בגיל 94, לאחר יותר מחמישה עשורים באותו בית, נאלצה דינה לעזוב את דירתה בגבעתיים לטובת פרויקט התחדשות עירונית. בתה זיווה, שליוותה אותה בתהליך, מתארת מעבר מטלטל, רצוף קושי רגשי וחוסר ודאות - חוויה שממחישה את הפער שבין ההבטחות הגלומות בחוק לבין המציאות שחווים אזרחים ותיקים בשטח.
● תמורת 61 מיליון שקל: צחי אבו רכש את הדירות ההרוסות במגדלי דה וינצ'י
● קרקע בצפון ת"א בעשירית מהמחיר בשדה דב? זה מה שתצטרכו לעשות כדי לשים עליה את היד
אף שבשנים האחרונות הורחבו זכויות האזרחים הוותיקים בהתחדשות עירונית במטרה להבטיח להם הגנה, התאמה וביטחון, סיפורם של דינה ושל מבוגרים נוספים מציף שאלות כבדות על מימוש הזכויות בפועל, על מידת המודעות להן, ועל האתגרים שמעמיד תהליך מורכב וארוך בפני אוכלוסייה מבוגרת ופגיעה.
החלופות: בית אבות, דירה חלופית או כסף לדירה
על פי החוק, אזרחים ותיקים זכאים בפרויקטים של פינוי־בינוי לתמורה מורחבת ולאפשרויות בחירה נוספות, מעבר לאלו המוצעות ליתר בעלי הדירות בפרויקט. כך, בעלי הזכויות מחולקים לשתי קבוצות עיקריות: הראשונה מתייחסת לבני 70 ומעלה, המתגוררים בדירה שנתיים לפחות - אז היזם חייב להציע להם לבחור בין "דירת תמורה" לבין אחת האפשרויות הנ"ל, אך רשאי לבחור איזו מבין החלופות להציע:
חלופה 1: אפשרות בחירה של מעבר לבית אבות או קבלת דירה חלופית, או קבלת כסף לרכישת דירה חלופית.
חלופה 2: שתי דירות בשווי דירת תמורה.
חלופה 3: דירת תמורה קטנה בתוספת תשלומי איזון.
אם היזם הציע לקשיש את החלופות ולמרות זאת הוא סירב, הדבר עשוי להיחשב סירוב בלתי־סביר.
הקבוצה השנייה מתייחסת לבני ה־75 ומעלה או חולה הנוטה למות, המתגוררים בדירה שנתיים לפחות. במקרה זה היזם חייב להציע לבעל הדירה דירת תמורה ואת שלוש האפשרויות הגלומות בחלופה 1, ורשאי (אך אינו חייב) להציע להם את חלופות 2 ו־3.
האתגרים: "מבחינתה עדיף היה להישאר בדירה הישנה"
דינה, שחצתה מזמן את גיל 75, לא הייתה מוכנה לשמוע על אפשרות של מעבר לבית או לדיור מוגן ובחרה בדירת תמורה. הפרויקט, שיאוכלס בעוד כשלוש שנים, נמצא ברחוב ההסתדרות בגבעתיים וצפוי להחליף בניין בן ארבע קומות, בבניין בן 25 קומות. הדיירים הוותיקים מקבלים דירת תמורה שגדולה מדירתם הקיימת ב־42 מ"ר בתוספת מרפסת שמש בשטח של 15 מ"ר, וכן חניה ומחסן.
"אם תשאלי את אמא שלי, היא הייתה מעדיפה להישאר בדירה הישנה", מספרת זיווה. "המעבר היה עבורה קשה במיוחד. בשבועות הראשונים היא התקשתה מאוד להשלים עם השינוי, ממש בכתה". לדבריה, החיפוש אחר דירה חלופית התגלה כמשימה מורכבת: האם, המתניידת בכיסא גלגלים, ביקשה להישאר קרוב לדירתה הישנה באזור מרכזי ונגיש, סמוך לקניון גבעתיים. דירות רבות שנבחנו לא התאימו לה, ורק לאחר חיפושים ממושכים נמצאה דירה חלופית סבירה, באותו אזור, שהסכימה לעבור אליה.
המשפחה טיפלה בעצמה בהתאמות הנדרשות לדירה החלופית, שכללו שיפוץ במטרה להנגיש את הדירה עבור האם, והיזם השתתף בעלויות בסכום של כ־10,000 שקל וכן נשא בדמי התיווך ובהוצאות ההובלה.
הנתונים: כ־88% מהקשישים אינם מנצלים את הזכויות
"לקבוצת המבוגרים קשה לקבל את המעבר לדירה החדשה והיא נזקקת יותר לסיוע ביישום תכנית הפינוי-בינוי", מסבירה ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, שביצעה מחקר הבוחן את מידת מימוש זכויותיהם של אזרחים ותיקים בהתאם לחוק פינוי־בינוי. "היזמים, לפי החוק, מציעים לקשישים גם פתרונות מיוחדים, אולם גם את אלה קשה למבוגרים לקבל", מציינת ד"ר דגני.
עוד היא מסבירה כי "אוכלוסיית הקשישים מהווה יותר מחמישית מבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולכן יכולה להטות את כף המאזניים. רבים מהם פשוט צופים אל העתיד בספק ושואלים את עצמם לפני שהם חותמים, האם בכלל אזכה לגור בדירה החדשה שלי או שכבר אאלץ לגור במקום אחר מעל או מתחת לאדמה.
"כדי להאיץ את קידום הפרויקט להתחדשות עירונית צריכים היזמים להבין את הצרכים הייחודיים של אוכלוסייה זו ולהתאים להם פתרונות הולמים".
בניתוח שביצעה ד"ר דגני נמצא כי רוב בני ה־70 ומעלה אינם בוחרים בהטבות שהמדינה מאפשרת להם לקבל. מהסקר שביצעה עולה כי כ־88% מבני 70 ומעלה מוותרים על אלטרנטיבות אחרות ובוחרים בדירה חדשה בפרויקט. כ־6% יעדיפו דירה קטנה או שתי דירות במתחם, וכ־7% כבר יודעים שירכשו דירה אחרת או יקבלו כסף בשווי הדירה החדשה.
עוד היא מסבירה כי תחושת השייכות לסביבה בהם הם גרים היא גם פקטור חשוב בהחלטתם. כך, 85% מהמבוגרים מרגישים שייכות רבה לשכונה שבה הם גרים לעומת כ־68% אצל יתר הדיירים.
"באופן כללי, האוכלוסייה המבוגרת היא לעיתים קרובות החסם המרכזי בקידום התחדשות עירונית" מסבירה ד"ר דגני. כך, מתוך הניתוח שערכה, בקרב בני 75 ומעלה, כ־40% טרם חתמו ליזם על הסכמתם לביצוע הפרויקט, שיעור גבוה יותר מכלל בעלי הדירות (34%), כאשר הסיבה לכך נעוצה בשילוב של מספר גורמים: חשש ממשך תהליך הפינוי־בינוי וריבוי מעברי דירה, חוסר ודאות בנוגע למה יקרה איתם במהלך הפרויקט, וחשש מהוצאות החזקה גבוהות שיקפיצו את עלויות המחיה שלהם. לדבריה, "גם הפתרונות שמציע החוק לאזרחים ותיקים לא תמיד מתקבלים בקלות, והם זקוקים לתמיכה צמודה יותר לאורך שלבי המימוש הארוכים".
הסעיפים הבעייתיים: לבחור את התמורה בשלב מוקדם מדי
לשיעור הנמוך של מימוש זכויות ההתחדשות העירונית בקרב האזרחים הוותיקים קיימות כמה סיבות עיקריות, אומרת עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז־כהן פרשקר ושות', המתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית, ובין היתר מייצגת אזרחים ותיקים.
לדבריה, "בשנים האחרונות הורחב מנעד ההטבות המוקנות לאזרחים ותיקים, כך שהן אינן חלות עוד רק בפרויקטים של פינוי־בינוי, אלא גם בעסקאות תמ"א 38 - הן במסלול חיזוק (תמ"א 38/1) והן במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2).
"עם זאת, אחת ההטבות המשמעותיות ביותר - האפשרות לבחור בקבלת תמורה מהוונת (סכום כספי) במקום דירת התמורה בפרויקט - מלווה בקשיים מעשיים רבים", מציינת.
עו"ד פרשקר מסבירה כי על פי ההסדר הקיים, הדייר הקשיש נדרש להודיע על בחירתו באופציה זו עוד בטרם הגשת הבקשה להיתר בנייה, אף שהפרויקט עצמו צפוי לקום רק כעבור כמה שנים. כתוצאה מכך, במועד קבלת ההחלטה אין היזם מתחייב למסור לדייר את הסכום המדויק של התמורה המהוונת. "לכל היותר הוא מסכים להתחייב לנוסחה, אך לא לסכום קונקרטי", מציינת עו"ד פרשקר. "חוסר הוודאות הזה יוצר קושי משמעותי ומרתיע אזרחים ותיקים מלקבל החלטה גורלית בלי לדעת למה בדיוק הם מתחייבים. החשש מובן: ברגע שנבחרה האופציה - אין דרך לחזור ממנה, ולכן הרבה מהם מוותרים עליה".
עוד מדגישה עו"ד פרשקר כי ההטבה האמורה מהווה חלופה "חיונית ומבורכת" עבור אזרחים ותיקים, שכן בחירה בדירה חדשה במסגרת הפרויקט כופה עליהם הליך מורכב של מעבר כפול: תחילה איתור דירה להשכרה לתקופת הבנייה - משימה מאתגרת במיוחד עבור אוכלוסייה מבוגרת, ולאחר שנים מספר מעבר נוסף לדירה החדשה. לדבריה, רבים מהקשישים מבקשים להימנע מהטרחה, מחוסר הוודאות ומהעומס הרגשי והמעשי הכרוכים בכך, אולם בהיעדר שקיפות ובהירות באשר לגובה הסכום שיתקבל בגין סכום ההיוון, הם נרתעים מבחירה באלטרנטיבה זו ובוחרים שלא לממשה.
עו"ד פרשקר מסבירה כי בימים אלה נעשים ניסיונות לקדם שינוי חקיקתי שיאפשר לאזרח הוותיק בפרויקט לדחות את ההחלטה לשלב מאוחר יותר בחלופה הנ"ל, לאחר קבלת היתר הבנייה, אז ניתן יהיה לקבל תמונה ברורה ומדויקת יותר של הסכום המהוון.
עו"ד אילן גלזר, המייצג דיירים בהתחדשות עירונית, מציג זווית נוספת, והיא השלב שבו נקבע מי נחשב קשיש: "החוק מסתכל על מועד חתימת הדייר הראשון, אבל זה אבסורד. כי גם אם מישהו עוד לא היה בן 70 בשלב הזה, הרבה אנשים מגיעים לגיל הזה במהלך הדרך. לדעתי השלב המתאים הוא לפחות אחרי אישור התב"ע. כמה שיותר קרוב לאירוע. אז יהיו יותר אנשים כבר בגיל הזה, אבל יותר אנשים יוכלו לנצל את זה".
עלויות התחזוקה: נטל כלכלי כבד לאחר החזרה לבניין
נושא מהותי נוסף הוא עלויות התחזוקה שקופצות לאחר האכלוס. בעוד שבבניינים ישנים דמי ההחזקה עומדים לעיתים על עשרות שקלים בלבד, בפרויקטים חדשים דמי הניהול עשויים להגיע למאות ואף לאלפי שקלים בחודש, וזאת עוד לפני תשלומי ארנונה, ועבור קשישים רבים מדובר בנטל כלכלי כבד.
"בשנים האחרונות מנסים להתמודד עם הבעיה באמצעות מנגנונים חוזיים, כגון הקמת קרן תחזוקה במימון היזם - לעיתים מלא ולעיתים חלקי ולתקופה מוגבלת של מספר שנים. ואולם, פתרונות אלה אינם נותנים מענה מלא, שכן לאחר תום התקופה נותר הדייר להתמודד לבדו עם עלויות גבוהות", מציינת עו"ד פרשקר.
תגובות: "הבעיות צפות ומתחדדות, נעשה חשיבה נוספת"
ברשות להתחדשות עירונית מודים כי דיני ההתחדשות העירונית עברו אבולוציה משמעותית מאז הוסדר החוק בשנת 2016 וכי הרשות לומדת תוך כדי תנועה את השיפורים הנדרשים: "כיום, בחלוף יותר מעשור, היקף התוכניות והמימושים בפרויקטים של התחדשות עירונית גדול לאין שיעור, והבעיות צפות ומתחדדות. הרשות קשובה למתרחש בשוק ומתכוונת לקיים חשיבה נוספת ומעמיקה על מכלול ההיבטים של ההתחדשות העירונית, ובכלל זה מצבן של אוכלוסיות מבוגרות", מסבירה ד"ר איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
ד"ר פרנקל כהן מאשרת כי אחת הסוגיות ששנויה במחלוקת במסגרת הזכויות להם זכאים האזרחים הוותיקים נוגעת לתמורה המהוונת בבחירת דירה אחרת מזו של הפרויקט. "החוק קובע כי אזרח ותיק זכאי לבחור בקבלת סכום כספי מהוון במקום דירת התמורה, אולם בפועל מתנהלים מו"מ מורכבים סביב שאלת שיעור ההיוון, שאופן החישוב המדויק בסעיף זה עדיין לא נקבע", היא מסבירה. שווי ההיוון נגזר למעשה מהפער שבין מועד קבלת הכסף לבין מועד מסיר ת הדירה החדשה. משמעות הדבר היא שהתמורה הכספית או שווי הדירה שמקבל הקשיש נמוכים משווי הדירה החדשה שהיה עתיד לקבל יחד עם יתר הדיירים, וזאת מאחר שהוא מקדים ומקבל את התמורה בשלב מוקדם יותר של הפרויקט. לדבריה, "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הציעה כבר ב־2023 מתווה לקביעת מנגנון היוון מוסדר, אולם עד כה הכנסת לא אישרה אותו".
באשר לסוגיית דמי התחזוקה אומרת פרנקל כהן: "כאשר נחקק החוק בשנת 2016, היקף הפרויקטים היה מצומצם, והמחוקק התמקד באוכלוסיות החלשות ביותר - בעיקר גמלאים מקבלי הבטחת הכנסה. מאז התפתח השוק, ובפועל התקבע נוהג שלפיו יזמים נושאים בדמי התחזוקה, במלואם או בחלקם, לתקופה של חמש עד עשר שנים, עבור כלל הדיירים.
"עם זאת, החובה המפורשת כיום חלה בעיקר בפרויקטים של פינוי־בינוי, והשאיפה היא להרחיבה גם למסלולים של חיזוק והריסה ובנייה מחדש במסגרת תיקוני חקיקה עתידיים".
ד"ר פרנקל כהן מדגישה כי כל העמסה נוספת של עלויות על היזם מחייבת איזונים, ויש לבחון את השלכותיה על כלל הדיירים ועל כדאיות הפרויקטים. החקיקה קובעת רף מינימלי, אך אינה יכולה לתת מענה לכל תרחיש אפשרי. "בפועל, חלק ניכר מהפתרונות נמצא במשא ומתן החוזי, בשקיפות ובהתאמות פרטניות, תוך שמירה על שוויון בין הדיירים", היא מסכמת.
