באר שבע / צילום: Shutterstock
האם באר שבע גולשת למיתון נדל"ני שחורג מההאטה הכללית המורגשת בשוק הנדל"ן בישראל? הרבעון השלישי של השנה היה החלש ביותר ברכישת דירות בעיר הדרומית מאז 2018, ההיענות של היזמים למכרזי קרקעות של רמ"י הייתה נלהבת פחות מבעבר וגם התחלות הבנייה נמצאות בירידה עקבית בשנים האחרונות. השבוע, למשל, נסגרו בעיר שני מכרזי ענק לצמודי קרקע, עם אפס הצעות מצד יזמים.
● תמורת 61 מיליון שקל: צחי אבו רכש את הדירות ההרוסות במגדלי דה וינצ'י
● קרקע בצפון תל אביב בעשירית מהמחיר בשדה דב? זה מה שתצטרכו לעשות כדי לשים עליה את היד
הנתונים שמגיעים מבאר שבע חריגים, במיוחד בהתחשב בכך שמדובר באחת מהערים החשובות בישראל. בשנים האחרונות העיר מתמודדת עם בעיות גדולות, שחלק גדול מהן מקורו בתוכניות לאומיות ובהעדפות ממשלתיות.
אחד מהדברים הבולטים ביותר בשנים האחרונות הוא הסכמי גג שמקדמים שיווק מסיבי ומגדילים את ההיצע. נוסף על כך, שדרות, נתיבות ובמיוחד אופקים זוכות לבנייה של אלפי דירות כתוצאה מתוכניות ותמ"ל רחבות היקף שמבוצעות בשטחן, וחלק משמעותי מזה בא על חשבון באר שבע.
פערים בהתחלות הבנייה
כך, בארבע השנים האחרונות, באופקים הקטנה, שמצויה במרחק עשר דקות מבאר שבע, הוחל בהקמת 6,600 דירות, בעוד שבבאר שבע הוחל בתקופה זו בהקמת 5,100 דירות בלבד. ב-12 החודשים שבין תחילת אוקטובר 2024 לסוף ספטמבר 2025, הוחל באופקים בהקמת 3,120 דירות, ואילו בבאר שבע רק 968, נתון חריג למדי, אם מביאים בחשבון את ההבדלים בין שני המקומות.
ואולם ככלל, הבנייה בבאר שבע נחלשת והולכת, ובארבע השנים האחרונות חלה ירידה עקבית בקצב התחלות הבנייה.
ראש העיר באר שבע, רוביק דנילוביץ, שוחח עימנו לפני מספר חודשים וסיפר כי העלה את בעיות העיר לא אחת בפני שרים ובכירים, אך לא זכה להיענות. לדבריו, אחת הבעיות המרכזיות של עירו נובעת מזה שהיישובים סביבה - אופקים, ירוחם ועוד - מקבלים הטבות מס הכנסה של עד 18%, שעשויות להגיע לחיסכון של אלפי שקלים בשנה למשק בית. באר שבע אינה נהנית מהטבה זו.
יזם שפועל בעיר אמר לנו, "אתה יכול לראות היום משפחות צעירות עוברות לאופקים, מרחק של עשר דקות מבאר שבע, קונות דירות זולות יותר, וחוסכות לעצמן הרבה כסף בגלל הטבות המס, שמסייעות להן מאוד בהחזרי המשכנתא".
נוטשים את באר שבע
נתוני הלמ"ס מחזקים את ההערכה הזו. יותר מ-10% מ-5,991 התושבים שנטשו את באר שבע ב-2023, יצאו לאופקים. מספרם הגיע ל-629. 478 היגרו לנתיבות, עוד עיר שמוקמת בקצב מואץ בשנים האחרונות, ככל הנראה על חשבון באר שבע. שתי הערים הללו היוו את מוקד הדחיפה החוצה של התושבים מבאר שבע באותה שנה. עוד עיר שנבנית בהיקפים משמעותיים יחסית היא דימונה, שאליה נטשו בשנה הזו עוד 420, והיו אף 90 שהיגרו לירוחם.
דנילוביץ' הסביר, כי "נתנו לכל היישובים מסביב הטבות מס, וכולם הפכו להיות שכונה מחוץ לבאר שבע. אופקים עם הכבישים החדשים עשר דקות מבאר שבע; ירוחם - 11 דקות; אז למה שיגורו בבאר שבע? צריך להחזיר לבאר שבע את הטבות המס, גם אם ברמה מופחתת. כל הדברים שאני אומר מצריכים חשיבה ותכנון מתכללים, אבל מה שאתה רואה זה רק שיווק קרקעות".
במצב שבו המדינה פועלת לחיזוק היישובים השכנים, הציבור הרחב עושה לעצמו את חשבון הרווח וההפסד שלו, והדבר בא לידי ביטוי בשוק הדירות בבאר שבע. ברבעון השלישי של השנה בוצעו בעיר 923 עסקאות לרכישת דירות (חדשות ויד שנייה), ומדובר ברבעון השלישי החלש ביותר מאז 2018, שהייתה שנת מיתון כבד בענף. ואולם גם אם בוחנים את מספר העסקאות שבוצעו בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, מגלים שפל כבד של שנים.
חלק מזה בא לידי ביטוי בשכונה החדשה שמתוכננת בצפון העיר, שכונת הרקפות. ביום שני פורסמו תוצאות שני מכרזים גדולים ל־1,100 דירות ובתים צמודי קרקע בשכונה. אף יזם לא טרח לגשת אליהם. שכונת הרקפות מצויה צפונית לשכונה ו' ומזרחית לשכונת צמודי הקרקע "הכלניות", ונראה כי השכונה הזו, שהחלה בצורה יפה את השיווק שלה ב-2017, החלה לקרטע בשנה האחרונה.
הצלחה קטנה במכרזים
עיון במכרזי רמ"י שנערכו על קרקעות בשכונה מעלה, כי בעוד שמכרזים שנערכו בין אנשים פרטיים ויזמים להקמת צמודי קרקע ב-2024 הסתיימו בהצלחה, מכרז של בנייה רוויה במסגרת "מחיר מטרה", שנערך ביולי שנה שעברה, נכשל, ומכרז נוסף ל-531 יחידות דיור במסגרת התוכנית הזו, שנערך השנה, נכשל אף הוא. מכרזים ל-707 דירות באותה שכונה העלו הצלחה חלקית של שישה מתוך 16 מתחמים ששווקו בהצלחה.
גם במכרזים אחרים שהתקיימו בשנה החולפת בבאר שבע, בשכונה החדשה "פסגת רמות", ההצלחה היתה חלקית מאוד, ורק כמחצית מהמתחמים ל-2,000 יחידות דיור ששווקו במקום הסתיימו בהצלחה, ושווקו ליזמים.
עדיין, מה שקורה בשכונת הרקפות נראה חריג יחסית. "אני לא מתפלא לזה שלא הייתה היענות למכרזים", אומר השמאי אוהד ורטש. "מה שקורה בשוק בכלל, והמצב הכלכלי והריביות הגבוהות, משפיע במיוחד על התחום הזה של צמודי הקרקע, ואנחנו רואים בתקופה האחרונה ירידות בביקושים. מגרשים ששווקו לא מזמן באזור רשמו גם ירידות מחירים.
"עניין נוסף שאני מאמין שמשפיע על ההיענות למכרזים בשכונת הרקפות הוא ההשתתפות הערה של תושבי הפזורה הבדואית במכרזים".
את היזמים כמובן לא מעניין מה זהות הרוכשים שלהם, והם מסתכלים על הביקושים. עצם זה שהם לא נכנסים לשכונה מעיד, ככל הנראה, שבאופן כללי הביקושים לשכונה אינם מספיק גדולים.
כך או אחרת, כל זה משאיר את באר שבע במשבר עמוק, שדורש התערבות ממשלתית.