מגדלי ב.ס.ר שרונה / צילום: באדיבות בסר
פרויקט המגדלים במתחם שרונה הצית מחלוקת בין קבוצת הרכישה לרשויות התכנון, בעקבות דרישת היטל השבחה גבוהה על הגדלת זכויות הבנייה. כעת, ועד הערר המחוזית החליטה כי על השמאי המכריע לערוך חישוב חדש שצפוי להפחית את ההיטל.
● עיר מעל האיילון: התוכניות להקמת מתחמי התחבורה החדשים בגוש דן
● ההתחדשות העירונית מגיעה לפריפריה. הפרויקטים ייצאו לפועל?
הפרויקט נערך ע"י קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה", שעברה עם הזמן לאחריות בסר ומכונה כיום ב.ס.ר שרונה. היתר הבנייה של הפרויקט הגדיל את מספר יחידות הדיור בו מ־324 ל־420, במסגרת הקלת שבס־כחלון שאיפשרה ליזמים להגדיל את מספר הדירות בפרויקטים שלהם בעד 30% ואת שטחי הבנייה בעד 20% מעבר למה שהתב"ע אישרה. קבוצת הרכישה אכן ניצלה את ההקלה והקימה שלושה מגדלים בני 40 קומות, אך לאור התוספות (96 דירות ו־9,400 מ"ר שטחים), הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב דרשה מחברי הקבוצה לשלם היטל השבחה של 127 מיליון שקל.
קבוצת הרכישה ערערה על הסכום בפני שמאי מכריע, וטענה שההיטל צריך להגיע ל־28 מיליון שקל בלבד. השמאי המכריע שדן בערעור, אלי כהן, קבע כי ההיטל יעמוד על 98 מיליון שקל, דבר שגרר ערעור מצד חברי הקבוצה לוועדת הערר המחוזית. אלה טענו שהשמאי לא הביא בחשבון את העלייה בעלויות המימון שלהם בעקבות תוספות הדירות והשטחים, דבר שהיה אמור להיעשות במהלך התחשיב. עוד טענו שלא הובאו בחשבון שטחים ישנים במתחם שנהרסו ושתחתם הוקמו שטחים חדשים, וכי לא קוזזו שטחים ציבוריים שהוקמו כחלק מהמטלות הציבוריות שהוטלו על הקבוצה.
השמאי כהן התייחס לטענת עלויות המימון, והסביר כי "אינני סבור כי יש מקום לבקש שיפורים תכנוניים בהליך של הקלה - ובאותה נשימה לטעון לעלויות מימון עודפות. ככלל, עלויות המימון מהוות חלק מעלויות הבנייה העקיפות והשוטפות של הפרויקט. ככל שמבקש ההיתר בונה יותר קומות ויותר שטחים, סביר שביצוע הפרויקט יתארך וכתוצאה מכך יעלו עלויות הבנייה בכלל ועלויות המימון בפרט".
חישוב ההיטל יחזור לשולחן השמאי
ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד הלל גלקופ לא קיבלה את עמדת השמאי המכריע כי תוספת הבנייה יצרה את הגדלת העלויות, ושמדובר בבחירה אישית של חברי הקבוצה שאינה צריכה להילקח בחשבון בחישוב היטל ההשבחה. הוועדה הדגימה זאת במשל, שלפיו אם מישהו החליט לצפות את המבנה שלו ביהלומים או בזהב ניתן יהיה לומר כי מדובר "בבחירה אישית", ולא לנכות את העלויות העודפות שנובעות מהציפוי. ואולם, מרגע שהעלות היא הוצאה הנדרשת כדי לאפשר את הוצאת האקט התכנוני אל הפועל, למשל עלות תוספת יחידות הדיור, אין מדובר בבחירה אישית ויש לנכותה במסגרת החישוב להיטל ההשבחה.
עוד הורתה הוועדה כי השמאי יבדוק את מידת נכונות הטענות לגבי ההתעלמות מהשטחים הישנים שנהרסו. באשר לשטחים הציבוריים, קבעה הוועדה שההקלות שקיבלה קבוצת הרכישה הותנו בהקמת שטחים אלה, ועל כן אין להתעלם מהם בחישוב היטל ההשבחה.