חוק מס רכוש המחודש / צילום: Shutterstock
תכליתו המוצהרת של חוק מס רכוש המחודש היא הגדלת הכנסות המדינה וחיזוק בסיס המס. המטרה המשנית היא עידוד וניצול יעיל של קרקעות פנויות ותמרוץ בנייה. המתווה המוצע בחוק ההסדרים (ועדיין לא ברור אם יעבור) קובע הטלת מס בשיעור של 1.5% על "קרקע פנויה", המוגדרת כקרקע שאינה בנויה כלל, או ששטח הבנוי עליה נמוך מ־10% מפוטנציאל הבנייה המותר. קרקעות חקלאיות פטורות ממס, אלא אם שוויין עולה על 100 אלף שקל לדונם.
● אחד מכל חמישה מאריך את המשכנתא: הנתון שחושף את מצוקת הלווים
● קריטריון יוצא דופן: כך יקבע באילו קיבוצים ניתן להקים שדה סולארי
אף שהכוונה העומדת בבסיס החקיקה ראויה, ניתוח מעמיק של נוסח החוק המוצע חושף כשלים מהותיים העלולים לייצר עיוותים, להכביד שלא לצורך על ציבור רחב של בעלי קרקעות, ואף לסתור את תכליתו המוצהרת של החוק.
א. פגיעה בחקלאות
החוק המוצע מטיל מס רכוש על קרקעות חקלאיות ששוויין עולה על 100 אלף שקל לדונם, גם אם הן מעובדות בפועל ומניבות הכנסות הממוסה כדין. כשל זה עומד בניגוד מובהק לתכלית המוצהרת של החוק אשר ביקשה למסות קרקעות שאינן ממוסות ואינן מנוצלות באופן יעיל.
הטלת מס על קרקע חקלאית פעילה, המהווה גורם ייצור חיוני, עלולה להטיל נטל כלכלי כבד על חקלאים ואף לאלץ אותם למכור את אדמותיהם. במקום לעודד את החקלאות הישראלית, מהלך זה עלול לפגוע בה אנושות, תוך סטייה ברורה מהמטרה המקורית של החוק. נזכיר כי בחוק הקודם לא הוטל מס רכוש על קרקע חקלאית ששמשה לחקלאות.
ב. פיצול פיזי של הקרקע
החוק החדש פוטר ממס רכוש קרקע שעליה מבנה שבנייתו הסתיימה ושטחו מהווה 10% או יותר מפוטנציאל הבנייה המותר. אולם, היעדר התייחסות מפורשת בחוק המוצע לנושא ה"פיצול הפיזי" של קרקעות עלול לייצר עיוות משמעותי.
פיצול פיזי הוא דוקטרינה משפטית יצירת הפסיקה, המאפשרת לרשויות המס לפצל נכס מקרקעין שנמכר כיחידה אחת לכמה חלקים, כדי להפריד בין החלק המשמש כ"דירת מגורים" הזכאי לפטור ממס שבח לבין יתרת השטח החייבת במס.
במצב כזה עלולה להיווצר דרישה לתשלום מס רכוש על חלקים מהקרקע שלכאורה נותרו פנויים, אף שהבעלים ניצל את פוטנציאל הבנייה המותר. הדבר יטיל נטל מס בלתי־צפוי על בעלי קרקעות גדולות, אשר החוק לא התכוון למסות.
ג. פגיעה בפינוי בינוי
החוק המוצע מגדיר "מבנה" כמבנה שבנייתו הסתיימה (טופס 4). משמעות הדבר היא שכל קרקע שעליה מתבצעת בנייה, מרגע הריסת המבנה הישן ועד לקבלת טופס 4, תיחשב כ"קרקע פנויה" ותהיה חייבת במס רכוש.
כשל זה פוגע באופן ישיר בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר מטבעם נמשכים מספר שנים. הטלת מס רכוש על קרקעות אלו במהלך תקופת הבנייה, עלולה להכביד כלכלית על יזמים ובעלי קרקעות, להאט את קצב הפרויקטים ואף לסכן את כדאיותם. תיקון נדרש היה להחריג מחיוב במס רכוש קרקעות שעבורן כבר התקבל היתר בנייה, ובכך להפוך את החוק להוגן יותר ולתמוך במטרות הממשלה לעידוד הבנייה.
תיקון כשלים אלו הכרחי על מנת להבטיח שהחוק יגשים את מטרותיו המקוריות, מבלי לייצר עיוותים, להכביד שלא לצורך על מגזרים חיוניים כמו החקלאות, או לפגוע בתהליכי בנייה והתחדשות עירונית. אנו קוראים למחוקק לבחון מחדש את הסעיפים הבעייתיים ולתקנם, על מנת להבטיח חקיקה הוגנת, יעילה ובת קיימא.
הכותבת הינה עו"ד מתמחה במיסוי מקרקעין, במשרד מאיר מזרחי עם א.רפאל