ועוד: בן נאים ציינה בפוסט שפרסמה כי "נכון לעכשיו רואים גידול בשיעור הביטולים מעסקאות שבוצעו ב־2023-2024, בהשוואה לשיעור זה למשל בשנת 2022". את הגידול אפשר להסביר, בין היתר, בעלייה בשכיחותם של מבצעי המימון באותן שנים - בעוד בשנת 2022, אז הריבית הייתה עדיין נמוכה והמחירים עלו בקצב גבוה, הקבלנים לא נזקקו למבצעים כאלו.
בן נאים מציינת בפוסט שפרסמה כי את הגידול בשיעור הביטולים אפשר לראות בצורה בולטת באזור הדרום - ואפשר לראות בכך "חיזוק" לסברה כי הביטולים קשורים לפחות חלקית למבצעי המימון, שכן אלו, על פי נתוני האוצר עצמם, שכיחים מאוד באזור זה.
כך למשל, לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי, יותר מ־40% מהדירות החדשות שנמכרו באוקטובר האחרון בשדרות ובנתיבות היו במסגרת מבצעי מימון, ובאופקים היה מדובר בשיעור של יותר מ־60%. מדובר על שיעור כפול ויותר מהשיעור הממוצע הכלל ארצי באוקטובר.
גם לפני כשנה אזור הדרום היה מהבולטים בשכיחות מבצעי המימון למכירת דירות חדשות: בסקירה של אגף הכלכלן הראשי באוצר עבור נובמבר 2024 בשוק המגורים צוין כי באזור באר שבע שיעור הדירות שנמכרו במבצעי מימון הגיע לכשליש מכלל העסקאות - לעומת כרבע "בלבד" באזור תל אביב.
הנתונים ששיתפה בן נאים ברשומה מתבססים על עיבודים של אנשי אגף הכלכלן הראשי באוצר לקובצי שומות מקרקעין של רשות המסים, ונראה כי לעת עתה מדובר רק ב"טעימה" קטנה מהם. בסקירה הבאה של האגף צפויים להתפרסם נתונים נרחבים יותר בהקשר זה.
שיעור הלוואות הבלון ממשיך להיות גבוה
נזכיר כי באפריל האחרון נכנסו לתוקף הגבלות מצד בנק ישראל על מכירת דירות בדחיית תשלום ובמימון הלוואות קבלן (הנקראות על ידי בנק ישראל הלוואות בולט או בלון) - בעקבות אותם חששות שביטאו גורמים שונים בשוק, ובהם אנשי בנק ישראל עצמם. הצפי היה שהמגבלות יצמצמו את שכיחותם של מבצעי הקבלנים, אך נראה כי בפועל זה לא קרה, ואף להפך.
אומנם שיעור העסקאות שבוצעו במסגרת הטבות מימון כאלו ואחרות ירד מהשיא שנרשם במרץ 2025, אז עמד על פי הערכות אגף הכלכלן הראשי על כמחצית מכלל העסקאות, אך הוא נותר גבוה למדי. כך, בחודש אוקטובר האחרון שכיחות הטבות המימון בחמישה אזורים שנבדקו על ידי אנשי האגף עמדה על 26%, קרי יותר מרבע. בספטמבר שיעור זה אף הגיע ל־30%.
גם שיעור הלוואות הבלון (שרובן הן אותן הלוואות הקבלן המשמשות בחלק ניכר ממבצעי המימון, כאמור) המשיך להיות גבוה: בעת תחילת רצף העלאות הריבית, באפריל 2022, שיעור הלוואות אלו מתוך כלל המשכנתאות למגורים עמד על כ־5%, ובאמצע שנת 2024 כבר הגיע ליותר מ־17%. לאחר הטלת מגבלות בנק ישראל שיעור זה נע סביב 14% ואף יותר מזה - אמנם נמוך מהשיא, אך עדיין שיעור גבוה כמעט פי שלושה לעומת התקופה שלפני העלאת הריבית. כפי שפרסמנו לאחרונה, היקף המשכנתאות הנדחות, ובהן הלוואות בולט ובלון, עלה השנה בכ־12%.
המשמעות של כל אלו היא כי מבצעי הקבלנים עדיין כאן, והחששות - איתם. נציין כי מרבית החברות ומרבית הבנקים מדגישים שוב ושוב כי אותם רוכשים אשר רכשו דירה במסגרת מבצעי הקבלנים לאורך שלוש השנים האחרונות עברו חיתום מלא - כלומר הבנק שדרכו ניטלו ההלוואות ביצע בדיקה כלכלית ספציפית לרוכש, כדי לוודא שיוכל בבוא העת לעמוד בתשלום יתרת הסכום ולהשלים את רכישת הדירה. ובכל זאת, ישנם כמובן מקרים יוצאי דופן - ונראה שאלו מגיעים כעת לידי ביטוי בדמות לא מעט עסקאות מבוטלות.
"במרבית החוזים אין אפשרות לבטל עסקה"
כיצד מתבטא ביטול עסקה כזה מבחינה צרכנית, או במילים אחרות: מה הן ההשלכות של ביטול עסקה לרכישת דירה? "עד לתקופה הנוכחית התרגלנו לראות בעיקר ביטולים מצד קבלנים דווקא, בשלבים שלפני קבלת היתר או ליווי מגוף פיננסי", אומר עו"ד אלי סגל, שותף וראש מחלקת ליטיגציה במשרד יהב ושות', המלווה בעיקר קונים בעסקאות לרכישת דירה. "במרבית החוזים, לרוכש אין כלל אפשרות ביטול עסקה, אלא רק לקבלן, גם לא תמורת פיצוי מוסכם.
"אם בכל זאת ישנו סעיף של ביטול עסקה, הפיצוי המוסכם לקבלן הוא לרוב כ־10% ממחיר הדירה - אבל צריך לזכור שאותם קונים המתקשים להשלים את העסקה, עלולים להתקשות גם בתשלום של אותו פיצוי מוסכם. עשירית ממחיר דירה זה לא סכום קטן. לכן אני משער שהסוגיה הזו תגיע בסופו של דבר לבתי המשפט ונראה גל של תביעות בנושא".
עו"ד סגל אינו ממהר לקבוע אם מדובר בתחילתו של גל, שכן "מדובר באירוע חדש שעוד נצטרך לבחון את ההשלכות שלו", אך הוא מציין כי ככל הנראה מדובר בסנוניות ראשונות. "מי שמבקש לבטל עסקה כזו לרוב תכנן להשלים אותה באמצעות מימון כלשהו ומשהו השתבש בדרך. ישנם גם מעטים שלא תכננו נכון את המהלכים הכלכליים שלהם, אבל לטעמי מדובר במקרי קצה".
עו"ד סגל מעריך שהקבלנים ייפגעו מכך פחות, ושלרובם "לא ייגרם נזק משמעותי": "במקרה הגרוע הם פשוט ימכרו את הדירה מחדש - שכן לא נרשמה כאן 'נפילה' במחירי הדירות. בשורה התחתונה, מי שעשה את העסקה בצורה מתוכננת ומחושבת לא ייפגע בצורה משמעותית. אם שני הצדדים ניגשו לעסקה כזו מתוך ידיעה שדברים עשויים להשתבש - לא ייגרם להם נזק גדול, ובוודאי לא למשק".