מתחם השלישות ברמת גן / צילום: תמר מצפי
בליץ מכרזי רשות מקרקעי ישראל מהשבוע האחרון של השנה החולפת יכולים לספק תובנות עומק לגבי שיקולי חברות הנדל"ן, במיוחד בימים הנוכחיים, שאינם פשוטים עבורם. במיוחד, בשוק הנדל"ן מתקשים להבין כיצד באחד המכרזים יזם הציע מחיר שגבוה ב־50% מהמתחרים.
● האיש שאחראי על קרקעות המדינה: "מחירי הדירות ירדו, אפילו ב-10%"
● כבר לא רוצים דירה: שיעור משקיעי הנדל"ן הגיע לשפל היסטורי
העובדה שיזמים שונים מתמחרים בצורה שונה מכרזים אינה חדשה ובפועל היא מהווה חלק מסיפור מכרזי הקרקעות. יש יזמים שמנסים לאתר הזדמנויות עסקיות; ישנם אחרים שעבורם זכייה במתחם כלשהו מהווה אירוע בעל חשיבות אסטרטגית; יש כאלו שהליווי הפיננסי מהווה עבורם גורם מגביל; ויש כאלו שמשלבים בחישובי השווי שלהם הערכות לגבי שינויים בשוק העתידי של המגרשים עליהם הם מתמודדים.
יש גם מצבים שבהם מגרשים שמשתתפים במכרז מצויים בסמיכות, אך יש ביניהם הבדלים שמשפיעים על מחירים (למשל טופוגרפיה או מועד פיתוח עתידי). באופן זה, נוצרים פערים מובנים בהצעות המחיר. כך למשל, ב־7 המכרזים שנערכו במתחם שדה התעופה בהרצליה נרשמו פערי מחירים של כ־25% בין מחיר הקרקע ליחידת דיור היקרה ביותר (שהגיע ל־1.36 מיליון שקל והוצע ע"י צ.מ.ח המרמן) לבין הזול ביותר (רייסדור, 1.05 מיליון שקל). ההפרשים הללו משמעותיים, אך אינם יוצאי דופן.
במקביל, במכרז בלב רמת גן שתי ההצעות הזוכות, וגם הפער מההצעות האחרות במכרז, גילמו פערים שגרמו לרבים בענף לתהות מניין נובע הפער.
היזם שהציע פי 2 יותר
מדובר במתחם השלישות ברמת גן, שם התקיימו 2 מכרזים, שהניבו 2 סיפורים מעניינים: במכרז הראשון ל־516 יחידות דיור הוגשו 4 הצעות, וההצעה הגבוהה ביותר הגיעה ל־458 מיליון שקל (לא כולל הוצאות פיתוח). ואולם הצעה זו נפסלה ע"י ועדת המכרזים של רמ"י. מי שהרוויחה מכך היא שותפות של רמי שבירו הנדסה בנייה והשקעות, עם רייסדור יזמות, שהגישה הצעה נמוכה בכ־157 מיליון שקל.
בסך הכול, ישלמו השותפים עבור המגרש 412 מיליון שקל (301 מיליון ועוד עלויות פיתוח), ובחישוב עלות קרקע ליחידת דיור יוצא שהמחיר יגיע ל־800 אלף שקל, מחיר נמוך להפליא.
למכרז השני במתחם זה, ל־684 יחידות דיור הוגשו 4 הצעות, שהגבוהה שבהן שאף זכתה, הגיעה ל־660 מיליון שקל - 821 מיליון בתוספת עלויות פיתוח. את ההצעה הגישה חברת צרפתי צבי ושות' חברה לבניין וקבלנות. ההצעה השנייה בגובהה באותו מכרז הגיעה ל־430 מיליון שקל בלבד, כלומר 230 מיליון שקל פחות.
בחישוב מחיר קרקע ליחידת דיור, הגיעה הצעת צרפתי צבי ל־1.2 מיליון שקל, כלומר היא גבוהה ב־50% מההצעה הזוכה של שבירו ורייסדור במכרז הנוסף במקום.
"מחיר מצויין לאזור"
משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צרפתי צבי ושות', שופך אור על המהלך ומסביר על ההבדלים שנמצאו בין שני המכרזים: "בזמן הזכייה הבנו שיש כאן אירוע והלכנו לבדוק את הדוח אפס שעשינו לפני כן. ראינו שלא טעינו. העסקה טובה והיא אמורה להניב לנו 20% רווחיות.
"ב־20 המכרזים האחרונים שהשתתפנו - לא זכינו. הצענו מחירים יחסית נמוכים ולא זכינו, הגענו למקומות רביעי, חמישי, שישי. פה החלטנו לשים את המחיר הנכון. ברור שבדיעבד, הלוואי שהייתי מציע במכרז 200 מיליון שקל פחות - הייתי חוסך. אבל במכרז הזה רצינו לזכות.
צרפתי מוסיף כי "אם נעזוב לרגע את תוצאות המכרז, מחיר של 1.1 מיליון שקל ליחידת דיור, כולל שטחי המשרדים והמסחר, על דירת 133 מ"ר ב'שטח פלדלת' - זה מחיר מצוין. תשווה למכרזים שנערכו עכשיו בבאר יעקב, שם התקבלו מחירים של 800־900 אלף שקל קרקע ליחידת דיור עבור דירות של 115 מ"ר בשטח פלדלת. כשברמת גן אתה מוכר דירות ב־38 אלף שקל למ"ר ובבאר יעקב ב־26 אלף שקל למ"ר. כלומר אובייקטיבית העסקה מוצלחת".
בהמשך מסרה חברת צרפתי צבי ובניו, כי "הצעת החברה במכרז השלישות משקפת ניתוח כלכלי ותכנוני ארוך־טווח, ולא ראייה נקודתית של מחיר הקרקע. מדובר במתחם בעל מיקום אסטרטגי בלב גוש דן, עם עירוב שימושים משמעותי, נגישות תחבורתית מהגבוהות בישראל ופוטנציאל השבחה מהותי במסגרת קידום תב״ע חדשה - ללא תשלום נוסף לרמ״י בגין זכויות עתידיות".