ההצעה של אב־גד / צילום: יח''צ
השבוע בחרנו להתמקד במסלול ה"טרייד־אין" שמציעה חברת הנדל"ן אב־גד, המאפשר לרוכשים להמיר את דירתם הישנה במסגרת רכישת דירה חדשה.
● מאחורי המבצעים | מה באמת ירוויחו רוכשי הדירות של שיכון ובינוי?
הפרטים
באב־גד מאפשרים לרוכשים להיכנס למסלול טרייד־אין לדירות ישנות בבעלותם, באחד מ־14 הפרויקטים המשווקים כיום על ידה בשיכון בבלי בתל אביב, רמת השרון, הרצליה, בת ים, חולון, רמלה, רעננה, הוד השרון, כפר סבא, פתח תקווה וראשון לציון. לטענת החברה, המהלך נועד לסייע לקונים להתמודד עם הקושי למכור את הדירה הקיימת בזמן רכישת דירה חדשה, על רקע הקיפאון במכירת דירות יד שנייה. בחברה מציינים כי לא מדובר במבצע נקודתי אלא במהלך לטווח ארוך.
האותיות הקטנות
שווי הדירת הישנה צריך להיות לכל היותר עד 70% מעלות הדירה החדשה. מי שבוחר במסלול ה"טרייד־אין" יקבל רשימה של עד עשרה שמאים מוסמכים, המקובלים על המערכת הבנקאית, לביצוע שמאות שתועבר לעיון החברה. שווי הדירה הישנה ייקבע לפי הערכת השמאי, בהפחתה של 6%, באופן שמחיר עסקת הטרייד־אין יסוכם טרם חתימת חוזה המכר לדירה החדשה.
מרגע רכישת הדירה החדשה, לדירה הישנה ימונה משווק מורשה מטעם החברה, שיפעל למימוש מהיר בשוק החופשי.
באב־גד נותנים דוגמה לדירה חדשה הנרכשת במחיר של 3 מיליון שקל. שמאי יעריך את שווי הדירה הישנה של הלקוח, ב־2 מיליון שקל. לאחר הפחתה של 6%, המחיר ייקבע על 1.88 מיליון שקל. בדוגמה זו יידרש הלקוח להוסיף 1.12 מיליון שקל ממקורותיו (הון עצמי/משכנתא), והדירה הישנה תועמד למכירה באמצעות משווק. אב־גד תישא בעלות השיווק.
מלוא התמורה שתתקבל (גם אם גבוהה ממחיר השמאות) תועבר ללקוח של אב־גד (בעלי הדירה הישנה). באם לא תימכר הדירה הישנה עד מועד המסירה תוכל אב־גד לאשר למכור את הדירה בהנחה נוספת והיא מתחייבת לשפות את הלקוח בגין ההפחתה הנוספת. לחילופין, יוכל הלקוח להציע לאב־גד לרכוש את הדירה במחיר השמאות בהפחתה של 6% כפי שנקבע, על פי שיקול הדעת של החברה.
כמה זה שווה
עו"ד אילן שרקון, מומחה לנדל"ן ומייסד משרד שרקון, בן־עמי, אשר ושות', מסביר כי היתרון המרכזי במבצע הוא החיסכון בזמן ובמאמץ. לדבריו, "אין צורך לשווק את הדירה, לפרסם אותה, לנהל משא ומתן עם קונים ולהתמודד עם תהליכי מכירה ממושכים". נחסכות גם עלויות נלוות "שעשויות להגיע עד לכ־2% משווי הדירה". בדוגמא הנ"ל מדובר בכ־40, אלף שקל על דירה ישנה בשווי של 2 מיליון שקל.
עו"ד שרקון מציין עוד כי המבצע מאפשר ודאות תזרימית - "למעשה, מחיר הדירה ידוע מראש, דבר המפחית את חוסר הוודאות הכלכלית ואת הסיכון להישאר עם שתי דירות במקביל". יתרון נוסף שהוא מציין הוא שאין צורך לקחת הלוואת גישור, שגם הריבית עליה עלולה להיות גבוהה.
עוד הוא מציין לחיוב את הפשטות תפעולית. לדבריו, מדובר בעסקה אחת מרוכזת, במקום שני תהליכים נפרדים של מכירה ורכישה. לבסוף הוא מציין את החיסכון בדמי שכירות - "לפעמים יש צורך למצוא דירה חלופית ולשלם דמי שכירות בתקופת הביניים שבין מכירת הדירה למסירת הדירה החדשה. פער זה עלול להגיע לעשרות אלפי שקלים בשנה".
הסיכונים
שרקון מציין כי צריך להביא בחשבון שתירשם פגיעה במחיר הכלכלי של הדירה הנמכרת.
לצד זאת הוא מחדד כי על הדייר להביא בחשבון כי מדובר בשתי עסקאות מקבילות - מכירה ורכישה - ועל כן קיימים סיכונים משפטיים, מיסויים וכלכליים שיש לבחון בקפידה.
לדבריו, "יש לבדוק את כלל הבטוחות שהיזם מעניק, את התחייבויותיו לעמידה בתנאי ההסכם, וכן את אופן הייצוג המשפטי במכירת הדירה. בנוסף, יש לבחון את ההיבטים המיסויים והכלכליים אל מול שמאי מטעם הדייר, על מנת למנוע מחלוקות עתידיות מול היזם בנוגע לשווי העסקה ותנאיה. מומלץ ללוות אותה באמצעות משרד עורכי דין מנוסה בתחום, וכן להסתייע בשמאי מקרקעין עצמאי טרם קבלת החלטה".
תגובה
עו"ד ראם רצון, מנכל קבוצת הנדל"ן אב־גד: "בשונה ממבצעי נדל"ן שמטרתם לעורר ביקושים נקודתיים, מהלך הטרייד־אין של קבוצת אב־גד הוא יצירת מנגנון קבוע ודרך חדשה לרכישת דירה. אנחנו נותנים ללקוח שירות אמיתי של ודאות, הן בלוחות הזמנים והן בהיבט הכספי, ומאפשרים לו לתכנן בצורה בטוחה ומסודרת את תהליך שדרוג או צמצום הדירה. זהו פתרון שנולד מצורך אמיתי של בעלי דירות, ומעניק להם שקט וביטחון בתהליך שנחשב לאחד המורכבים והמשמעותיים בחיים".